В марте появились первые новости о том, что банки пошли в обратном направлении. Теперь ставки по ипотеке не растут, а уменьшаются, но медленно. Сегодня поговорим о том, почему это происходит и стоит ли россиянам ожидать упрочения этой тенденции в будущем.м
Ставки росли весь прошлый год, что позволило им в декабре приблизиться к 30%. Процентная гонка пока поставлена на паузу, вопреки бьющей рекорды ключевой ставке. Сбербанк понизил ставку на 1.5% п.п., ВТБ на 1 п.п. (а вместе с этим уменьшил и первоначальный взнос для ряда клиентов), МКБ – на 2 п.п. Вместе с тем, говорить о значительных изменениях пока рано, поскольку средняя ставка упала с 29% до 27.9%.
Происходящие события экономисты объясняют по-разному. В первую очередь, отмечается доходность десятилетних ОФЗ (облигаций федерального займа). Для банков этот показатель определяет стоимость рыночной ипотеки. Впрочем, на мартовском заседании ЦБ решил не смягчать сигналы по ключевой ставке, что понизило оптимизм инвесторов рынка.
Снижение ставки также объясняется изменением процентной политики. Утверждение ставок – это всегда попытка предугадать решение ЦБ. Так, в конце 2024 года эксперты совершили ошибку, посчитав, что в январе ключевая ставка продолжит расти. Теперь банки полагают, что повышение менее вероятно, из-за чего не спешат ужесточать свои условия.
Ведущий аналитик Группы анализа долговых рынков Промсвязьбанка Дмитрий Грицкевич указывает на то, что ставки остались на заградительном уровне. Названные изменения могут послужить поводом для оптимизма, но пока не влияют на спрос. Поэтому банки готовы к тому, что в ближайшие полгода роста выдач не будет.
В июле в силу вступят макропруденциальные лимиты по ипотеке. Данное решение приведет к тому, что еще большему количеству клиентов будут отказывать в оформлении кредита из-за высокого коэффициента риска. Однако и это не помешает банкам постепенно снижать ставку. Темпы снижения экономисты оценивают по-разному.
Грицкевич не исключает, что в конце 2025 года ставка упадет до 20%. В более близкой перспективе можно говорить о снижении до 25% в ближайшем квартале. Виталий Костюкевич, работающий в Абсолют банке, предполагает, что в середине лета ставка опустится до 24-25%.
Frank RG, аналитическая компания, специализирующая на российском рынке финуслуг, предсказывает снижение объема выдач ипотеки в этом году. Она называет цифру в 4 триллиона рублей. С этой оценкой не соглашаются аналитики ВТБ – по их мнению, общерыночные выдачи не перешагнут порог в 3,3 триллиона.
Ожидать значимых послаблений стоит по программам, финансируемым государством. Власти ищут способы компенсировать урон, нанесенный рынку жилья. В марте появилась информация о том, что ипотеку со сниженной ставкой начнут предлагать семьям с одним ребенком. Заявку рассмотрят в том случае, если ребенок еще не достиг совершеннолетия.
Несмотря на то, что инициатива исходит от Правительства, ожидать быстрого принятия новых условий не стоит. Расширение целевой аудитории льготной ипотеки закономерно приведет к тому, от чего власти стараются уйти – к увеличению расходов. В случае одобрения законопроекта придется снова увеличить выплаты из федерального бюджета банкам, компенсирующие разницу между льготной и фактической рыночной ставкой.
Государство оказывается зажато двумя обстоятельствами: первое – это расходы на ипотеку со специальной ставкой, второе – падение продаж новостроек. Текущий рынок недвижимости держится за счет семейной ипотеки. Однако этого недостаточно для того, чтобы застройщики получали достаточную прибыль. Поэтому власти заинтересованы в расширении числа заемщиков.
