Строительный кризис в Поднебесной развился до сноса недостроенных многоэтажек. Может ли подобное случиться в РФ и почему – рассуждаем вместе с экспертами.
- Китайский строительный бум
- Особенности российского рынка недвижимости
- Перспективы для отечественного рынка
- Урок для всего мира
Китайский строительный бум
В Китае в последние десятилетия наблюдался настоящий строительный бум. «Города росли как грибы после дождя, и строительные компании возводили все новые и новые многоэтажки. Спрос на недвижимость был высоким, и многие китайцы стремились приобрести собственное жилье, – комментирует Александр Стрельников, основатель российско-китайской транспортной компании RusTransChina, более 25 лет проживающий в Китае. – Но со временем ситуация изменилась. Избыток предложения превысил спрос, и цены на жилье начали падать. К тому же население Китая стареет, а рождаемость снижается, что также влияет на спрос на недвижимость».
Как итог – многие строительные компании оказались в сложном положении, ведь проблема непроданных квартир породила невозможность окупить свои инвестиции. Чтобы сократить убытки, часть девелоперов и пошла на такой радикальный шаг, как снос недостроенных зданий – заключает Александр Стрельников.
Генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева соглашается с тем, что главной причиной кризиса в Китае стало чрезмерно активное строительство в последние годы, приведшее к переизбытку жилья. При этом риелтор обращает внимание на инвестиционною составляющую: «В крупных городах строилось так много нового жилья, что предложение существенно превысило спрос, особенно на фоне замедления экономического роста. В результате многие объекты остались нереализованными, что вынудило застройщиков снижать цены. Ситуация усугублялась тем, что значительная часть покупателей приобретала недвижимость исключительно как инвестиционный актив, а не для проживания, что создало своего рода "пузырь". Как только экономическая ситуация ухудшилась, и спрос на инвестиционные объекты сократился, этот пузырь лопнул, вызвав резкое падение цен».
Резюмируя по этому пункту, совладелец завода по производству террасной доски и изделий из ДПК Woodgrand Рамиль Садеев добавляет, что китайский рынок недвижимости пережил в последние годы резкое снижение цен и за счет жесткой политики по ограничению заимствований для девелоперов и повышения ставок по ипотечным кредитам. При этом эксперт подчеркивает, что в Китае существует централизованное регулирование, позволяющее властям вмешиваться в рынок более активно. Да и разные экономические и культурные традиции нельзя списывать со счетов.
Особенности российского рынка недвижимости
Понятно, что отечественный рынок недвижимости имеет свои особенности. «В последние годы также наблюдался строительный бум, особенно в крупных городах. Но есть и важные отличия», – подчеркивает Александр Стрельников. К последним собеседник Novostroy относит:
- Региональное развитие. Огромные территории страны позволяют развивать и создавать новые центры притяжения. «Это может помочь распределить население и снизить нагрузку на крупные города».
- Жилищная политика. В РФ реализуются различные программы поддержки и субсидирования ипотеки, что стимулирует спрос на жилье.
- Инвестиции. Российский рынок недвижимости привлекает инвестиции, что способствует развитию строительства и улучшению качества жилья.
В дополнение Юлия Усачева замечает, что масштабы строительства в РФ гораздо скромнее по сравнению с Китаем, и рынок не страдает от избытка предложения. «Более того, обеспеченность жильем в России все еще остается на относительно низком уровне, что поддерживает спрос. Уровень урбанизации в нашей стране ниже, чем в Китае, а значительная часть населения по-прежнему нуждается в улучшении жилищных условий. Это создает устойчивый спрос на новое жилье, что снижает вероятность резкого падения цен».
Обращает Юлия Усачева внимание и на то, что покупка жилья россиянами чаще всего осуществляется для личного проживания, а не для инвестиций: «Да, есть определенный сегмент покупателей, рассматривающих недвижимость как способ сохранить капитал, однако это не является доминирующей тенденцией, как в Китае. Это делает российский рынок более устойчивым к резким колебаниям цен. Более того, правительство России активно поддерживает жилищный сектор через различные меры, такие как льготная ипотека, что помогает удерживать рынок в стабильном состоянии».
Рамиль Садеев, в свою очередь, добавляет ложку дегтя, напоминая про неоднозначную экономическую обстановку из-за антироссийский санкций, жесткую денежно-кредитную политику ЦБ и социальную нестабильность в принципе. «В условиях нестабильности люди чаще откладывают такие крупные покупки, как жилье, что может привести к падению цен», – комментирует предприниматель.
Перспективы для отечественного рынка
По мнению Рамиля Садеева, жилье может подешеветь как в кратко-, так и в долгосрочном сценарии: «Краткосрочный сценарий возможен в случае резкого ухудшения экономической ситуации – например, если курс рубля снова упадет или произойдут новые экономические санкции. Это уже происходило в 2014-2015 годах, когда рынок недвижимости демонстрировал существенное снижение. В более же длительной перспективе снижение цен возможно в результате структурных изменений на рынке. Например, если Россия перейдет к более низкому уровню ипотечного кредитования. Это может повысить доступность жилья и снизить его стоимость».
Говоря о прогнозах, Юлия Усачева отмечает, что в последнее время на отечественном рынке «квадратов» наблюдается стагнация цен: «С начала года стоимость жилья остается на одном уровне, а в некоторых случаях мы видим даже небольшие корректировки в сторону снижения. Это связано с тем, что покупательная способность населения остается ограниченной, а застройщики пытаются сохранить спрос, предлагая различные скидки и акции».
Призывает риелтор учитывать и то, что строительная отрасль в РФ играет важную социальную роль. Из-за недостаточной обеспеченности жильем и высокого спроса на арендную недвижимость рынок продолжает оставаться активным. При этом строительство и продажа жилья поддерживаются не только за счет спроса со стороны конечных покупателей, но и благодаря участию государства в ряде программ по развитию жилищного строительства.
В краткосрочной перспективе новостройки, по оценкам Юлии Усачевой, не подешевеют: «По крайней мере до 2025 года. Это связано с текущими рыночными условиями, в том числе с увеличением ключевой ставки и завершением программы льготной ипотеки, что уже отразилось на привлекательности новых квартир для покупателей. Тем не менее осенью ожидается определенная активизация рынка, хотя значительного скачка спроса ожидать не стоит. Вероятно, продавцам и агентствам недвижимости придется более активно работать над формированием спроса и предлагать покупателям дополнительные стимулы».
Важную роль в поддержке рынка, по замечанию эксперта, может сыграть и рост доли сделок с коммерческой недвижимостью. «Многие инвесторы начинают рассматривать этот сегмент как альтернативу банковским депозитам, – поясняет Юлия Усачева. – Это может частично компенсировать снижение интереса к жилой недвижимости в условиях повышенных ставок. В результате мы можем наблюдать постепенное перераспределение интересов со стороны покупателей и инвесторов, что поддержит общий уровень активности на рынке».
Урок для всего мира
Историю с падением цен на недвижимость в Китае и сносом недостроенных зданий Александр Стрельников считает предупреждением для всего мира, в том числе и нашей страны. «История Китая служит важным уроком для России и других стран. Рынок недвижимости – это сложная система, и необходимо учитывать множество факторов», – говорит эксперт.
Александр призывает следить за балансом между строительством и спросом на жилье, ведь избыток предложения может привести к падению цен и проблемам у застройщиков. Также необходимо учитывать такие демографические тенденции, как старение населения и снижение рождаемости, влияющие на спрос на жилье и требующие гибкого подхода к жилищной политике. При этом нужно руководствоваться комплексным подходом для стабильного развития рынка недвижимости, включающем меры по развитию регионов, поддержке ипотеки и привлечению инвестиций.
В целом Александр Стрельников убежден, что в России есть все возможности, чтобы избежать кризис на рынке недвижимости. «Так что, пусть история Китая послужит нам напоминанием о важности сбалансированного и разумного подхода к строительству и недвижимости. И пусть наши города растут и процветают, но с умом и заботой о будущем!», – оптимистично заключает эксперт.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
