Текущая ситуация на рынке вторичного жилья в России в конце 2024 года характеризуется следующими особенностями:
1. Снижение спроса.
Спрос на вторичное жильё в 2024 году упал на 32,2% по России и на 34,7% в крупных городах. Высокие ипотечные ставки вынуждают покупателей либо занимать выжидательную позицию, что и является основной причиной снижения спроса, либо изменять свою стратегию поведения.
Причины ухода с рынка:
- Отложенный спрос. В ожидании улучшения условий многие покупатели временно отказываются от покупки, предпочитая накапливать средства на депозитах. Это создаёт потенциал для последующей активизации рынка при снижении ставок.
- Переориентация на депозиты. Высокие процентные ставки и доходность вкладов привлекают россиян, желающих минимизировать риски и сохранить средства.
- Переход на аренду. Рынок аренды, особенно в крупных городах, получает преимущество из-за ограниченной доступности ипотеки для тех, кто не имеет доступа к льготным программам или не располагает достаточными средствами для покупки жилья без кредита.
2. Снижение объёмов предложения.
В отличие от крупных городов, где объём предложений растёт, в регионах, таких как Киров и Кирово-Чепецк, отмечается сокращение активных лотов. Снижение объёма предложений создаёт на рынке напряжение, так как сужает выбор для потенциальных покупателей и повышает интерес к объектам, остающимся на рынке.
Причины выхода собственников с рынка:
- Переход на аренду. Собственники часто выбирают аренду вместо продажи, чтобы обеспечить стабильный доход, особенно в условиях затишья на рынке продаж.
- Ожидание улучшений условий. Часть владельцев предпочитают снять объекты с продажи, ожидая улучшения условий.
- Экономическая неопределённость. Другие собственники сомневаются, как лучше сохранить капитал — в недвижимости или на депозитах.
3. Особенности поведения собственников.
- Увеличение сроков продажи. Многие владельцы не готовы снижать цены и предпочитают держать недвижимость на экспозиции продолжительное время, ожидая более выгодных условий.
- Медленная корректировка цен. Несмотря на снижение покупательской активности и давление на продавцов, большая часть собственников с осторожностью корректирует стоимость объектов, не желая идти на существенные уступки.
4. Меньше сделок.
Рынок неактивен — мало покупателей, мало продавцов, и, как следствие, сделки редки и часто растягиваются во времени. Поменялся и характер сделок:
- Бюджетные сегменты. Высокие ставки вынуждают покупателей искать самые доступные варианты, особенно малометражное жильё и типовые квартиры советского периода.
- Альтернативные сделки. В условиях дорогой ипотеки популярность приобретают обмены и сделки с минимальным привлечением кредитных средств. Покупатели используют средства от продажи собственной квартиры для приобретения встречного варианта, минимизируя кредитные обязательства.
- Фокус на новостройки. Часть покупателей переключается на новостройки с льготными ипотечными условиями, особенно когда наличие льготных программ делает новостройки выгоднее с точки зрения финансирования.
5. Отсутствие давления на цены.
Поскольку ни покупатели, ни продавцы не доминируют, цены, как правило, не испытывают сильного роста или падения. Продавцы медленно корректируют цены, предпочитая удерживать их, а покупатели надеются на стабильность или даже снижение, если на рынке есть вероятность продолжительного затишья.
Вывод.
Рынок недвижимости в Кирове и Кирово-Чепецке проявляет все признаки низколиквидного рынка. Ликвидность рынка — это показатель, отражающий, насколько легко и быстро можно продать или купить недвижимость по рыночной цене. Низкая ликвидность указывает на сложности с быстрой реализацией объектов недвижимости — например, на затянутость сроков продажи или необходимость значительных скидок, чтобы привлечь покупателя.
Кроме того, ограниченное количество предложений на рынке усложняет поиск подходящих объектов для покупателей. Это приводит к затягиванию покупки и необходимости дольше выбирать из ограниченного числа вариантов, что также вносит вклад в общую низкую активность на рынке.
Низколиквидный рынок — редкое явление для больших городов, но в небольших населённых пунктах такие периоды возможны, особенно в условиях высокой ключевой ставки и макроэкономической неопределённости.