Недостроенные корпуса будущих домов стали обычным явлением для Германии, пишет Bloomberg. Более 1000 компаний, занимающихся недвижимостью, потерпели крах с 2022 года в результате резкого роста стоимости строительства и быстрого повышения процентных ставок, предпринятого центральными банками. Эта проблема сохраняется и в 2024 году, а число неплатежеспособных покупателей достигло 10-летнего максимума.
Для Германии это стало еще и серьезной репутационной проблемой. Долгое время рынок страны считался одним из самых безопасных в Европе. Пенсионные фонды и крупные арендодатели вкладывались в финансирование строительства и покупку жилых портфелей, повышая цены на жилье. Инвесторов привлекали дешевые долговые обязательств как на рынках облигаций, так и в банках. В отличие от большинства других европейских стран, строительство в Германии может осуществляться с небольшим или почти полным отсутствием собственного капитала. Такое высокое кредитное плечо привело к тому, что этот сегмент оказался особенно уязвим, когда резко возросли затраты на строительство и иссякло финансирование.
Директор по инвестициям в недвижимость Arrow Global Зак Вон отметил, что было много ситуаций, когда люди брали кредиты под залог земли в банках, чтобы спланировать строительство, но ничего не предпринимали, а потом девелоперская компания, по сути, прекращала свое существование. Коалиция канцлера Олафа Шольца обещала строить не менее 400 000 домов в год, но не справилась с возникшими трудностями. Экономисты Deutsche Bank прогнозируют, что в 2024 году будет построено всего 260 000 единиц жилья, а в 2025 году — 265 000.
Покупатели в Германии пострадали от кризиса на рынке недвижимости, они подписали договоры о покупке и до сих пор ждут жилья, продолжая рассчитываться за кредиты. При этом эксперты полагают, что для некоторых инвесторов недостроенные объекты могут стать привлекательной возможностью приобрести проекты по относительно низкой цене и в будущем извлечь выгоду из дефицита на рынке. Например, компания Arrow Global в июне выкупила Interboden с намерением не только завершить проекты, но и взять на себя другие объекты, нуждающиеся в свежих средствах – застройщик находился на грани банкротства.
Многие проекты брошены на разных стадиях строительства и признаются в целом неплохими, «просто у разработчиков закончились деньги». Инвесторы могут оживить этот рынок. Нуждается в новых вложениях и сегмент вторичного жилья. Большая часть существующего жилого фонда Германии была построена в 1970-х годах или раньше и нуждается в модернизации. Многие арендодатели сократили капитальные расходы, чтобы сэкономить деньги, но улучшения становятся всё более необходимыми, особенно в связи с требованиями к энергоэффективности. Глава европейской группы Oaktree Capital Management по недвижимости Бен Бьянки отмечает, что значительная часть жилого фонда в Германии довольно устарела и нуждается в значительных инвестициях, чтобы повысить энергоэффективность с катастрофического до приемлемого уровня.
По данным компании JLL, в январе-июне 2024 года средняя запрашиваемая стоимость на квартиры первичного и вторичного рынка была примерно на 3,6% ниже, чем в 2023 году. Самые высокие цены покупки и аренды жилья оставались в Мюнхене, наиболее доступны Лейпциг и Дюссельдорф.
Эксперты напоминают, что в Берлине в 2023 году было построено в общей сложности 15 965 квартир, что на 7,8% меньше по сравнению с 2022-м. Количество разрешений на строительство также сократилось: в 2023 году было выдано в общей сложности 15 902, что на 6,3% меньше, чем в 2022-м (16 968). Guthmann между тем сообщает о признаках восстановления рынка недвижимости Берлина после двух лет стагнации на основании роста цен в третьем квартале 2024 года – на 0,10% в сегменте продаж и на 5,90% в сфере аренды относительно такого же периода 2023-го. При этом стоимость новостроек осталась стабильной и наблюдалось некоторое оживление.
В первом полугодии 2024 средние запрашиваемые цены на новые и существующие квартиры были примерно на 3,6% ниже, чем за такой же период 2023-го. Во Франкфурте на Майне произошло наибольшее падение в годовом исчислению – на 6,5%. В Гамбурге наблюдался наименьший спад – всего 0,6%.
В сегменте нового строительства максимальное увеличение зафиксировано в Дюссельдорфе и Лейпциге (+4,1% и +8,7%), а значительное снижение в Гамбурге и Мюнхене – на 5% и 5,2% соответственно. Мюнхен оставался самым дорогим городом среди «Большой восьмерки» со средней ценой в 11 000 евро за квадратный метр в первом полугодии. За ним следовали Штутгарт (€8 530), Дюссельдорф (€7910), Берлин (€7 920) и Франкфурт на Майне (€7 980).
На рынке аренды в январе-июне 2024 года наиболее сильный рост отмечен в Берлине (+11,4%). Средняя общая арендная плата составляла 19,50 евро за кв. м в месяц, хотя рост немного ослаб по сравнению с предыдущим годом (+16,7%). Самое слабое повышение зафиксировано в Мюнхене (+3,2%) и Кельне (+1,4%). При этом съемное жилье в Мюнхене дороже всего – 22,96 евро за кв. м в месяц. Далее следуют Берлин (€19,50), Франкфурт (€17,72) и Штутгарт (€16,15). Самые доступные рынки арендного жилья в Лейпциге (€9,80) и Дюссельдорфе (€13,91).
По данным Reuters, цены на жилье в Германии стабилизируются в ближайшие месяцы и вырастут на 2% в 2025 году и на 3% в 2026-м. По арендным ставкам эксперты ожидают более быстрый рост в связи со снижением процентных ставок. Эксперт отмечают, что стагнация строительства в сочетании с продолжающейся иммиграцией стимулирует рост спроса, прокладывая путь к росту цен на жилье в ближайшие годы.
При этом стоит учитывать, что в прошлом квартале в строительном секторе Германии наблюдался самый большой спад среди всех отраслей с точки зрения валовой добавленной стоимости в экономике. Это замедление усугубляет и без того тяжелое положение страны, оказывая негативное воздействие на смежные отрасли – от производителей мебели до химической промышленности. Старший экономист немецкого Института Ifo Клаус Вольрабэ считает, что кризис в жилищном строительстве затянется надолго, и ежемесячные опросы показывают, что настроения в этом секторе находятся на рекордно низком уровне.
Заместитель управляющего директора немецкой строительной ассоциации HDB Рене Хагеманн полагает, что недавнее сокращение числа новых заказов особенно сильно ударит по небольшим строительным компаниям. Он отметил, что снижения процентных ставок недостаточно для восстановления сектора. «Прежде всего, инвесторам нужна долгосрочная стабильность, а сейчас её нет», – подчеркнул он.
Выдача разрешений на жилье в Германии отстает от большинства европейских аналогов и составляет примерно половину от уровня 2021 года. Страна останется в числе отстающих и далее, считает Кристиан Фладеланд, сопредседатель правления Heimstaden Bostad. Он объяснил это тем, что строительство новых объектов становится все дороже, и значительные диспропорции на рынке жилья только усиливаются.
Читайте также:
Deloitte: Польша вступает в фазу экономического подъема, Германия остаётся в рецессии
Сколько мигрантов в Германии? В стране призывают сделать перерыв в приеме иностранцев