Вы начинающий риелтор, подбирающий коммерческий объект инвестору? Помните, ваша задача сохранить клиента, поэтому выполняете свою работу качественно. Подбирая готовый арендный бизнес (в простонародье именуемый ГАБом), фиксируйте внимание инвестора не только на окупаемости и ликвидности объекта, но и на ключевых моментах договора аренды.
Что нужно сделать:
- провести экспресс-анализ договора аренды;
- понять, стоит ли вообще связываться с этим помещением;
- представить мини-отчет заказчику (потенциальному покупателю ГАБа).
Как правило, большинство договоров имеют выстроенную структуру, что облегчает анализ.
Я при первоначальном экспресс-анализе обращаю внимание на следующие моменты.
Срок
Помним, если иное не предусмотрено договором, расторгнуть договор аренды можно или при полном непротивлении сторон, или в судебном порядке (процедура при отсутствии существенных нарушений со стороны арендатора бесперспективная). В связи с этим срок договора представляется одним из существенных критериев при выборе ГАБа.
Более подробнее читайте здесь Нельзя расторгнуть договор аренды магазина в одностороннем порядке!
Односторонний отказ от договора
Этот пункт договора, с одной стороны, тоже про срок. С другой, про возможность давить на контрагента через угрозу отказа от договора, т.е. может усилить или ослабить позицию арендодателя.
На что обращаем внимание:
- кто наделен правом отказа: арендатор, арендодатель или обе стороны;
- основания отказа: отказ может быть безусловным или, например, связанным с нарушениями;
- срок, за который стороны должны уведомить другую сторону об отказе.
Более подробнее можете посмотреть здесь Что нужно знать про односторонний отказ от договора аренды нежилого помещения
Цена договора
Понятно, что это основной параметр для определения окупаемости инвестиционного проекта. Но мыслите шире, не уподобляйтесь тем специалистам, которые останавливаются на оценке исключительно постоянной составляющей арендной платы. Конечно, так инвестиции выглядят привлекательнее. Но, надеюсь, что ваша задача не сводится к тому, чтобы поскорее закрыть сделку и получить вознаграждение. Помогите инвестору, обратите внимание на переменную часть аренды. Арендатор еще что-то компенсирует или работает по схеме все включено? Укажите, что конкретно компенсирует арендатор: коммуналка, электроэнергия, содержание, капитальный ремонт и пр.
Более подробно про окупаемость Осторожно! Готовый арендный бизнес с окупаемостью 7 лет!
Индексация
Важный параметр, без которого полноценно оценить проект не получится. Особенно, если контракт долгосрочный и без возможности досрочно от него отказаться. Обращаем внимание на следующее:
- Наличие условия об индексации в договоре. Если в договоре про индексацию ничего не сказано, то провести ее без согласия арендатора не получится.
- Наличие права арендодателя на проведение индексации без согласия арендатора.
- Отсутствие условия о необходимости подписания дополнительного соглашения по индексации. К сожалению, если такое требование предусмотрено договором, скорее всего, провести индексацию без согласия арендатора не получится.
- Периодичность индексации. С какого момента возможна и с какой периодичностью. По умолчанию это один раз в 12 месяцев.
- Пределы индексации. Насколько арендодатель вправе повысить цену аренды? Варианты: процент от действующей аренды, индекс роста потребительских цен и пр. Если размер не определен, то индексация возможна на процент изменения рыночных ставок за год (честно говоря, тот еще ребус).
Более подробно Индексация арендной платы в договоре аренды коммерческой недвижимости. Понятие и сроки проведения
Итого
Пожалуй, вот перечень ключевых моментов, которые позволят инвестору определить - стоит ли ввязываться в инвестиционный проект. Если покупателя все устраивает, изучаем договор на более глубоком уровне, вопросов будет еще довольно много: ответственность, преимущественное право аренды, мощности, подсудность и прочее-прочее. Но это уже совсем другая история.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
#коммерческая недвижимость#аренда#инвестиции#готовый арендный бизнес#ГАБ#договор аренды