Семейная ипотека без детей, без семьи или при отсутствии достаточного дохода – реальность. Однако у этой реальности есть свои «НО», о которых мы сегодня и поговорим.
Донор для ипотеки
Итак, донором считается тот, кто во благо другого жертвует чем-либо своим. Наверное, самый близкий для понимания пример данного термина – это медицина. Когда человек отдает часть себя, чтобы другой жил. Вот и в случае с ипотекой, один дает свой статус, соответствующий требованиям льготной программы, чтобы другой мог ею воспользоваться.
Раз мы начали про семейную ипотеку, то тут донор должен отвечать следующим требованиям: состоять в официальном браке и иметь: одного ребенка до шести лет, двух и более детей до 18-ти лет, одного или более детей с инвалидностью. При этом, нас финансовая составляющая донора не совсем интересует, главное, чтобы у него не было хвоста из долгов и перспектив заиметь такой хвост.
С другой стороны, для молодых семей, не имеющих официально подтвержденного дохода, соответствующего требованиям банка, донором будет выступать тот, у кого такой доход есть.
Донорская семейная ипотека
Махинации с донорами не выходят за рамки правового поля, поскольку никоим образом не вредят всему спектру заинтересованных лиц. В статистику попадут нужные цифры, отчет будет говорить о росте обеспечения семей недвижимостью, застройщики будут поддерживать продажи, а банкиры получать с них со всех деньги.
До определенного момента донорство было прибыльным бизнесом, поскольку количество льготных ипотек в одни руки было не ограничено. Однако это не отвечало смыслу, который государство вкладывало в льготные программы, поэтому с конца 2023 года «одна льготная ипотека в одни руки».
Однако в настоящем, это просто подняло стоимость участия донора в ипотеке, не более. Потому что донор теряет право льготной ставки, но есть нюанс. При наличии брачного договора, в рамках которого вторая половинка не претендует на недвижимость, не является созаемщиком и поручителем, она может претендовать на льготную ипотеку. То есть, льготная ипотека каждому из супругов. Правда, данную схему дополняют разводом для последующего получения льготной ипотеки второй половинкой, ведь право на нее есть как у мамы, так и у папы ребенка. Ребенок ключевой элемент в этой схеме иначе меры поддержки не получить.
С другой стороны, включение молодой семьей состоятельного гражданина в ипотеку, также не осуждается законом. Более того, Минфин в одном из своих решений говорит, что так можно. И вот с этим вариантом все складно, поскольку он отвечает смыслу льготной ипотеки, а вот со всем остальным не очень.
Семейная ипотека является частью федерального проекта "Поддержка семьи", целью которой является увеличение числа семей с детьми. И создана эта ипотека с целью стимулирования рождаемости детей, а также улучшения жилищных условий семей с детьми. При этом, про приобретение выгоды третьих лиц за счет тех, для кого придумали эту ипотеку, ни слова. Но будут ли прикручивать вот этот момент неясно. Однако недоработка жирная, позволяющая целевым деньгам течь в незапланированном направлении.
Риски донорской семейной ипотеки
Риски, они же минусы донорской семейной ипотеки вытекают из того, что люди формируют суррогатные отношения, выходящие за рамки интересов, защищаемых законом. И тут бы я начал с того, что донор входит в кредит созаемщиком со всеми вытекающими из этого последствиями, о которых мы говорили вот в этой статье: Кто страшнее в ипотеке: созаемщик или поручитель? Если говорить кратко, то прекращение исполнения обязательств рецепиентом грозит донору долгом, испорченной кредитной историей и ... И далее по списку.
В то же время, в рамках такой ипотеки донору обязательно должна выделяться доля в недвижимости. Она может быть незначительной, от которой он может отказаться, но должна быть. И если донор упрется, то эту долю придется выкупать, чтобы зациклить на себе право собственности. При этом, все его долговые приключения отразятся на рецепиенте, поскольку пристава доберутся как до доли в недвижимости, так и до ипотечного счета.
А теперь представьте, что до недвижимости доберутся не пристава, а кредиторы с финансовым управляющим в рамках процедуры банкротства. Но надо же верить людям и в людей, собственно на этом и живет схема с донорством.
При этом, до недвижимости могут добраться кредиторы и через банкротство второй половинки донора, даже при наличие брачного договора. А вот почему, вы узнаете прочитав эту статью: Брачный договор в России: мифы и реальность
Но всего этого не произойдет, если донор в разводе.
То есть, самое безобидное из последствий это увеличение кредитной нагрузки на донора и отсутствие возможности в последующем, взять семейную ипотеку.
Заключение
Донорская семейная ипотека не вписывается в рамки государственного замысла, конечно если она не связана с помощью молодой семье, не имеющей достаточного показателя дохода. И никто с этим ничего не делает, пока. Однако это самый безобидный схематоз в попытке сэкономить.
Однако тут нельзя обвинять ЦБ РФ в бездействии, поскольку оно не имеет никакого отношения ко всем этим льготным ипотекам. Соответственно когда говорят о крайне внимательном отношении ЦБ РФ к реализации подобных семейной ипотеке программ, то просто нагнетают. Это как «крайне обеспокоены» в МИД России тем, что происходит где-то там или как нота протеста по какому-либо действию. Звучит красиво, но последствий не имеет.
В тоже время, если вы не готовы к рискам донорской ипотеки, то сэкономить на обеспечении себя жильем вы можете благодаря программе доступного жилья
