Объясняю доступным языком, как железобетонно выкупить помещение с оперативным управлением или хозведением у ДГИ, и как складывается судебная практика по этим вопросам.
1. Кому обращаться за выкупом: ДГИ, ГУП или обоим?
Если вы арендуете нежилое помещение и планируете реализовать право выкупа по 159-ФЗ, но обнаружили, что объект обременён правом хозяйственного ведения (например, закреплён за ГУП) или оперативного управления (например, закреплён за бюджетным учреждением), то возникает резонный вопрос: кто в данном случае имеет право распоряжаться таким имуществом?
Здесь важно понимать следующее: ни одно учреждение, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, не является собственником. Они не вправе самостоятельно продавать или иным образом распоряжаться имуществом, а их полномочия ограничены характером закрепленных прав. Решения о продаже, передаче в собственность (в том числе по 159-ФЗ) принимает только собственник — город Москва в лице ДГИ.
Практически, обращение с заявлением о выкупе в адрес ГУПа или бюджетного учреждения может привести к получению формального отказа на том основании, что решение принимает собственник. Аналогично, ДГИ зачастую направляет отказы, ссылаясь на то, что спорное помещение находится в хозяйственном ведении/оперативном управлении и поэтому не может быть предметом выкупа. Нередко такие письма идут по «замкнутому кругу»: заявитель получает отказ и от ГУПа, и от ДГИ, вынужденно вступая в судебный процесс.
2. Отказ в выкупе: основания и перспективы обжалования
В подавляющем большинстве случаев, если помещение обременено правом хозяйственного ведения или оперативного управления, ДГИ отказывает в выкупе. Возникает вопрос: есть ли смысл пытаться обжаловать такие отказы, и на чьей стороне судебная практика.
Анализ судебных актов показывает: ключевым значением для перспектив такого спора является момент заключения договора аренды относительно даты возникновения/регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления.
Обратиться ко мне за консультацией можно вот сюда https://wa.me/79269110187
2.1. Если аренда заключена ДО передачи имущества в ведение/управление
Если договор аренды заключён до того, как на помещение зарегистрировано право оперативного управления или хозяйственного ведения, шансы на успешный выкуп весьма высоки. В такой ситуации ваш договор аренды имеет приоритет перед обременением на управление, и суды, как правило, становятся на сторону арендатора. Это подтверждает практика (пример: Определение Верховного Суда № 305-ЭС24-10270 от 26.11.2024 г.).
2.2. Если аренда заключена ПОСЛЕ передачи имущества в ведение/управление
Если же вы заключили договор аренды после того, как в ЕГРН уже зарегистрировано право хозяйственного ведения или оперативного управления, арендатор, по общему правилу, выкупить помещение не сможет. Здесь учитываются интересы собственника и закреплённой за учреждением хозяйственной функции. Право аренды возникло уже с учётом существующего обременения — то есть арендатор заранее понимал ограничения, установленные федеральным законом, и полагать на возникновение права выкупа у него нет оснований. Данная позиция прослеживается в судебных делах (пример: Определение Верховного Суда по делу 310-ЭС19-6352 от 13.08.2019 г., где аренда заключена после регистрации права хозяйственного ведения, зарегистрированного ещё в 2006 году — до вступления в силу 159-ФЗ).
3. Оспаривание распоряжения о передаче в хозведение/оперативное управление
Иногда арендаторы пытаются оспорить само распоряжение о передаче помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление, рассчитывая, что в случае признания такого акта недействительным возникнет возможность выкупа. На практике использование ТОЛЬКО данного способа крайне редко приводит к желаемому результату. Если идти по пути оспаривания сначала распоряжения, затем отказа, то может пройти 2 года, а это целых 2 года арендных платежей.
Верховный Суд РФ разъяснил: значение имеет юридический факт передачи имущества в ведение или оперативное управление, а не сам порядок оспаривания такого акта (Определение ВС РФ по делу № 305-ЭС24-10270). Само по себе оспаривание распоряжения, без последующего изменения статуса помещения в ЕГРН, не приводит к возникновению права на выкуп. В конечном итоге, собственник (город) вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе передать на баланс ГУП или учреждения для осуществления цели, не связанной с отчуждением.
4. Практические советы
Если вы оказались в сложной ситуации с правом выкупа помещения, не рекомендуется тратить ресурсы на бесконечную переписку с ДГИ или иными структурами. Все вопросы решаются в юридической плоскости: если есть основания, подготовьте необходимые документы для обращения в суд. Качественная правовая позиция и обоснование, с опорой на практику судов Москвы, позволят защитить ваши интересы.
У меня большой опыт сопровождения таких дел, в том числе позитивные решения по аналогичным спорам. Если у вас есть вопросы к ДГИ, проблемы с ликвидированными ГУПами, с оформлением или выкупом нежилого фонда любой сложности — пишите мне в WhatsApp https://wa.me/79269110187
Я готова детально разобраться в вашей ситуации, провести анализ документов и предложить оптимальный алгоритм действий.
Поддержите меня лайком и подпиской, пожалуйста :) А если есть вопросы, смело пишите в комментариях, отвечу всем.
