#недвижимость #окупаемость #коммерция
Реальность инвестиций: Почему окупаемость коммерческой недвижимости в Москве редко опускается ниже 10 лет
Москва, 2025 г. — Рынок коммерческой недвижимости Москвы долгие годы манил инвесторов высокими доходами и быстрой отдачей. Однако сегодня ситуация кардинально изменилась: срок окупаемости объектов стабильно превышает 10–12 лет, а проекты с возвратом вложений за 5–7 лет стали исключением из правил. Почему столичный рынок перешел в режим «длинных денег» и какие стратегии все еще работают? Разберем на примерах реальных объектов и отраслевых тенденций.
---
📉 Тренды окупаемости: Резкий рост за 5 лет
- Street Retail в ЖК: За 2020–2025 гг. срок окупаемости помещений формата street retail вырос с 10–12 до 15–17 лет. При этом стоимость объектов удвоилась, а арендные ставки увеличивались лишь на 5–7% годовых. Например, помещение площадью 100 м², купленное в 2020 г. за 25 млн руб., к 2025 г. стоит 50 млн руб., но годовой арендный доход вырос лишь с 2,1 млн до 2,94 млн руб.
- Офисные блоки: В сегменте офисов срок возврата инвестиций увеличился с 6–8 лет (до 2020 г.) до 10–12 лет. Задержки ввода новых объектов (в среднем на 6 месяцев) дополнительно сокращают доходность
- Сравнение с жильем: Если жилая недвижимость окупается за 18–20 лет, коммерческая — за 10–12 лет. Но разрыв сокращается: еще в 2010–2020 гг. коммерческие объекты выходили на безубыточность за 10 лет против 18–20 у жилья
Таблица: Динамика окупаемости коммерческой недвижимости в Москве
| Период | Норма окупаемости | Доходность (% годовых) |
|------------------|------------------------|------------------------
| 2000–2010 гг. | 8 лет | 12%
| 2010–2020 гг. | 10 лет | 10%
| 2020–2025 гг. | 12–15 лет | 6–8%
---
🏢 Анализ по сегментам: Где сроки максимальны?
1. Офисы (12–15 лет)
- Проблемы: Перенос сроков ввода 30% строящихся объектов, рост ставок капитализации до 10,5–12%. Например, в бизнес-центрах класса А вакансия всего 3,3%, но инвесторы вынуждены компенсировать удорожание строительства .
- Кейс: Продажа офисных блоков «в нарезку» в новых ЖК. После перевода здания на раздельные кадастры управление становится проблемой совладельцев, что снижает ликвидность .
2. Торговые помещения (10–14 лет)
- Street Retail: Наиболее стабильный сегмент, но в ЖК бизнес-класса окупаемость достигает 15 лет. Ключевые факторы: расположение на первых этажах с отдельным входом, пешеходный трафик от 400 чел./сутки
- Риски: Торговые центры, распродающиеся по частям, — ловушка для инвестора. Пример: покупка помещения на 2-м этаже ТЦ, где первый этаж занят нерентабельными арендаторами .
3. Склады (8–12 лет)
- Дефицит качественных площадей поддерживает арендные ставки. Однако для частных инвесторов вход в сегмент почти закрыт: минимальные инвестиции — 40 млн руб. из-за затрат на землю и инфраструктуру
---
⚖️ Факторы роста сроков окупаемости
- Удорожание строительства: На фоне высокой ключевой ставки стоимость объектов выросла на 20–40% за 5 лет. Например, квадратный метр офиса в Москве стоит 344,7 тыс. руб. против 416 тыс. руб. за «вторичное» жилье
- Снижение доступности кредитов: Ипотека на коммерческую недвижимость под 15–20% годовых делает заемное финансирование убыточным
- Административные задержки: Получение разрешений на вентиляцию для общепита или увеличение мощности электросетей может затянуть запуск объекта на 4–6 месяцев
