Когда ипотека станет доступнее? Брать кредит или подождать снижения? Какое жилье пользуется спросом? Что еще нужно молодежи, кроме доступной ипотеки, чтобы остаться в регионе? Обо всем этом мы поговорили с региональными и федеральными экспертами.
В 2024 году в России наблюдается заметное снижение темпов и объемов выдачи ипотеки. По рыночной ставке по состоянию на сентябрь приобрести квартиру в кредит могут позволить себе лишь 13,4 % российских семей, а по средневзвешенной ставке с учетом действующих программ льготной ипотеки – 31 %.
Так, за восемь месяцев 2024 года выдан почти 1 миллион ипотечных кредитов на сумму 3,6 триллиона рублей, против 1,2 миллиона кредитов и 4,5 триллионов рублей за аналогичный период 2023 года. Снижение темпов выдачи наблюдается на фоне продолжающего с конца 2023 года ужесточения условий и отмены с 1 июля 2024 года части льготных программ.
Но для Югры ипотека остается доступной. В рейтинге российских регионов по ее доступности Ханты-Мансийский автономный округ занимает второе место, уступив только Ямалу. В нашем регионе квартиру в 60 квадратных метров по рыночной ставке могут взять 37,2 % семей, а по средневзвешенной – 60,4 %. После Югры в рейтинге – Магаданская и Мурманская области, Ненецкий и Чукотский автономные округа.
Брать или подождать?
Как пояснил доцент кафедры экономических и социально-гуманитарных наук Нижневартовского государственного университета, кандидат экономических наук Василий Наумов, процентная ставка по ипотечным кредитам растет вслед за повышением ключевой ставки ЦБ РФ:
– Сейчас она составляет 19 % годовых. Соответственно, ставка по ипотечным кредитам будет всегда выше этой ставки. Исключение составляет льготная ипотека, где ставку субсидирует государство, застройщик или работодатель. В этом случае ставка по ипотеке для заемщика будет ниже, и существенно. На наш взгляд, в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам точно не снизятся. А в случае дальнейшего увеличения ключевой ставки Банка России продолжат увеличиваться в темпе роста ставки, устанавливаемые главным финансовым регулятором России. И как отметил эксперт, реальные ставки по ипотечным кредитам без льгот в банках Нижневартовска начинаются от 22 % годовых. В мировой и российской практике 9 из 10 сделок на рынке жилой недвижимости проходит с использованием ипотечного кредита.
– Если у вас есть деньги на первоначальный взнос, который в настоящее время может достигать и 30 %, и это будет первое и единственное жилье, то ипотечный кредит можно брать. Но нужно быть уверенным в своей прогнозной платежеспособности на ближайшие годы, так как ежемесячный платеж по ипотеке составит 40–60 тысяч рублей, – сказал кандидат экономических наук. А если же жилье приобретается с инвестиционными целями – сдавать, перепродать, оставить детям на будущее и так далее, то эксперт советует не торопиться с такой покупкой.
– Время для инвестиций в жилье прошло, а новое еще не наступило. Поэтому накопленные средства на предполагаемый первоначальный взнос разумнее разместить на депозит в банке под хороший процент – 20 % годовых и более на текущий момент, – рекомендует Василий Наумов.
Кому по карману вторичка
Агент по недвижимости из Ханты-Мансийска Петр Белкин рассказал о ситуации на рынке ипотеки. Он заметил, что за последний год спрос на вторичное жилье упал.
– Ставки под 20 % – вторичное жилье мало кто покупает. Все покупают новостройки. Спрос на них как был с 2020 года, так и наблюдался до июля. Все понимали, что с 1 июля отменяется господдержка «2020», и в апреле-мае-июне люди скупали жилье, чтобы успеть заскочить «в последний вагон» под действие льготной ипотеки, – поясняет сотрудник Ипотечного агентства Югры. Из-за отмены льготной ипотеки ситуация на рынке изменилась. Если раньше любой россиянин мог купить себе квартиру в ипотеку по господдержке, то теперь есть семейная ипотека – в семье должен быть ребенок до шести лет. Дети рождаются, а значит, сделки по ней идут.
– Раньше семейную ипотеку можно было брать, если у пары двое детей до 18 лет. Сейчас ограничение очень серьезное. У семьи может быть трое детей, но если они все старше шести лет, то под действие льготы она уже не подпадает. Людей этой категории меньше, соответственно, и сделок стало поменьше, – пояснил агент по недвижимости. Чаще всего сегодня в столице Югры за ипотекой обращаются семейные люди с детьми. Молодые пары, которые раньше покупали жилье с господдержкой, теперь приходят реже.
– Нельзя сказать, что вторичка встала мертвым грузом. Все равно есть люди, которые продают, например, свои однокомнатные квартиры, чтобы расшириться и взять «двушку» или «трешку». Если у человека уже есть 5 миллионов от продажи жилья, и еще два-три берут в ипотеку, чтобы переехать в квартиру побольше. Также сейчас вторичку покупают по субсидии бойцы СВО. Грубо говоря, у них наличка, и они подбирают себе жилье из того, что есть на рынке. В Ханты-Мансийске, как рассказал эксперт, банки одобряют ставки по ипотеке под 22,5 %, 22,8 %, 23%. Первоначальный взнос у среднестатистической молодой семьи в окружной столице – полтора-два миллиона. При этом вторичка все равно продается и не особо дешевеет из-за падения спроса.
– При этом цена на вторичку из-за падения спроса сильно падает – разве что на 2–3 %. Рынок не мгновенно реагирует на все изменения, должно пройти какое-то время. Эксперты говорят, что в течение 2–3 лет стоимость вторички будет снижаться на 5–10 %. Но пока что в Ханты-Мансийске мы этого не видим. Рынок немного заморожен, происходит некая стагнация, продавцы ждут падения ставок, чтобы продать за хорошую стоимость, – отметил Петр Белкин.
Мотивация остаться
Так как молодым людям без детей теперь сложнее купить квартиру, это может спровоцировать отъезд из малых городов поближе к Большой земле. Однако эксперт-социолог, директор центра «Аналитик» Андрей Мозолин отмечает, что ипотека не всегда будет играть в оттоке молодежи ведущую роль – помимо доступного жилья, чтобы задержать молодежь в регионах, в городах должны быть доступными еще медицинские учреждения, школы и детские сады.
– Сегодня в стране сильно ощущается серьезный кадровый голод. Это касается всех регионов, в том числе северных. Тема доступного жилья в этом плане выигрывает. Оно позволяет привязывать молодых людей к тому региону, в котором они живут, – считает эксперт. Он добавил, что молодежь из регионов чаще всего мигрирует в города-миллионники, мегаполисы, где цены на жилье либо сопоставимы, либо не сильно выше. В южные регионы чаще уезжают россияне старшего возраста и пенсионеры.
– По данным наших исследований, доступная ипотека – это лишь один из факторов, ставший мотиватором остаться в том или ином регионе. Недостаточно хорошо зарабатывать и иметь свое жилье. Тут встает вопрос наличия хорошо развитой инфраструктуры и мест досуга. А молодым семьям необходима современная медицина, детские сады и школы. Доступная ипотека играет свою роль, но ее нельзя рассматривать в отрыве от этих факторов, – подчеркнул эксперт. Во время рабочих поездок по региону на встречах губернатора Югры с жителями территорий чаще других отмечали проблему кадрового голода. Особенно часто жители обращали внимание на нехватку узкопрофильных специалистов в здравоохранении. Глава региона Руслан Кухарук неоднократно подчеркивал, что востребованным специалистам нужно обеспечить служебное жилье. А кроме высокой зарплаты, людям также важны благоустройство территории и комфортная инфраструктура: наличие спортивных комплексов и поликлиник, – все, что делает территорию привлекательной для жизни, воспитания детей, комфортной старости. Создание этих условий в Югре – важная задача на ближайшее время.
Важно!
Теперь ипотека под 6 % годовых по всей России доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью. Первый взнос тоже остается на уровне 20 %, можно использовать материнский капитал. При рождении ребенка можно рефинансировать ранее выданный кредит.
Читать в источнике
