Приветствую, дорогие друзья. Интересные вещи происходят в фондах недвижимости от УК "Парус". Поэтому самое время сделать серию обзоров. И начнем мы с фонда Парус-СБЛ.
Все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
В Парус-СБЛ с октября на 40,3% повысятся выплаты за счет досрочного перезаключения договора аренды. Плановое перезаключение ожидалось в 2029 году, но из-за сильного отставания от рыночных ставок, арендатор согласился на досрочное изменение условий.
До конца года ожидается переоценка стоимости логистического центра в составе фонда. Текущая цена составляет 39,7 тыс. рублей за кв. метр, можно ожидать, что стоимость кв. метра будет в районе 52 тысяч рублей. Но это все равно намного ниже, чем себестоимость строительства новых логистических объектов А-класса, которая находится в диапазоне 70-90 тыс. рублей за кв. метр.
После переоценки объекта Парус планирует принять решение о дополнительной эмиссии паев фонда для досрочного закрытия кредита, который составляет 31% капитала фонда, комментарий самой компании:
Кратко о планах:
- Ближайшая оценка объекта будет в середине декабря
- Решили полностью закрывать кредит
- Новые партии паев от УК будут после переоценки стоимости объекта
Это самый наглядный ответ тем, кто задается вопросом "зачем в портфеле недвижимость, если ОФЗ и депозиты дают в 1,5-2 раза больше". А вот затем, что недвижимость в долгосрочной перспективе имеет антиинфляционные свойства, а отставание арендных ставок по объекту от рыночных - это огромный плюс для потенциального инвестора, так как создается хороший задел купить объект с прицелом будущей переоценки. Впрочем, тут есть нюанс, это справедливо по отношению только к тем фондам недвижимости, которые не занимаются ротациями объектов внутри фонда.
Стоимость паев на бирже уже отреагировала на новость, поэтому сейчас я не рассматриваю их добавление в портфель (и это не инвестиционная рекомендация), так как на мой субъективный взгляд есть более интересные варианты. Недвижимость интереснее покупать до бурного роста арендных ставок, а не после (с уважением, ваш капитан-очевидность), отследить такие неэффективности на рынке не сложно.
Многие поспешили обвинить Парус в инсайдерской торговле из-за роста котировок до выхода новости, однако, я скептически отношусь к таким обвинениям, так как ликвидность фонда достаточно низкая, при этом новый фонд фондов Парус-Макс совершил покупки Парус-СБЛ на ~45 млн рублей при среднедневном обороте ~1,7 млн рублей за последние 3 месяца.
В следующей статье разберем новости по фонду Парус-Логистика.
Напоминаю, что все написанное в статье не является инвестиционной и/или индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Я не предлагаю покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Статья носит информационно-развлекательный характер.
