При покупке квартиры в ипотеку банк желает повышенных гарантий исполнения обязательств по сделке. С одной стороны, он обеспечивает долговые обязательства приобретаемой недвижимостью, с другой - требует, чтобы кто-то со стороны заемщика выступил гарантом исполнения обязательств, рискуя своим материальным благополучием. Таким гарантом может быть созаемщик или поручитель.
А о том, чья роль страшнее в ипотеке созаемщика или поручителя, вы узнаете прочитав эту статью.
Заемщик и созаемщик в ипотеке
Все мы привыкли называть ипотекой то, что на самом деле является кредитом. Поскольку ипотекой называется залог недвижимого имущества. Однако, для простоты восприятия мы кредит для приобретения жилья, в этой статье, будем называть ипотекой.
Так вот, обычно кредитный договор предусматривает, что в качестве заемщика выступает одно лицо. Однако ипотека – это другое. Тут предусмотрена множественность лиц, выступающих заемщиками и независимо от того, выделяется ли в договоре роль основного заемщика, все они выступают в равном статусе.
Иначе говоря, все они получают денежные средства от банка и должны вернуть их попутно выполнив условия договора. Однако в этом моменте есть нюанс в виде частных случаев. Так, в основном в ипотеке обязательства созаемщиков являются солидарными. Однако иногда встречаются случаи долевых обязательств по ипотеке.
В случае солидарных обязательств банк имеет право требовать исполнения по договору от любого лица по отдельности или одновременно от всех. При этом он может требовать исполнения как в части долга, так и в полном объеме. И это приобретает особое значение в тот момент, когда кто-то решит перестать платить кредит.
Даже если кто-то из созаемщиков решил, что он свою долю обязательств выплатил и больше банку не должен, это он так решил. Обязательства не прекращаются до полного их исполнения, конечно если это не долевые обязательства. В случае с долевыми, каждая сторона точно знает сколько ей платить. Если нет, то это солидарная ответственность. И именно от нее мы будем отталкиваться в дальнейшем повествовании.
Иначе говоря, между заемщиком и созаемщиком, в части исполнения обязательств, можно поставить знак равно.
Какие права у созаемщика по ипотеке
Как мы уже ранее выяснили, созаемщик – название формальное, поскольку он обладает тем же объемом прав и обязанностей по договору. Правда в основном у него есть одно право, называется «досрочно погасить кредит». В таком случае он имеет право требовать от всех остальных заемщиков возврата ему денежных средств. Такое в законе называется правом регрессного требования.
А вот с правами на квартиру не все так просто, но не в том случае если ипотека приобретена супругами. В таком случае в силу вступает правило совместной собственности супругов и не важно, кто по договору принимает на себя квартиру. То есть, даже если в договоре указано, что право на недвижимость приобретает титульный заемщик, у созаемщика есть право на половинку всего. И при использовании материнского капитала – уравнение усложняется, но сегодня не об этом.
В случае с супругами, надо помнить о том, что все что нажито, является совместным, в том числе и зарплата. Соответственно, тот, кто вносил деньги, платил не своими, а общими, вот и квартира общая.
Однако вернемся к моменту с договором. Поскольку на него надо обратить пристальное внимание, ведь если вы не являетесь супругами, то в нем должно быть прописано, кто и что приобретает по договору. Иначе можно выплатить долг за спасибо. А выплатить надо, ведь вы солидарно обязаны банку.
Плюсом роли созаемщика является то, что если титульный заемщик нарушил порядок исполнения обязательств и дело дошло до суда, созаемщик может вернуться в график платежей. Соответственно, продолжить выполнять обязательства по договору, при этом у поручителя такой возможности нет.
О том, что может произойти если заемщик умер, вы можете прочитать в этой статье -> ссылка на статью.
Поручитель в ипотеке
Частично тема с поручителем была рассмотрена тут -> ссылка на статью. Здесь же мы ее дополним, поскольку в юридическом поле жизни общества всегда есть место для «НО» и описать все нюансы в одной статье невозможно.
Итак, поручитель не является полноправной стороной по кредитному договору, в отличие от созаемщика. А обязанность исполнения обязательств наступает в момент, когда основной заемщик перестал платить. Конечно, в договоре на подстраховке может быть созаемщик, который должен вносить периодические платежи, но так случилось, что его нет в нашем случае. От этого и будем отталкиваться.
Поручительство оформляется отдельным документом, которое чаще всего называют «соглашение». В нем указывают объем ответственности, период поручительства и все, что связано с тем, что он должен отвечать и в какой степени должен отвечать.
Права поручителя в ипотеке
Поручитель не может контролировать заемщика и выйти из соглашения, если заемщик штопором несется на дно долгового болота. Соответственно, все его права связаны с попыткой защититься от требований кредитора и восстановлением имущественных интересов за счет заемщика.
Из банального, поручитель может заявлять возражения на требования кредитора. Однако есть и частные, положительные случаи, но о них надо писать отдельно -> если интересно, пишите нам об этом в Телеграмм канал, и мы обязательно раскроем эту тему.
А вот по существу можно поговорить о том, что к поручителю, исполнившему обязательства перед кредитором, переходит право залогодержателя. То есть, он мало того, что может затребовать с заемщика выплаченные за него денежные средства. В случае если его требование не будет исполнено, он может обратить взыскание на заложенное имущество. У созаемщика такой возможности нет, как нет и возможности компенсировать за счет титульного заемщика полную сумму, выплаченную по кредиту.
Созаемщик и поручитель: в чем разница
Созаемщик является стороной по кредитному договору со всеми вытекающими. Поручитель выступает в виде пристройки к кредитному договору по соответствующему соглашению. Соответственно, у поручителя чуть больше шансов отбиться от кредиторов, чем у созаемщика.
В отличие от поручителя, созаемщик обязан отслеживать надлежащее исполнение обязательств по договору, своевременно внося платежи. Поскольку он так может, у поручителя чуть меньше вариантов по контролю исполнения обязательств. Обычно его извещают о неисполнении обязательств иском в суд.
В части ответственности, в большинстве случаев, разницы между созаемщиком и поручителем нет, поскольку и тот, и тот обязаны погасить требования кредитора. Правда созаемщик может выйти на график платежей или провернуть иные договоренности с кредитором, поскольку является стороной договора. Поручитель может просто платить.
Исполнив кредитные обязательства за титульного заемщика, созаемщик может требовать возврата денежных средств в части, за минусом доли своих обязательств. Поручитель может требовать всех затраченных средств. При этом после исполнения обязательств к созаемщику не переходит право залогового кредитора, а к поручителю переходит. То есть, за счет купленной в ипотеку квартиры, удовлетворить свои требования сможет только поручитель.
Кстати, с поручителем есть еще один интересный момент, он может брать вознаграждение за свои услуги и в основном так и делают, если брать в пример коммерческий сектор.
А вот если кредитором выступал участник СВО, то обязательства за него будут прекращены и отвечать никому не придется.
Заключение
Кем бы вы не становились в договоре. Прежде чем подписывать документы ответьте себе на пару вопросов: «Готовы ли вы пожертвовать своим материальным благополучием ради другого?», «Зачем вам это надо?». В большинстве случаев этими вопросами люди задаются уже после того, как все самое ужасное произошло. А о том, что происходит с поручителем и созаемщиком во время банкротства заемщика и не только, мы поговорим с вами в следующей статье, подписывайтесь на наш Телеграмм канал, чтобы не пропустить следующую статью