Всем известный вид договора, но не путать с договором найма – отношения аналогичные, схожие по своей правовой природе, предмету и объекту, но несколько разные в правоприменении.
В понимании большинства людей, съем жилья с помесячной оплатой за проживание — это и есть аренда. Собственник квартиры и квартиросъемщик заключают между собой договор аренды, хотя, по своей сути это в корне неправильно.
Между сторонами сделки, являющимися физическими лицами, заключается договор найма. Договор аренды заключается в том случае, когда хотя бы одна сторона является юридическим лицом. Объект для договора найма — только жилое помещение. Для договора аренды — жилое, коммерческое, складское.
В этой статье я не буду рассуждать о теории, праве, мнении высших судов. Я постараюсь дать для вас именно практикум, разобрав стандартный договор аренды по деталям, сложив их в некий план.
А теперь по порядку.
1. Стороны.
Это та самая часть, в самом начале, которая называется «преамбула», и которую очень редко читают. На неё стоит обратить внимание. Необходимо проверить, кто подписывает договор – правомочность стороны к подписанию, то есть убедиться, что перед вами сидит тот же собственник, что и написан в этой части договора или, если договор подписывается доверенным лицом от собственника, то обязательно необходимо изучить доверенность, прочитать внимательно весь этот мелкий текст, убедиться, что этот человек вправе вступать от имени собственника в арендные правоотношения. Этот момент касается как и случаев, когда стороной является физическое лицо, так и случаев, когда стороной является юридическое лицо, необходимо проверить правоустанавливающие документы на основании которых он действует.
2. Предмет.
Кто с кем собрался, разобрались, теперь определим по поводу чего будем договариваться – предмет договора аренды. Нас больше интересует не предмет, он стандартный, а объект недвижимости, в отношении которого данные отношения устанавливаются. Необходимо четко идентифицировать помещение, которое будет передаваться в аренду. В том числе, прописать в договоре его адрес, кадастровый номер, площадь.
Если арендодатель сдает помещение подготовленное, имеющее определенный товарный вид, дорожит таковым видом, считает необходимым сдавать это помещение только для определённых целей его использования, при котором оно останется в сохранности, то это обязательно нужно указывать договоре. Часто вижу, что скачали из интернета шаблон, где написано, что арендодатель обязуется использовать помещение в целях своей деятельности, далее по тексту что в случае несоблюдения цели использования он несет ответственность. При этом, задаю вопрос доверителю – для каких целей изначально арендовали данный объект? А этого никто не проверял – договор из интернета, просто подбили под себя то, что бросилось в глаза. Указание цели использования помещения и возложение обязанности на арендодателя соблюдения такой цели, является залогом и основанием к возмещению убытков, если арендодатель оказался неблагонадежным.
В адресе обязательно указываем номер помещения. Это важно для обеих сторон. Ведь, если арендатору будет необходимо зарегистрировать юридический адрес, то без номера помещения ему откажут, а это создаст дополнительные проблемы сначала для арендатора, а потом для арендодателя, так как, если один не сможет надлежащим образом ввести свою деятельность, то для него потеряет актуальность сама суть арендных отношений, что может привести к расторжению договора. Таким образом, проблема арендатора по регистрации юридического адреса потянет за собой проблему арендодателя - расторжение текущего договора, поиск нового арендатора, расходы на рекламу, временные затраты и так далее.
Кстати, случай из практики, когда налоговая отказала в регистрации юридического адреса при указанном номере помещения. Они сослались на то, что в этом здании несколько помещений с одинаковым номером на разных этажах, прописали, что это наша обязанность указать еще и номер этажа. Пришлось через суд доказывать, что мой доверитель, при всей должной степени осмотрительности, не мог знать о такой ситуации и предвидеть сложности которые могли возникнуть для ФНС при определении местонахождения организации.
Также, сегодня очень актуален вопрос по регистрации адреса в ФИАС. Последний год служба ФНС отказывает в регистрации юридических лиц по адресам, отсутствующим в данном реестре. Как правило, мы сталкиваемся с тем, что дом в него внесен, а номер помещения нет. Если для коммерческих организаций есть определённый порядок действий, при котором адрес компании возможно зарегистрировать и параллельно внести номер помещения в реестр, то для некоммерческих организаций это становится проблемой. Регистрация по такому адресу невозможно. В этом случае, нужно сначала внести адрес в ФИАС, а только потом зарегистрировать некоммерческую организацию.
Следующий важный момент в предмете договора аренды – это проверка права собственности на указанный объект недвижимости. В обязательном порядке необходимо запросить свежую выписку на помещение, проверить все ограничения, однозначно установить собственника и сверить его с тем, кто написан в договоре.
3. Срок.
От выписки и проверки права собственности, ограничений, мы плавно переходим к следующему разделу - срок действия договора аренды.
Наверняка, все уже давно привыкли к сроку равному 11 месяцев, все знают, что это делается для избежание процедуры регистрации договора аренды в Росреестре. Удобнее для всех, казалось бы, да и уже привычно. Я задала вопрос своему доверителю, знает ли он зачем это делает. Он, конечно же, ответил - избежать регистрации договора. Тогда я поинтересовалась, а в чем сложность и в чем негативные последствия такой регистрации, и тут наступило неловкое молчание.И тут стало понятно, что большинство участников сами не до конца понимают - для чего они это делают. Ведь раньше это делалось для того, чтобы избежать налогообложения. Сейчас большинство занимающихся арендным бизнесом зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, платят свои взносы и проценты. А деньги получают по безналу. Тогда в чем смысл? Получается, что плюсы минимальные. Просто все так привыкли, мало кто задумывается зачем это сейчас нужно.
Минусы 11 месячного срока договора:
Во-первых, арендатор легко может остаться на улице при смене собственника – арендодателя. То есть, все хорошо знают, что при смене владельца помещения, договоры аренды подтягиваются автоматически, то есть новый собственник обязан соблюдать все их условия. Да, это действительно так. Но есть нюанс. Третье лицо при оформлении сделки купли-продажи на данное помещение могло не знать о наличии арендаторов в нём, если предыдущий собственник решил ввести последнего в заблуждение, просто не сказал, ну, или, сообщил, что моменту перехода права собственности арендаторы уже съедут, в общем не стал углубляться в этот вопрос. Так вот, при отсутствии в выписке записи об обременении на основании договора аренды, новый собственник вправе утверждать, что не знал об имеющемся договоре аренды, а значит не обязан его исполнять. Конечно же, в этом случае, один может подать в суд на расторжение сделки, другой может подать на признание договора аренды действующем и так далее. Но потеря нервов и времени будет точно.
Во-вторых, есть риск нарваться на двойную аренду, то есть арендодатель сегодня заключил договор с вами, взял с вас плату за первый месяц, а то и три, плюс обеспечительный платеж, а через неделю вы лбами столкнулись еще с одним арендатором, таким же, всё оплатившим, как и вы. И пойдете разбираться – кто был первым, кто сколько перечислил, как теперь это возвращать, где искать арендодателя.
Ну если стороны всё-таки пришли к соглашению об 11 месячном сроке, то обязательно необходимо проверить возможность пролонгации этого договора и исключительное право на приоритет в заключении на новый срок.
4. Оплата цены и передачи информации.
Очень важный момент, не только обозначить цифру ценника за месяц пользования, ну и прописать весь порядок произведения оплаты, передачи информации и иного взаимодействия.
Оплата – прописываем сколько, когда, каким способом, по каким реквизитам нужно эту оплату производить. Проверяем договор на наличие обязанности по уплате дополнительных платежей, таких как маркетинговые платежи, аренда места вывески, парковочного места или иное.
Нельзя забывать о пределах повышения цены договора и периода к такой возможности. Говоря простым языком, нужно определить сколько раз в год цена может меняться и «потолок» такого изменения, например, повышаем не чаще одного раза в год и не более чем на 10%.
Информация – это позиция прямо вытекает из заранее сказанного. К примеру, реквизиты у арендодателя изменились, арендатора он не уведомил, деньги ушли не туда или зависли. Такое случается достаточно часто, если арендодатель первичный действует через доверенное лицо. Помимо этого важна и иная информация, которая должна передаваться в процессе исполнения договора. Указать порядок передачи показаний индивидуальных приборов учёта, достаточно часто вижу в шаблонах договоров от арендодателя, что арендатор передает в РСО показания, так он этого сделать не может, тем более если договор, как привыкли, на 11 месяцев. Поэтому, чтобы арендодателю не попасть в хитросплетение «перерасчета коммуналки» в договоре необходимо прописать как арендодатель будет получать показания, чтобы у него непосредственно они хранились.
Также важно обозначить порядок действий в случае наступления аварийной ситуации, этому всегда уделяется мало внимания, но все об этом вспоминают, когда что-то случается. Нужно чётко сформировать, если арендатор зашёл, а там потоп, к примеру, что он в этом случае должен сделать. Куда позвонить и кого известить.
5. Права/обязанности сторон.
Вот эта часть договора для меня всегда являются лакмусовой бумажкой, некой проверкой квалификации юристов, которые приходят трудоустраиваться. Простой обыватель, равно как и низко квалифицированный юрист, будут смотреть в этот раздел с позиции рассуждения и логики, задаваясь вопросом, казалось бы очень правильным, кто на что имеет право и кто что обязан? Нет, это в корне неверно. Права и обязанности не рождаются из ничего, они рождаются из уже ранее сформированной части договора, в которой чётко и правильно описан весь процесс взаимодействия.
Например, если мы закладываем обязанность арендатора в последний день текущего месяца направить фото индивидуальных приборов учёта с текущими показателями, то наделяем арендодателя правом требовать эту информацию. Итак по каждой позиции договора. Наверняка, у вас сейчас созрела мысль – это ж какого размера тогда будет этот договор, а мы не любим большие договоры. Конечно же, договор не должен быть раздутым, но и упустить ничего нельзя, как найти золотую середину? А вот для этого и нужно юридическое образование и правильно составленный договор, а не шаблончик из интернета. Потому что дальше специалист будет дифференцировать, что нужно прописать, а что убрать, так как и без дополнительных указаний в договоре позиция будет применяться по общим нормам права и обычаям делового оборота. Главное правильно отделить просо от пшена.
После формирования блока «Права и обязанности сторон», мы формируем блок «Ответственность». За неисполнение каждой обязанности должна следовать ответственность, дифференцируют на индивидуальные и общее, в договоре оставляем только индивидуальную.
Здесь дополнительно расскажу о двух интересных инструментах для защиты арендодателей от недобросовестных арендаторов.
Во-первых, все мы знаем, такой инструмент как обеспечительный платёж. Он позволяет арендодателем защититься от части убытков. А ещё его можно применять для защиты сроков договора аренды. То есть, прописываем в договоре что обеспечительный платеж не возвращается арендатору в случае досрочного расторжения договора по инициативе последнего. Таким образом арендодатель отсеивает для себя фирмы-однодневки в качестве арендаторов и защищает себя от дополнительных убытков в части постоянных расходов на рекламу и риелторов.
Во-вторых, применяем в договоре 359-ю статью Гражданского кодекса, а именно, удержание имущества арендатора в случае нарушения условий договора. То есть, с ума конечно не сходим, не закрываем двери перед носом чуть что не так, ведь это уже будет называться злоупотребление правом, но в случае, если, к примеру, арендная плата задерживается уже второй месяц, то такой пункт договора позволит арендодателю закрыть помещение и не отдавать имущество недобросовестной стороны до момента устранения всех нарушений.
Дополнительно необходимо проверить договор на наличие обязанности по страхованию, порой это также становится сюрпризом для арендатора.
Также проверяем договор на наличие штрафов. Особенно этим отличаются большие торговые комплексы, которые сдают площади в аренду. В таких договорах могут присутствовать даже штрафы за поведение посетителей в вашем магазине.
6. Акт приема-передачи
Это документ, приложение к договору, в нём уделяют внимание, как правило, количеству ключей, передаваемых вместе с объектом и показания приборов учёта. При подписании акта необходимо обязательно сверить показания и проверить пломбы на самих приборах. У нас в работе была практика с возбуждением уголовного дела из-за отсутствия таких пломб, поэтому необходимо проявить ответственность в этом отношении. Для стандартного помещения этого достаточно.
Но если в вашем объекте недвижимости на стене имеется очень дорогая итальянская штукатурка, иные «художества», элементы встраиваемой мебели и иные ценности, то это всё необходимо в обязательном порядке указывать в акте приема- передачи. Обои высоко ценовой категории требуют отдельного указания в документах с целью корректного учета их стоимости. В противном случае, как говорится – «случись что», будет сложнее доказать размер убытков.
В договоре можно прописать множество дополнительных условий и пунктов, от разграничения ответственности за пожарную безопасность до порядка проведения текущего или капитального ремонта. Не рекомендуем использовать готовые шаблоны договоров, в том числе с сомнительных сайтов, так как документ должен учитывать индивидуальные особенности объекта, интересы сторон.
Специалисты компании ОВВИ-Либра помогут пройти все стадии согласования, подписания и регистрации арендного договора. С нашей поддержкой вы устраните риски и проблемы даже в самых сложных ситуациях.
