Дорогие друзья, кто-то из читателей попросил написать моё мнение о том, что будет с ценами. Давайте попробую. Мнение моё личное, крайне субъективное и возможно совершенно ложное.
Как я рассуждаю? Есть определённые значимые факторы, которые влияют на конечную динамику.
1. Баланс спроса и предложения. Мониторим кол-во квартир, выставленных в рекламу и кол-во сделок. Пытаемся выявить тренд. Последние месяцы экспозиция начала расти, при этом количество сделок по вторичке сократилось. Если тренд продолжится - через пол-года, возможно, зафиксируем значительное превышение предложения над спросом;
2. Связь между рынком новостроек и "вторичкой". Очевидно, они связаны, при этом ценовые ожидания собственников "вторички" во-многом формируются маркетинговой политикой и новостным фоном, создаваемым застройщиками. Если застройщики продолжат солидарно сохранять "покер фейс", ничего не произойдёт, если им всё-таки по каким-то причинам нужно будет свои новостройки продавать - в условиях дорогой ипотеки значительные скидки (более 20%) неизбежны, а как только пойдет реальное снижение цен на новостройки, тренд так или иначе затронет и вторичку. И, вроде как, процесс уже пошёл. Свежая статья от РБК: Цены и спрос на массовые новостройки Москвы резко упали в III квартале. Спрос снизился до уровня второго квартала 2020 года, когда стартовала программа льготной ипотеки, а цены упали за третий квартал сразу на 4,2%. Последний раз заметное падение цен аналитики отмечали в конце 2022 года...
3. Ценовые тренды. Московская вторичка растёт? Или падает? Важный момент, что нет ни верифицированной стоимости средневзвешенного квадратного метра московской "вторички" (цены варьируют от 270 т.р. до 315 т.р. - сравните https://blog.domclick.ru/obzor-rynka, https://www.irn.ru/gd/za-god/#begin, https://ac.mos.ru/analytics/estate/#tesis-2), ни понимания в чём считать - в рублях? в рублях за вычетом годовой инфляции? в долларах? в золоте?
4. Ставка ипотеки. Мы с Вами понимаем, что ставка ипотеки и стоимость жилья - всегда разнонаправленны. Чем ниже ставка, тем дороже недвижимость, чем выше ставка, тем дешевле. При кризисе на рынке недвижимости в США в 2008 году, выяснилось, что снижение ставки ипотеки на 1% приводило к росту цены объекта грубо на 3%. У нас, по ощущениям, корреляция все 5%. Это к вопросу о дисбалансе между "вторичкой" и первичкой на 30% в 2023 году - на самом деле, возможно, это всего лишь разница между ипотечной ставкой 8 и 14%. Не более;
5. Доходный метод. Самый чёткий и надёжный (с) Что с ценами на аренду? Что с доходностью в МАПах? Здесь всё хорошо. Во всяком случае у московской вторички. Аренда ощутимо подросла, цены на вторичку топчутся на месте (в рублях без учета годовой инфляции), в итоге доходность поднялась в среднем до приятных и приемлемых 190-210 МАПов, по апартаментам и до 150;
6. Жилая недвижимость как инвестиция. Выгоднее банковских депозитов? Вложений в акции, облигации, золотые монеты, покупку готового бизнеса? Нынешнее положение дел на рынке - следствие накачки дешевой ипотекой с лета 2020 года. При этом реальный рост, по моим наблюдениям, продолжался где-то год-полтора. Дальше - роста не было. Даже в рублях без учета инфляции. Возможно, моя выборка неполная и некорректная и есть варианты, когда кто-то купил новостройку в октябре 2022 за 10 млн рублей, а сейчас смог продать (не рекламирует, а уже закрыл сделку и получил деньги) за 12 млн - буду рад услышать Ваши кейсы;
7. Поведение собственников с непогашенной ипотекой. Что делать, если актив не дорожает (спойлер: скорее, дешевеет не первый год), возможности рефинансировать ставку нет, при этом есть заманчивые банковские депозиты под 22% годовых? Оставлять квартиру, продолжать платить ипотеку и ждать лучших времен или гасить и перекладываться? А, если покупали с целью инвестиций? Держать или продавать?
У меня, к сожалению, нет ответов. Я не уверен, будет ли коррекция на рынке вторички. Есть определённые гипотезы, но они могут оказаться ложными. Если у Вас будет время и желание, с большим удовольствием выслушаю Вас.
Коллективный разум всегда в итоге приходит к правильным выводам. Это бесспорно.
Заранее благодарю.
Советы по приобретению недвижимости в Москве - здесь
Если Вы планируете покупку квартиры в Москве, но не знаете с чего начать, начните с книги "Купить квартиру в Москве. Пособие для инвесторов". Бесплатно скачать здесь
