Так, я поняла, что не все знают тонкости законодательства, поэтому объясняю на пальцах последовательно и понятно, как в своём телеграм-канале.
Бывают случаи, когда даже супруги, находящиеся в разводе, могут взять и аннулировать вашу сделку, и это вам не расскажут ни у нотариуса, ни соседи, так как нотариат проверяет далеко не всё, а ситуация может быть завуалирована так, что вы, как покупатель, её просто не заметите.
Но давайте я расскажу по порядку, чтобы вы полностью были в контексте:
Когда и зачем нужно согласие супруги(супруга) на продажу объекта?
Многие вообще удивлены тому, что это необходимо)
В выписке ЕГРН я один(одна), значит, могу продать без чьего-то разрешения
Увы, или к счастью - не всё так просто!
- По Семейному кодексу, всё, что куплено в браке за общие деньги, считается совместно нажитым. И даже если оформлено на одного из супругов — второй всё равно имеет на это права. Более того, иногда, даже находясь в разводе - это разрешение нужно(исключения: если жильё досталось в наследство, в дар или куплено до брака — в этом случае согласие не требуется)
Если же квартира куплена в браке, без согласия супруг(и) можно столкнуться с тем, что сделку оспорят в суде. Срок — 1 год с момента, когда супруг узнал о продаже.
Что нужно для правильной сделки:
✔личное присутствие супруги у нотариуса;
✔паспорт;
✔документы на недвижимость;
✔нотариальное согласие.
Когда не требуется согласие супруги(а):
- Куплено до брака.
- Получено в наследство или в дар.
- Приобретено на личные деньги, подтверждённые документами.
- Раздел имущества или брачный договор: если имущество куплено уже в браке, можно заключить брачный договор, где указать, что конкретная недвижимость принадлежит только вам и распоряжаетесь ею без согласия., также можно сделать соглашение о разделе имущества (нотариально), где объект закрепляется за вами в индивидуальной собственности.
- Продажа по доверенности: если супруг согласен на сделку, но не хочет лично идти к нотариусу, можно оформить генеральную доверенность на вас с правом продажи этого объекта. Но это не «обход» согласия, а его замена в другой форме.
- Продажа доли в праве: если у вас в собственности только доля, и она не является совместно нажитой (например, получена по наследству), можно продать свою долю без согласия супруга. Но это работает только при очень чётких основаниях.
- Судебное признание личной собственности: если супруг отказывается давать согласие, но есть основания считать имущество личным, можно подать иск о признании его личной собственностью. После положительного решения согласие уже не потребуется.
На каком основании признаётся личная собственность?
1. Деньги на неё были получены до брака — есть выписки с банковских счетов, чеки, договоры продажи вашей предыдущей собственности.
2. Деньги на неё получены по безвозмездной сделке — наследство или дар (подтверждается свидетельством о праве на наследство или договором дарения).
3. Деньги на неё получены от продажи личного имущества — например, вы продали квартиру, купленную до брака, и эти средства использовали на покупку новой (нужны договор продажи и документ о переводе этих денег на оплату покупки).
На что ещё стоит обратить внимание в данном вопросе?
Согласие нужно не только при продаже, но и при дарении, ипотеке, сдаче недвижимости в долгосрочную аренду, внесении её в уставной капитал.
Даже в разводе можно оспорить сделку!
Сделку можно оспорить даже спустя время, если согласия не было, супруг(а) имеет 1 год с момента, когда узнал о сделке, чтобы её оспорить, а иногда и три. Это может ударить не только по продавцу, но и по покупателю, который потеряет объект.
Нотариус проверяет не всё!
Некоторые думают, что нотариус всегда требует согласие. Но если объект оформлен в долевую собственность до брака или есть основания считать его личным, нотариус может оформить сделку без согласия — и тогда споры уже идут в суде, поэтому тем, кто надеется - нужно быть внимательными.
А теперь самое главное: после развода супруг может затребовать права на объект!
Если развелись, но не оформили официально раздел имущества, то в течение трёх лет после развода супруг может заявить свои права на объект, если, конечно он был нажит в браке, поэтому:
Необходимо даже у тех, кто разведён проверять наличие правильно оформленных документов, несмотря на заверения, что всё хорошо, потому что по закону, в течение трёх лет с момента когда узнал второй супруг, если нет документа о разделе имущества он может:
- Оспорить продажу — если вы продали объект без его согласия, а он докажет, что это было совместно нажитое имущество.
- Подать иск о разделе — даже если квартира оформлена на вас, суд может признать за ним долю.
- Потребовать компенсацию — если объект уже продан, может взыскать половину стоимости, доказав, что это было общее имущество.
Поэтому, будьте внимательны! Хорошего дня!
