Что быстрее, инфляция или рост цен на недвижимость? Для тех, кто вкладывает большую часть своего капитала в покупку квартиры или дома, вопрос довольно важный. Риэлторы отвечают на него по-разному, недавно мне на глаза попался любопытный расчет. Его сделал довольно известный человек, г-н Смирнов, из которого можно сделать интересные выводы.
Что это за выводы и насколько они верны?
Расчет довольно простой. Цена за м² в новостройках 2020 году: 220 000 ₽; цена за м² в новостройках 2025 году: 420 000 ₽, кумулятивная инфляция за 2020–2025 годы: 80%.
Какова должна была быть стоимость метра новостроек в 2020-м году, если бы цена следовала вровень с инфляцией? Он должна была бы быть 233 333 рубля. То есть больше примерно на 6% чем была на самом деле. Из этого получаем, что цена новостройки обгоняет инфляцию примерно на 6%.
А если это не новостройка, а старый фонд?
Если в спальном районе типа Чертаново-Южное панельный фонд 1970-1990 в 2020 году продавался по цене 180-190 тыс. рублей за кв.м, то сейчас цена выросла до 260-270 тыс. рублей за кв.м. Если метр такой недвижимости шел бы на уровне инфляции, в 2020-м году он должен был стоить 150 000 рублей за метр. Но он стоил дороже, таким образом получаем, что старый фонд отстает от инфляции примерно на 16%.
Из этого следуют выводы, что цена квадратного метра растет в целом близко к инфляции, но вкладывать деньги имеет смысл в новостройки, поскольку они, пусть немного, но инфляцию обгоняют, в то время как старый фонд от нее заметно отстает.
Недавно приводил ссылку этот расчет в канале Механики в телеграмме. Дальше поясню, что в нем не так, и какие выводы имеет смысл делать на самом деле.
Какой период взят для расчетов? Период, когда появилась и развивалась льготная ипотека. Которой раньше, как вы помните не было. Льготная ипотека сильно поменяла рынок. Если до ее появления цена метра в новостройках была ниже, чем в готовых домах, иногда на 25-30%, то сейчас, после появления льготных ипотечных программ, все наоборот.
Иными словами, перекос цен в пользу новостроек, следствие политики государства, а не естественный процесс.
Ну, и период для расчетов имеет смысл взять больший, чем 5 лет. Например, вывод был бы иным, если взять не одну пятилетку, а две. Причем сильно иным, поскольку в предыдущую пятилетку 2015 – 2020 год цены так не росли, они просто стояли, причем в тех же самых рублях. А иногда и немного падали. В то время как инфляция, пусть не такая значительная, но тоже не маленькая, была.
Короче, если бы мы взяли период в 10 лет, а не в 5, мы бы увидели, что цены на недвижимость от инфляции отстают. И не на 16%, а существенно больше.
Ну и статистика по ценам на недвижимость, откуда она берется? Она берется в основном из таких источников, как рекламные площадки, на которых публикуются цены объектов, объектов, которые не проданы. По сути предложения продавцов. В период роста цен, они в целом совпадают с ценами реальных сделок, в то время как в период стагнации, который обычно длится дольше, их превышают. Иногда заметно, в отдельных сегментах превышение бывает на 20-25%.
Так что же, недвижимость – это актив, падающий в цене?
Смотря какая недвижимость и смотря где. Ну, и цены на недвижимость коррелируются с экономической активностью того места, где она расположена. Если говорить о цене квадратного метра в Москве, недвижимость в целом и относительно инфляции росла в 2000 – 2008 годах, когда, как говорят экономисты, действовал эффект реформ Прямокова-Маслюкова, после чего тренд сменился.
Кроме того, имеет смысл представлять, как меняется экономика. Если в начале двухтысячных деньги значительная часть денег шла через коммерческие схемы, сейчас большая часть денег перераспределяется через бюджет или иные механизмы, свызянные с государством. Деньги во многом используются как механизм управления населением, а часть населения, втянутая в это процесс, растет. А поведение этих людей на рынке недвижимости отличается от поведения тех, кто находится, так сказать, в относительно свободном полете.
Все это оказывает влияние на рынок, но не отменяет экономические закономерности. Связь цен на недвижимость с инфляцией была есть и будет.
Какие практические выводы из всего сказанного можно сделать? Не вкладывать деньги в недвижимость, вкладывать во вклады?
Да, многие сейчас делают именно так. Хотя по всем законам экономики проценты по вкладам не могут быть выше инфляции. Это противоестественно, и не может длиться долго. По сути, имевший место рост процентов по вкладам, был способом заимствования денег у населения в сложной для государства ситуации. Это сдерживало инфляцию, очень сильно угнетало экономику, и должно чем-то закончится. Любой займ нужно как-то отдавать. Как это будет происходить – открытый вопрос, но очень вероятно, что будет избран традиционный путь: снижение курса рубля и скачек инфляции.
В общем, личную тактику сейчас разумно строиться на том, что наличие актива сейчас более предпочтительно чем наличие вклада. А дальше каждый должен исходить из личных обстоятельств.
Напомню, что пульс рынка недвижимости можно мониторить по каналу Механики, а все, что касается самой механики рынка изучать тут.
А, если нужна конкретная консультация, можно постучаться сюда.
Ну, и удачи!
