Те, кто выбирает район для покупки квартиры, задаются вопросом — есть ли в Москве место, где можно купить объект и для инвестиций, и для собственного проживания. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о самом недооцененном районе города.
Выбор района для покупки квартиры — один из самых сложных вопросов, будь то инвестиции или собственное проживание. Многие подходят к этому вопросу эмоционально — ориентируются на чьи-то советы, личные предпочтения или просто потому, что уже живут в этом районе. Однако такой подход часто приводит к не самым удачным инвестиционным решениям. Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.
Типичная ошибка — покупка недвижимости в знакомом районе просто потому, что он привычен. Например, если человек живёт в определённом месте, он может решить купить там же квартиру для сдачи в аренду, не учитывая, что этот район может быть не самым выгодным с точки зрения инвестиций. Семейные кварталы с развитой инфраструктурой для жизни не всегда оказываются ликвидными для аренды или перепродажи. Студия возле станции метро «Озёрная» может быть более востребованной у арендаторов, чем просторная квартира ближе к центру, но в менее удобной локации.
Разберем ЖК в районе, который может стать удачным компромиссом — подойдёт как для потенциального переезда, так и для инвестиций. Речь идёт о Покровском-Стрешневе, расположенном на северо-западе Москвы.
Почему Покровское-Стрешнево – лучший район для инвестиций?
Район Покровское-Стрешнево находится на северо-западе Москвы. На самом деле этот район довольно большой, хотя немногие представляют его реальные размеры. Он имеет две станции метро — «Спартак» и «Тушинская». Станции «Стрешнево» и «Щукинская», вопреки распространённому мнению, не входят в его границы. Некоторые проекты, расположенные на Балтийской или Войковской, не будут рассматриваться в этом обзоре.
Интересно, что Покровское-Стрешнево — довольно старый район. Ещё в XVI веке здесь располагалась усадьба, которая, вероятно, и дала название всему району. Когда-то давно люди говорили: «Ой, как далеко ехать в это Покровское-Стрешнево».
Потом район использовался как аэродром. Тушинский аэродром активно применялся во время Великой Отечественной войны, и самолёты взлетали с него вплоть до 2014 года. Однако со временем стало очевидно, что аэропорт внутри МКАД — это плохая идея, особенно с учётом всех требований безопасности и расположения в хорошем районе. В итоге было принято решение застроить эту территорию новостройками.
Сейчас, если приехать в Покровское-Стрешнево, можно увидеть уже готовый, сформированный район с развитой инфраструктурой. Тем не менее, девелоперы продолжают здесь активное строительство. Это очень хороший пример частично выполненной джентрификации, когда на месте бывших полей и промышленных зон появляются новые дома. Район уже имеет станции метро, школы и всю необходимую инфраструктуру, но при этом там возводятся новые жилые комплексы. Здесь реализуется большое количество проектов. Здесь представлены проекты от Roup, Asterus, Primavera, и строятся дома от ПИК. Более того, в этой локации возле улицы Свободы появится застройщик Level, который также будет активно возводить свой проект.
Первое, на что нужно обратить внимание — это комплексная застройка и индивидуальный мастер-план. Затем — внешние точки роста района, его экологичность, готовая инфраструктура и высокая доходность с потенциалом роста арендной ставки. С одной стороны, можно просто перечислить эти пункты, как это делают многие риэлторы и брокеры, которые говорят: «Если нужна квартира, иди и покупай её в Покровском-Стрешнево, возле Спартака». Но важно понимать, почему это так, какие есть нюансы, и были ли эти люди на самом деле в этой локации. Это то, что нужно изучить в первую очередь, перед тем как покупать недвижимость.
Давайте детальнее рассмотрим комплексную застройку проекта. Для начала стоит разобраться, что такое мастер-план, так как это довольно непонятная история. Можно объяснить на простом примере. Вот есть «серые зоны» в Москве, и их очень много, где постоянно что-то строится. Раньше планировалось развивать территории за МКАД, и там было много дешёвых проектов, которые люди активно покупали. Но в какой-то момент это создало сильную нагрузку на МКАД и транспортные артерии. Тогда было решено, что есть огромное количество промзон, которые можно отдать девелоперам для редевелопмента. Иногда застройщики берут небольшой кусочек «серой зоны» и строят там один дом. Можно назвать это мастер-планом, но лишь отчасти. Мастер-план — это когда берётся большой район, и его начинают застраивать в рамках единой инфраструктуры и концепции.
Единый проект согласовывается застройщиком с городом, поскольку застройщик не может придумывать дома сам по себе. Например, город выделил застройщику Level участок в 30 га, и Level предоставил мастер-план, согласовав с городом определённую архитектуру. Если вы видите полукруглые здания, это не потому, что так придумал дизайнер, а потому что застройщику сказали делать полукруглые дома именно в этой части.
Таким образом, у Покровского-Стрешнево есть большой единый мастер-план. Часть района, особенно возле Спартака, застраивается в рамках согласованной с городом концепции, с учётом инфраструктуры, ожидаемой загруженности населения и количества инфраструктурных объектов. И всё это делается в рамках единой концепции. Если посмотреть на проекты, то почти все они имеют комплексную застройку. Например, Citizen — это большой проект, который будет включать десятки корпусов, дошкольное образование, школу, поликлинику и бизнес-центр. Однако пока выделена и застраивается только небольшая часть. Почему застройщик не строит все 20 домов сразу? Причина в сниженном спросе на новостройки из-за высокой ипотеки и отсутствия льготных программ. Застройщики в рамках единого мастер-плана выводят в продажу всего несколько домов. С точки зрения рынка это правильно, но с точки зрения развития района — плохо. Например, часть Citizen могут построить в 2029 или даже 2030 году. Кроме того, сейчас там стройка остановлена, так как рабочие пробурили до станции метро, и теперь идёт консервация линии, а поезда не ходят. Мало того, что и так нарушают сроки сдачи двух корпусов, так ещё и после их сдачи начнут строить другие части, что может продолжаться до 2035 года. Но для инвесторов это, в целом, хорошо, так как со временем будет сформирован готовый участок. Другой пример — Alia, где практически всё уже застроено.
Также комплексная застройка есть у ПИК, который, кстати, не получил первую береговую линию, что, наверное, правильно, так как комфорт-класс не должен находиться в такой локации. И, конечно, Primavera — это премиальный проект с видовыми квартирами, который также строится в рамках комплексной застройки.
И ещё один огромный проект — CityBay, который возводится возле МКАД как единый проект. Часть домов уже готова, а последние очереди только начали строиться. CityBay — это довольно странный проект, у которого есть много минусов, но и определённые плюсы.
Далее стоит обратить внимание на внешние точки роста района. В первую очередь, будет активно развиваться транспортная доступность. Планируется строительство платной дороги, которая должна разгрузить пересечение Волоколамского и Ленинградского шоссе, где сейчас постоянно пробки. Когда эта дорога появится, пробок там действительно не будет, и вся нагрузка останется только на Волоколамском шоссе, которое, как предполагается, её выдержит. Возможно, со временем появятся и другие дороги. Сейчас район активно застраивается, например, участки Level и МР. Если посмотреть на CityBay, то хотя на рендерах красивая набережная, которой люди могут любоваться из видовых квартир, сейчас там этого нет, и это большая стройка.
Но она считается комфортной, так как часть инфраструктуры уже готова. Недостатком является то, что мэрия Москвы подтвердила отказ от строительства платной дороги в сторону Строгино. Эта дорога, которая должна была идти от станции «Спартак» к «Щукинской», могла бы сильно разгрузить данный полуостров. Но, по всей видимости, жители Крылатского посчитали, что она им не нужна. Возможно, проект просто временно отложили, так как сейчас и так строятся две платные дороги: одна от Ленинградки до Москва-Сити, а другая — от метро «Академическая» через Котловку в сторону Даниловского района.
Что касается экологии, то Покровское-Стрешнево получает крепкую пятёрку. Нельзя сказать, что здесь так же прекрасно, как в Крылатском, но роза ветров обеспечивает довольно хороший воздух. Воздух вдувается в Москву с северо-запада, поэтому восточная часть столицы зачастую имеет худшую экологию. В районе есть собственная набережная и река, что также положительно сказывается на экологии. Хотя зелени пока не хватает, со временем эта ситуация будет меняться.
Инфраструктура в районе уже развита и хороша. Здесь есть Чкалов Арена, детские сады, действующие и строящиеся школы. Большой стадион «Спартак» и теннисные корты также дополняют инфраструктуру. Парк, который уже существует, будет развиваться и улучшаться. А на реке можно сёрфить и кататься. Эта готовая инфраструктура и привлекает многих. Ещё одной важной частью является бизнес-парк «Ростех-Сити», который уже готов, и в него постепенно заезжают сотрудники.
Это прекрасно, потому что часть района не была застроена жилыми «муравейниками», а отдана под коммерческие помещения и офисы. Здесь будут работать потенциальные арендаторы с хорошими зарплатами, которые, скорее всего, будут покупать или арендовать недвижимость в этом районе.
Высокая арендная ставка — ещё один плюс. Хотя многие считают недвижимость инструментом для спекуляций или сохранения капитала, её главное преимущество в том, что она даёт постоянный рентный поток и может абсорбировать инфляцию. В Покровском-Стрешнево, несмотря на кажущееся большое количество квартир, в аренду сдаётся очень мало — всего 40-50 квартир. При этом арендные ставки высокие. Однушка может стоить 120 тыс. руб., двушка — 150 тыс. руб. или 115 тыс. руб. в зависимости от качества дома, ремонта и меблировки. Здесь есть и старые дома возле «Тушинской», и апарты, и комфорт-класс от ПИК, и бизнес-класс от Asterus Alia. Когда будут сдаваться новые дома, арендные ставки могут ещё вырасти. Например, видовые однушки в Primavera могут стоить 150-250 тыс. руб. в месяц, а евро-трёшки — 250 тыс. руб. и выше. Если сейчас двушка площадью 60 кв. м с простым, но хорошим ремонтом сдаётся за 150 тыс. руб., то премиальный дом с видом на реку будет стоить дороже. Даже самая дешёвая студия здесь сдаётся за 68-75 тыс. руб. в месяц.
Согласно отчёту Smarent, реальные цифры показывают, что евро-трёшка площадью 80 кв. м с отличным ремонтом сдаётся за 250 тыс. руб. в месяц. Эта же квартира может стоить и 300 тыс. руб., если её арендует, например, сотрудник «Ростеха» с высокой зарплатой, которому нужна качественная квартира в пешей доступности, а таких предложений в районе очень мало. Поэтому многие инвесторы предпочитают покупать эксклюзивные лоты, а не «ширпотреб». Арендные ставки в районе Спартака «космические» и имеют потенциал для роста, что объясняется близостью метро («Спартак» или «Тушинская»). Исключением является CityBay, который сдаётся сейчас. Он не подходит для аренды, так как не имеет станции метро в пешей доступности.
Годовой отчёт по аренде и покупке/продаже недвижимости, который содержит реальные цифры, можно найти в Telegram-боте. Этот отчёт, доступный за каждый месяц, помогает понять, почём реально сдаются квартиры. Чтобы сдать квартиру дорого, нужно её правильно подготовить. Самый важный момент — это планировка евроформата, так как классические квартиры сдаются дешевле. Меблировка должна быть полной, а не частичной. Также необходимо провести фотосессию, уборку, хоум-стейджинг и сделать видеотур. На всё это уходит около недели. Если квартира подготовлена правильно, можно сдавать её дороже конкурентов. Обязательно нужно использовать платное продвижение, отвечать на звонки и заключать официальный договор. Сдавать квартиру официально, став самозанятым и платя налог 4%, очень выгодно. Лучше поднять арендную ставку на 5-10% и сдавать квартиру официально. Правильная меблировка и хорошие фотографии увеличивают количество просмотров, а значит, и возможность сдать квартиру дороже. На рынке недвижимости нет ничего сложного, именно поэтому многие выбирают её для сохранения капитала. Даже пожилой человек сможет сдать квартиру, хотя и не так дорого, как профессионалы. Если нужна меблировка «под ключ», её может сделать компания Smarent.
Более подробную информацию можно получить у менеджеров, так как многие нюансы лучше обсуждать голосом.
Выводы
Район Покровское-Стрешнево является активно развивающимся и имеет большой потенциал, хотя может показаться, что он уже исчерпал себя. На вторичном рынке и в аренде мало предложений, что является большим плюсом для инвесторов. Однако выбрать ликвидную квартиру может быть сложно, если бюджет ограничен. Но если нужны хорошие условия, рассрочка и подходящий лот, то выбор будет непростым.
В районе наблюдается большой отложенный спрос, особенно на вторичном рынке. Это уникальная локация. Несмотря на проблемы с пробками на Волоколамском шоссе, строительство платной дороги должно разгрузить эту часть. К тому же, не всем нужно постоянно ездить через всю Москву.
Приоритет в выборе квартир отдаётся формату евро-3, так как именно таких предложений не хватает. Это не потому, что они дороже, а потому что потребитель хочет их покупать и арендовать. Раньше люди покупали две студии, а сейчас предпочитают одну хорошую евро-трёшку. Рынок меняется, и к нему нужно подстраиваться.
Ранее клиент обратился в Smarent за подбором, и для него была куплена хорошая евро-трёшка под аренду за 22,8 млн руб. с первоначальным взносом 40%.
Самостоятельно реализовать такую стратегию было бы сложно, так как многие, получив предложение от брокера, долго думают, а потом возвращаются, когда цена уже выросла. Люди обращаются в Smarent именно потому, что там могут «надавить» в хорошем смысле и сказать: «Ребята, надо брать, лот хороший, посмотрите на рынок, лучше не будет». И за это клиенты действительно благодарны.
