Половина трудоспособного населения нашей страны задумывается о покупке собственного жилья, многие из них рассматривают в основном новостройки - новые, благоустроенные дворы, современные площадки и подъезды. Когда желаемая квартира выбрана, стартовый капитал накоплен, начинается важный процесс - оформление ипотеки. Но что, если мы предложим альтернативный, более выгодный вариант (платить меньше процентов) - траншевую ипотеку. Что это такое расскажем далее.
А разложить все по полочкам нам помог доцент кафедры банковского права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Сергей Пыхтин.
Что это такое?
Траншевая ипотека – это разновидность ипотечного кредита, основная особенность которого заключается в том, что он выдается не единой суммой, а частями (траншами). По сути, это симбиоз кредитной линии с лимитом выдачи и классической ипотеки.
Данный вид ипотечного кредита возможен и целесообразен только при приобретении недвижимости на первичном рынке – у застройщика.
Дело в том, что согласно нормам Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики при привлечении денежных средств участников долевого строительства обязаны использовать счета-эскроу. Особенность этих счетов в том, что застройщик может воспользоваться деньгами, внесенными дольщиком на счет эскроу, только после того, как многоквартирный дом будет построен и введен в эксплуатацию. На весь этот период деньги оказываются «замороженными» на счете эскроу. Ими в этот период не может пользоваться ни участник долевого строительства, ни застройщик. Соответственно, возникает разумный вопрос: какой смысл перечислять на этот счет полную сумму кредита, если ей никто не сможет воспользоваться до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию? Ведь заемщик платит проценты по кредиту с даты предоставления кредита.
В чем выражается траншевая ипотека?
Экономика траншевой ипотеки состоит в том, что на счет эскроу перечисляется, помимо первоначального взноса самого заемщика, только минимальная часть одобренного заемщику кредита (в зависимости от кредитной программы это может быть от 100 рублей до 10-30-50% от суммы кредита), а остальная часть – непосредственно до ввода дома в эксплуатацию или в иной согласованный с застройщиком срок (срок предоставления отсрочки по второму траншу может составлять 6-12-24-36 месяцев). Соответственно, заемщик экономит на процентах по второй части кредита (второму траншу), поскольку проценты по этой части начисляются только с даты выдачи второй части (второго транша) - отмечает Сергей Пыхтин.
Все еще непонятно? Разберем на примере
При сумме кредита 10 млн. руб. он может быть разделен на два транша. Первый – 2 млн. руб. – перечисляется на счет-эскроу в момент заключения кредитного договора, и заемщик начинает платить проценты только на эту сумму. Через определенное время (скажем, 24 месяца) до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию банк перечисляет на счет-эскроу второй транш – 8 млн. руб. С этого момента заёмщик будет платить проценты уже на полную сумму кредита – 10 млн. руб. Тем самым заемщик сэкономит на процентах, которые бы изначально начислялись на сумму 8 млн. руб., если бы это был классический «нетраншевый» кредит.
Безопасно и выгодно
Таким образом, разница между «классической» и «траншевой» ипотекой заключается только в моменте и периодичности выдачи денежных средств. В обоих случаях ипотека будет «безопасной» для участника долевого строительства, поскольку деньги зачисляются на счет-эскроу.
На сколько лучше траншей разбить
Минимальное количество траншей – два. Максимальное количество определяется по соглашению сторон (обычно от двух до четырех траншей). Самая максимальная экономия для заемщика возникает, если период между первым и последним траншами составляет от 12 до 36 месяцев.
Соответственно, экономически менее выгодно оформлять траншевую ипотеку на срок менее 6 месяцев и совсем бессмысленно на срок 1-3 месяца. Перед выдачей второго и каждого последующего транша у заемщика не должно быть незакрытых просрочек по ранее полученным траншам - подчеркивает эксперт.
Плюсы и минус траншевой ипотеки
Подытожим «плюсы» траншевой ипотеки для заемщика:
1. Минимальный ежемесячный платеж после получения первого транша (до момента предоставления второго транша).
2. Цена квартиры фиксируется в момент заключения сделки, т.е. по сути в момент выдачи первого транша.
3. Меньшая переплата по сравнению с «нетраншевой» ипотекой, поскольку до выдачи последнего транша банк начисляет проценты только на выданные транши, а не на всю сумму кредита.
4. Банк не проверяет платёжеспособность заемщика в момент выдачи второго транша: достаточно факта отсутствия активных просрочек по первому траншу.
Но необходимо отметить и «минусы»:
1. Не все застройщики и не все банки предлагают данный вид кредита.
2. Траншевая ипотека даже у одного застройщика может быть ограничена определенным количество квартир или отдельным ЖК. Стоимость таких квартир может отличаться от цены продажи по «классической» ипотеке.
3. Траншевая ипотека возможна только на первичном рынке жилья и невозможна на вторичке по причине того, что продавцы на вторичном рынке не готовы ждать сумму второго транша.
4. Страхование жизни и здоровья заемщика оформляется на общую сумму кредита, а не на отдельные транши.
