Как не допустить, чтобы покупатель потерял квартиру
Если после покупки недвижимости сделку оспорят, добросовестность вашего клиента сыграет важную роль в суде. Вместе с юристами М2 Виктором Веретенниковым и Инной Хлоповой разбираем, что означает этот статус, как его подтвердить и чем поможет Защита сделки от М2.
Кто такой добросовестный покупатель
По определению из законодательства это покупатель, который не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать имущество. Даже если сделку признают незаконной, добросовестный покупатель может сохранить за собой право на жильё или получить компенсацию от государства.
Покупателя признают добросовестным, если выполняется три критерия:
- возмездность сделки — покупатель заплатил за имущество полную сумму,
- реальная осведомлённость — покупатель выявил все факты об имуществе, о которых имел возможность узнать,
- воля собственника на отчуждение имущества — прежний владелец добровольно и осознанно продал жильё покупателю.
Эти критерии сложнее, чем кажутся. Разберём их подробнее и расскажем, как доказать их выполнение.
Возмездность сделки
Покупателя можно признать добросовестным, только если сделка проводилась на возмездной основе. Например, это была купля-продажа или мена. Но есть детали, которые могут поставить статус под сомнение:
- покупатель заплатил ещё не всю сумму,
- сумма в договоре занижена, или часть выплачена наличными,
- покупатель не имеет нужного дохода и не может подтвердить происхождение средств.
Чтобы возмездность сделки было легче доказать, при купле-продаже недвижимости стоит использовать безналичные расчёты: через аккредитив, номинальный счёт или Сервис безопасных расчётов от М2.
Реальная осведомлённость
Предполагается, что добросовестный покупатель перед сделкой проверил все аспекты, какие только мог. Если после покупки и выяснилась новая информация, то только такая, о которой невозможно было узнать заранее.
Осведомлённость можно подтвердить, если доказать, что покупатель до сделки ознакомился со всеми доступными документами:
- заказал выписку из ЕГРН об объекте недвижимости,
- ознакомился с правоустанавливающими документами,
- сделал запрос о продавце в базу данных арбитражных дел,
- убедился, что продавец дееспособен,
- проверил информацию об объекте и собственнике по открытым источникам.
Объект проверяют на аресты, ограничения и залог, принадлежность к культурному наследию, судебные споры и другие обременения. Следует поднять информацию о прошлых переходах права собственности и бывших владельцах. Можно заказать независимую оценку объекта — даже если квартиру покупают в ипотеку.
У продавца проверяют паспорт и ИНН, смотрят, нет ли его ФИО в базах судебных производств, банкротств, реестре террористов и экстремистов. Стоит проверить всех собственников, а также супруга продавца, если жильё купили в браке.
Чем больше информации вы проверите, тем выше шанс избежать проблем
Воля собственника
Покупателя можно признать добросовестным, только если изначальный владелец имущества отдал его добровольно. То есть нужно, чтобы жильё не было:
- похищено,
- утеряно,
- изъято по решению суда, которое позже отменили,
- продано компанией в результате корпоративного спора.
Если собственник сам продал квартиру, а потом оказалось, что сделка недействительна, — это всё ещё продажа по его воле.
Доказать волю собственника можно, если тщательно изучить его документы, особенно если продавец действует по доверенности. Стоит собрать косвенные доказательства: сделать скриншоты переписки и самого объявления о продаже. Если продавец не против, запишите телефонные разговоры и видеозвонки с ним, но предупредите его об этом сразу.
Что может сделать риелтор
Риелтор ещё до сделки способен подстраховать клиента:
- собрать максимум информации об объекте и продавце,
- проанализировать риски и сообщить о них покупателю,
- дать рекомендации, например сохранять скриншоты переписок,
❗ Сохраните чек-лист: тут перечислены главные действия, которые нужно выполнить, чтобы покупателя признали добросовестным
Юристы Защиты сделки всесторонне проверят продавца и объект недвижимости, вынесут заключение и дадут рекомендации насчёт покупки. А если в будущем сделку захотят оспорить, отстоят права покупателя в суде. Оформите услугу — помогите своим клиентам защититься даже от скрытых рисков.