Донорская ипотека — это новая реальность на рынке недвижимости, которая становится всё более популярной среди тех, кто хочет воспользоваться льготными условиями для приобретения жилья. С изменением законодательства в 2024 году, условия семейной ипотеки стали более строгими, что побуждает многих искать альтернативные способы получения кредитов на жильё.
Что такое донорская ипотека?
Донорская ипотека позволяет заемщикам, не имеющим детей или не соответствующим критериям для получения семейной ипотеки, привлечь в качестве созаемщиков людей, которые могут воспользоваться льготами. Это может быть родственник или знакомый с детьми, готовый выступить в роли донора.
Как это работает?
Процесс проходит несколько этапов:
- Поиск донора: Заемщик находит человека, который подходит под условия программы семейной ипотеки.
- Оформление кредита: Банк рассматривает заявку и предоставляет возможность приобрести недвижимость по сниженной ставке (обычно 6%)
- Выделение доли: Заемщик выделяет донору долю в приобретаемой недвижимости, которая может составлять даже 1% (обычно в районе 4%).
- Отказ от доли: После завершения выплат по ипотеке донор может отказаться от своей доли (предварительно заключается на этот счет договор у юриста).
Преимущества и недостатки
Преимущества:
- Доступ к льготной ставке: Позволяет получить ипотеку по более низкой ставке.
- Гибкость: Возможность привлекать людей, не состоящих в родственных связях.
Недостатки:
Риски для донора: Донор становится ответственным за выплаты по кредиту, если основной заемщик не сможет выполнять обязательства. Донор не сможет второй раз использовать льготную ставку для получения ипотеки для себя.
Риски основного заемщика: мошеннические действия донора по несоблюдению договоренностей, форс мажор (как вариант смерть донора и переход долей по наследству...).
Правовые сложности: Необходимо тщательно оформлять соглашения и учитывать возможные финансовые риски.
Мнения экспертов
Возможность оформления семейной ипотеки без детей представляет собой новую стратегию, направленную на привлечение покупателей новостроек. Как отмечает Александр Гуторов, вице-президент компании "Страна Девелопмент", заемщики могут использовать близких родственников или друзей в качестве созаемщиков для получения семейной ипотеки. При этом важно, чтобы созаемщик имел долю в приобретаемой недвижимости. По сути, это стандартная ипотека с созаемщиком, однако основная доля остается за бездетными заемщиками. Дмитрий Ефимов, коммерческий директор "Pioneer", утверждает, что такая схема не является отдельной программой, а представляет собой ипотеку с привлечением созаемщиков. Тем не менее, эксперты предупреждают о наличии определенных рисков.Для заемщиков очевидна выгода: они могут обойти ограничения по критериям получения ипотеки благодаря помощи третьего лица. Однако есть важные нюансы:
Надежда Стаднюк, руководитель компании \"Бест-Новострой\", указывает на то, что некоторые банки могут рассматривать в качестве созаемщиков даже незнакомых людей. Главное условие — донор должен быть упомянут в кредитном договоре и ДДУ, а его доля в недвижимости должна составлять не менее 10%. Она также подчеркивает, что донор будет иметь свои ограничения: пока ипотека не будет выплачена, он не сможет оформить кредит по той же программе. Исключение составит случай рождения еще одного ребенка.
Алексей Новиков, директор департамента \"Est-a-Tet\", отмечает низкий спрос на донорскую ипотеку. Это объясняется тем, что многие семьи предпочитают иметь полное право собственности на квартиру и не хотят делиться долей с третьими лицами. В результате спрос на такие сделки составляет менее 1%.
Илья Бахилин, адвокат, уточняет, что донор может отказаться от своей доли в квартире только при наличии подписанного соглашения. Устные договоренности в этом случае не имеют юридической силы. Он также предупреждает о рисках для обеих сторон: если основной заемщик не сможет выполнять обязательства по ипотеке, банк предъявит требования к обоим собственникам. Бахилин добавляет, что существует риск банкротства донора, что может привести к судебным разбирательствам и потере права на квартиру для всех участников сделки.
Алексей Агеев, партнер юридической фирмы и адвокат, согласен с тем, что в случае неплатежа все обязательства по кредиту перейдут на донора. В большинстве случаев требования банка будут полными и не будут ограничиваться долей.
По словам Александра Чернокульского, директора компании \"Жилфонд\", растет вероятность увеличения популярности донорской ипотеки. Если семейная ипотека предлагается по ставке 6%, стандартная ставка может достигать 22%. Поэтому многие ищут возможности воспользоваться льготами через доноров. Чернокульский также предупреждает о том, что если эта практика станет массовой, возможно появление законодательных ограничений.
Екатерина Никитина, руководитель компании \"PRO ОБМЕН\", отмечает, что подобные схемы уже существовали в России ранее. Например, в начале 2000-х годов ипотеку выдавали только людям с официальным трудоустройством, из-за чего многие обращались к донорам. Однако этот опыт оказался негативным: многие заемщики не справлялись с финансовыми обязательствами и допускали просрочки.
Таким образом, донорская ипотека открывает новые возможности для приобретения жилья теми, кто не соответствует традиционным критериям семейной ипотеки. Однако важно внимательно оценивать все риски и условия сотрудничества с донорами перед принятием решения о сделке.
Правовые аспекты
Законодательство позволяет выбирать в созаемщики любого гражданина, что открывает дополнительные возможности для заемщиков. Однако важно помнить о рисках: если донор окажется ненадежным партнером, это может привести к финансовым проблемам.
Заключение
Донорская ипотека становится всё более актуальной на фоне изменений в условиях получения семейной ипотеки. Хотя она предлагает интересные возможности для приобретения жилья по льготным условиям, важно тщательно взвешивать все риски и выбирать надежных партнеров. Если вы готовы к потенциальным сложностям и доверяете своему донору, этот способ может стать отличным решением для покупки квартиры вашей мечты.
