Мы тут уже писали, что цены на квартиры в новостройках значительно превышают стоимость жилья на вторичном рынке. По данным за второй квартал текущего года, в среднем по стране квадратный метр в новом доме стоит на 60% дороже, чем во вторичном жилье. В отдельных регионах, особенно в Центральной России, этот разрыв достигает 80%.
Но разрыв в ценах варьируется в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге он минимален — всего 8% и 4% соответственно, поскольку всё жильё там дорогое, и пропорции выравниваются.
В некоторых регионах наблюдается обратная ситуация. Например, в Краснодарском крае вторичное жильё дороже новостроек на 14%. Это связано с резким падением спроса на новые дома — в ряде городов продажи новостроек сократились вдвое, особенно в Краснодаре, Красноярске и Самаре.
Если текущая ситуация сохранится, разрыв в ценах может увеличиться с 60% до 65–70% к концу года. Дальнейший рост стоимости новостроек возможен при условии сохранения льготных программ, ограниченного предложения и высокой стоимости строительства.
Снизить разрыв могло бы значительное снижение ключевой ставки Центробанка, которая сейчас составляет 18%. Если ставка опустится ниже 10%, обычная ипотека станет доступнее, что повысит спрос на вторичное жильё и постепенно выровняет цены.
В Центробанке считают текущий разрыв признаком «пузыря» на рынке недвижимости. Чтобы избежать резкого обвала, необходимо постепенно снижать спрос на кредиты. Однако слишком быстрое падение ставок может привести к резкому росту интереса к вторичке, что создаст проблемы для застройщиков.
Наличие ремонта также влияет на цену квартиры, но степень этого влияния зависит от региона и сегмента рынка. В среднем новостройки с отделкой дороже «черновых» вариантов на 5–20%, поскольку застройщик закладывает в стоимость не только материалы и работу, но и свою прибыль. В Москве и Санкт-Петербурге надбавка ближе к верхней границе, в провинции — к нижней.
Покупка квартиры без отделки требует дополнительных вложений, но может быть выгоднее для тех, кто хочет сделать ремонт по своему вкусу. Самостоятельный ремонт часто обходится на 15–25% дешевле, чем готовая отделка от застройщика.
На вторичном рынке качественный ремонт может увеличить стоимость квартиры на 5–15%, но только если он выполнен в нейтральном стиле. Дорогой дизайнерский ремонт в обычном доме почти не влияет на цену, тогда как старый или некачественный ремонт может снизить стоимость.
Психологический фактор также играет роль: чистая и готовая к въезду квартира продаётся быстрее. Банки также оценивают такое жильё выше, так как его проще реализовать в случае невыплаты кредита.
В небольших городах России можно приобрести квартиру за 300 тысяч рублей — это средняя стоимость квадратного метра в новостройке Москвы. Однако такие предложения обычно касаются малогабаритного жилья в старых домах, требующего ремонта.
Среди городов с низкими ценами на недвижимость выделяются Магнитогорск, Нижний Тагил, Саратов, Брянск, Киров. Также можно рассмотреть варианты в пригородах или сельской местности.
При покупке дешёвой квартиры важно проверить её юридическую чистоту: на неё может быть наложено обременение (ипотека, арест, рента и т. д.). Кроме того, новому владельцу могут перейти долги за коммунальные услуги, если вовремя не переоформить лицевой счёт.
Перед покупкой стоит заранее определить бюджет, изучить рынок, осмотреть понравившиеся варианты и при возможности договориться о снижении цены.