Изменение закона смягчило положение застройщиков, поэтому идея купить квартиру на этапе строительства требует знаний о том, как правильно это сделать. Вы сможете оценить свои риски и более внимательно выбирать застройщика, если узнаете про изменения закона
Купить квартиру на этапе строительства выгодно тем, кто хочет приобрести жилье с использованием льготного кредита. Льготные ипотечные программы не действуют при покупке жилья на вторичном рынке, поэтому многие делают выбор именно в пользу новостройки.
Но с 1 сентября 2024 начали действовать изменения закона, которые смягчают ответственность застройщика, и это явно не в пользу людей, которые хотят купить квартиру на этапе строительства.
Что надо знать, выбирая застройщика, чтобы купить квартиру на этапе строительства?
Выбирать застройщика стоит более внимательно, потому что уже не будет тех возможностей защитить свои права, которые были раньше.
Какие изменения закона не в пользу покупателей квартир на этапе строительства:
- снижение размера неустойки за неисполнение ряда требования покупателя,
- многократное снижение размера штрафа за неудовлетворение требования потребителей в добровольном порядке,
- уменьшение минимального срока гарантии на жилье,
- и ряд других изменений закона.
Значит ли это, что лучше отказаться от идеи купить квартиру на этапе строительства? Может, лучше купить квартиру на вторичке?
Нет. Изменения закона означают главное - надо внимательнее выбирать проект, в котором хотите купить квартиру на этапе строительства.
И лучше это делать с поддержкой специалиста по недвижимости, который знает особенности застройщиков вашего города и поможет сделать выбор, а также при необходимости помочь убедить застройщика внести более выгодные покупателю изменения в договор перед его подписанием.
За помощью в выборе такого специалиста можно обратиться ко мне.
Гарантийный срок на квартиру в новостройке — 3 года, а не 5 лет
Изменения в закон уменьшили минимальный гарантийной срок на новостройки. Теперь это 3 года, а не 5 лет, как было раньше. Застройщик может установить гарантийный срок больше 3 лет, но не меньше.
Поэтому если сейчас вы хотите купить квартиру на этапе строительства, то обратите внимание на гарантийный срок, которые указан в проекте договора с застройщиком.
Ответственность застройщика за нарушение договора ограничена
Теперь по закону нельзя взыскать с застройщика, который нарушил договор, неустойки и другие финансовые санкции, которых нет в Законе о долевом строительстве и договоре между компанией и дольщиком.
Поэтому договор приобрел сейчас большую значимость, чем раньше. И читать его надо внимательно.
Так потребительский штраф по Закону о защите прав потребителей теперь не применяется.
Раньше, если суд выносил решение в пользу дольщика, то с застройщика помимо неустойки, взыскивался еще и потребительский штраф за неудовлетворение требования потребителя в добровольном порядке.
По закону о защите прав потребителей размер такого штрафа составляет 50% о суммы требований дольщика, которые строительная компания не удовлетворила добровольно. Но так было раньше.
Теперь для застройщика комфортные условия — размер штрафа 5% от присужденной судом суммы, а штраф в размере 50%, установленный Законом о защите прав потребителей, судом не будет применяться. Если нацелились купить квартиру на этапе строительства, учитывайте и этот момент, возможно, стоит выбирать объект с большей степенью готовности.
Размер неустойки по ДДУ снижен до одной трехсотой ставки ЦБ
Как было раньше?
Человек требует от застройщика устранить недостатки (дефекты) объекта долевого строительства в период гарантийного срока.
Если компания эти требования не исполняет, человек идет в суд и просит взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей — 1% от стоимости работ по устранению недостатка за каждый день просрочки исполнения этого обязательства.
Теперь неустойку по Закону о защите прав потребителей считать нельзя.
А как можно? Можно только по закону № 214-ФЗ.
Раньше суд мог применить п.1 ст. 23 Закона о защите прав потребителей, где говорится про неустойку в размере 1%, а с сентября 2024 года — нет.
Изменения в закон четко установили — неустойка составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действовавшей в период нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если человек покупает квартиру для себя, для семейных нужд, то размер неустойки удваивается и составляет 1/150 ставки ЦБ, но не более стоимости расходов на устранение дефектов.
В итоге размер неустойки рублях будет многократно ниже.
Я проанализировала несколько судебных решений и обнаружила, что сумма взысканной неустойки по закону 214-ФЗ после 1 сентября оказалась бы в 7 и более раз ниже, чем ранее удалось получить людям по спорам с застройщиками.
Если дефект новостройки окажется таким, что объект будет признан непригодным для проживания, размер неустойки будут считать от цены договора.
Эти изменения экономят ресурсы застройщика и позволяет ему более безболезненно для себя нарушать все возможные сроки. Для фирмы-строителя это хорошо, а для дольщика, который купил квартиру на этапе строительства и ждет, когда можно вселиться в свою квартиру без недостатков и радоваться качеству построенного жилья, плохо.
Компенсация морального вреда покупателю квартиры в новостройке — только при наличии вины
Изменения коснулись и возможности взыскать компенсацию морального вреда с застройщика, который нарушает сроки строительства, или обнаружены проблемы с качеством жилья.
Теперь взыскивать компенсацию морального вреда суд сможет в пользу дольщика только при наличии вины застройщика.
Это значит, что если застройщик объяснит суду, какие меры он принимал, чтобы всё шло по плану, что он не спал и не бездействовал, то оснований для взыскания морального вреда суд не увидит.
Пример:
Купил дольщик квартиру на этапе строительства, потому что ему пообещали ключи через полгода.
Но у застройщика задержались поставки стройматериалов не по его вине, а значит, сроки сдачи дома и с передачи ключей сдвинулись.
Виноват застройщик? Получается, что нет.
Аналогично и при устранении недостатков в квартире, которую человек купил в надежде, что всё будет исправлено — вину застройщика еще надо доказать.
Поэтому во взыскании компенсации морального вреда суд может отказать. Теперь не будет действовать установка, что моральный вред предполагается как само собой разумеющееся.
С новыми изменениями закона чтобы безопасно купить квартиру на этапе строительства, внимательно выбирайте застройщика и читайте договор, который он предлагает подписать.
Делитесь в комментариях.
Нужна моя помощь в проведении переговоров или в суде? Пишите или звоните мне.
Поддержите лайком,
Подписывайтесь на канал! Ваш юрист и медиатор
©Елена Могилевская, тел. +7-903-038-16-50 (Whatsapp)
Статья на моём сайте "Виртуал-юрист"
Статьи по теме: