Ставки на ипотеку превысили 21% и в 2024 -2025 гг вопрос приобретения земельного участка с аукциона становится всё более актуальным, особенно, когда хочется не переплачивать банку, а воспользоваться спец.предложениями, о которых не все знают - получить землю для садоводства, строительства дачи или жилого дома по цене кадастра и даже ниже.
Земельные аукционы предоставляют возможность получить участок по конкурентной цене, однако процесс может вызвать множество вопросов. В этой статье мы подробно разберём, как принять участие в аукционе, что делать, если земельный участок является спорным, а также рассмотрим основные правовые аспекты, связанные с землёй.
Что такое земельный аукцион и как на него попасть?
Земельный аукцион — это торги, на которых участники предлагают свои цены за земельные участки, выставленные муниципалитетом или государственными органами. Согласно статье 39.3 Земельного кодекса РФ, государственные и муниципальные земельные участки, которые можно передать в собственность, продаются через публичные торги. Это открытый и прозрачный способ распределения земельных ресурсов.
Низкая стоимость земельных участков на аукционах – одно из ключевых преимуществ, которое привлекает многих покупателей. Это достигается за счет особенностей торгов: участки могут предлагаться по начальной цене, часто ниже рыночной, что создает шанс существенно сэкономить. Рассмотрим несколько примеров, почему "ввязаться в сложности с аукционом" может быть выгодно:
1. Недооцененная цена стартовой заявки:
Часто начальная цена на участки на аукционе формируется из кадастровой стоимости, которая может быть ниже рыночной в силу устаревших оценок. Например, участок в сельской местности с кадастровой стоимостью 300 тысяч рублей может стоить на рынке значительно дороже — около 600-800 тысяч рублей. В таком случае, если аукцион проходит без конкуренции, покупатель может приобрести участок по значительно сниженной стоимости.
2. Отсутствие конкуренции:
В небольших населенных пунктах или в удалённых районах, аукционы могут проходить при низкой активности участников. Например, в случае аукциона по продаже участков под индивидуальное жилищное строительство в отдаленных регионах, бывает, что за участок подана всего одна заявка. В результате такой участник выигрывает аукцион по минимальной стартовой цене, зачастую ниже рыночной стоимости.
3. Невостребованные участки:
Бывают ситуации, когда участки выставляются на аукцион повторно, так как предыдущие торги не состоялись. В таких случаях стартовая цена может быть снижена. Например, участок сельскохозяйственного назначения, который на первых торгах стоил 500 тысяч рублей, на повторных торгах может выставляться за 350 тысяч рублей, что дает покупателю возможность сэкономить значительную сумму.
Таким образом, покупка через аукцион действительно позволяет купить участок по низкой цене, однако успех в этом процессе зависит от внимательности и подготовки покупателя.
Как участвовать в аукционе?
1. Поиск подходящего участка. Муниципалитеты и администрации городов и регионов публикуют списки доступных участков на своих официальных сайтах.
- Торги России (https://torgi.gov.ru и https://торги-россии.рф/) – это федеральная площадка, где публикуются все аукционы по продаже и аренде земельных участков в России. Здесь можно найти информацию от муниципальных и государственных органов власти, которые выставляют участки на торги.
- Сайт администрации вашего региона – большинство региональных администраций публикуют информацию о доступных земельных участках и предстоящих аукционах на официальных сайтах. Например, сайт администрации Московской области: (https://mosreg.ru), или сайта администрации Санкт-Петербурга: (https://gov.spb.ru).
- Единая электронная торговая площадка (РосТендер) (https://etp-ets.ru) – одна из крупнейших электронных торговых площадок, где размещаются объявления о торгах, включая земельные участки, выставленные муниципалитетами.
- Федеральная кадастровая палата Росреестра (https://rosreestr.gov.ru) – на сайте можно найти информацию о земельных участках, их кадастровой стоимости и доступных участках, выставленных на аукционы.
- Государственные торги субъектов РФ – например, сайт администрации Нижегородской области (https://admgor.nnov.ru/Biznesu/tenders), где публикуются данные по аукционам и доступным участкам в конкретном регионе.
2. Подача заявки. Для участия в торгах необходимо подать заявление с указанием всех необходимых документов. В список входят: паспортные данные, ИНН, квитанция об оплате задатка (обычно 10-20% от начальной стоимости участка).
3. Участие в торгах. На аукционе побеждает тот, кто предложит наибольшую цену за участок. Однако, если на торги заявлен только один участник, участок может быть продан ему по начальной стоимости.
4. Заключение договора. По итогам торгов победитель заключает договор купли-продажи с государством или муниципалитетом.
Какие проблемы могут возникнуть на земельных аукционах?
Земельные аукционы, хоть и упрощают процесс покупки участка, могут сопровождаться определёнными сложностями:
- Недостаток информации о земельном участке. Перед участием в торгах важно выяснить все технические характеристики участка: его кадастровую стоимость, наличие коммуникаций, возможность строительства, границы и пр. Ошибки или неполные данные могут привести к тому, что купленный участок окажется непригодным для использования.
- Юридические споры. Земля может быть спорной, если права на неё оспариваются другими лицами. В этом случае стоит обратиться к профессиональному юристу, который поможет урегулировать вопрос.
Как зарегистрировать право на землю?
Согласно п. 1 статьи 25 ЗК РФ, после успешного приобретения земельного участка необходимо зарегистрировать право собственности. Это делается через МФЦ или портал "Госуслуги". Для регистрации потребуются следующие документы:
- договор купли-продажи, заключённый по итогам аукциона;
- квитанция об уплате госпошлины;
- кадастровый паспорт земельного участка.
Строения на участке: что можно и нельзя строить?
Согласно Федеральному закону от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», на садовом земельном участке можно возводить жилое строение, хозяйственные постройки и другие сооружения, соответствующие назначению участка. Однако капитальные строения, такие как жилой дом, не являются обязательными.
При этом важно помнить, что использование земельного участка должно соответствовать его назначению. Если земля выделена под садоводство, её использование под строительство жилого дома может вызвать юридические сложности.
Спорные земельные участки: как разрешить ситуацию?
Иногда возникают ситуации, когда участок оказывается спорным — например, если на нём уже есть хозяйственные постройки, принадлежащие другому лицу. В таких случаях важно учесть следующие моменты:
1. Наличие прав на постройки. Если постройки возведены без согласия собственника земли или без оформления прав собственности, это может привести к длительным спорам.
2. Права граждан, владеющих землёй до введения Земельного кодекса. Согласно п. 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, граждане, владеющие землёй на праве пожизненного наследуемого владения, могут зарегистрировать её в собственность, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Если вы оказались в подобной ситуации, необходимо собрать все имеющиеся документы и обратиться за юридической консультацией. Это позволит определить, на каких основаниях вы можете претендовать на участок или его часть.
Пример: спор с соседями по поводу забора
Допустим, на вашем земельном участке установлен забор, возведённый соседями. Согласно Гражданскому кодексу РФ, для решения подобных споров можно подать иск в суд, где будет оцениваться законность возведения ограждений и их соответствие границам участка. Важно убедиться, что границы участка были правильно установлены в кадастровом учёте.
Пошаговая инструкция: как действовать, если участок спорный?
1. Проверьте документы. Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы на участок: кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности.
2. Выясните статус участка. Если права на участок оспариваются, проверьте его статус в Росреестре и запросите выписку из ЕГРН.
3. Обратитесь за юридической консультацией. В сложных случаях помощь юриста позволит избежать ошибок и защитить ваши права.
4. Проведите межевание. Для установления границ участка необходимо провести межевание с привлечением кадастрового инженера.
5. Решайте спор в суде. Если договориться с другой стороной не удаётся, подайте иск в суд для разрешения конфликта.
Заключение
Получение земельного участка с аукциона — это отличный способ обзавестись землёй, но процесс требует внимательного подхода. Важно учесть все юридические нюансы, тщательно изучить документы и быть готовым к возможным спорам с другими владельцами. Для этого часто требуется помощь юриста, который обеспечит защиту ваших прав и поможет в решении любых вопросов.
Земля — это ресурс, который при грамотном подходе может стать отличной инвестицией или основой для реализации ваших планов, будь то строительство дома или ведение хозяйства.
