Пока мы ждем новостей по семейной ипотеки, разберем с вами картину ипотечного рынка, в контексте новостроек, за последнии 2 года.
ЧТО ПРОИЗОШЛО С РЫНКОМ ИПОТЕКИ НА НОВОСТРОЙКИ ЗА ПОСЛЕДНИЕ 2 ГОДА:
- Январь 2023 г.: запрет околонулевых ставок
- Январь 2023 г.: изменение в условиях льготной программы "Гос. Поддержка" – одна ипотека в одни руки.
- Весна – лето 2023 г.: постоянные повышения макропруденциальных требований к ипотечным кредитам
- 09.23г. Повышение ПВ по льготным программам с 15% до 20%
- 23.12.2023 г.: изменение в льготных программах - по ГП увеличение ПВ до 30.1% и снижение лимита кредитных денег до 6 млн.
- 23.12.2023 г.: только одна льготная ипотека в одни руки.
- 11.01.24 г.: ввод дополнительной комиссии по льготным программа от Сбера и других крупных банков (продержались меньше 2х месяцев).
- 1.07.24 г.: отмена ГП.
- 1.08.24 г. – изменение условий по IT ипотеки (повышение ставки до 6%, изменение лимитов до 9 млн., исключение СПб и Москвы).
И сейчас мы с вами ждем, что у нас произойдет с семейной ипотекой.
Ухудшение ипотечных условий 100% есть.
На мой взгляд, политика ЦБ достаточно последовательная и преследует последнии 2 года следующие цели :
Самая простая и банальная цель - это тратить меньше денег на льготные программы. ЦБ они обходятся очень дорого.
В этом контексте я говорила про риски изменения условий по СИ:
- ключевая ставка сейчас 19%;
- ставка коммерческих банков - 21-22- 23%;
- по семейной ипотеке - 6%, то есть государству надо компенсировать разницу банкам по СИ практически в 4 раза.
Государство хочет поменьше рискованных кредитов, отсюда и:
- повышения первоначальных взносов,
- повышения макропруденциальных требований, коэффициентов риска и т.д.
ЦБ в целом в непростой ситуации, необходимо балансировать между:
- пониманием, что субсидированные программы действительно на сегодняшний день нужны рынку новостроек,
- и минимизацией рисков.
В чем риски подробно проговорила в обзоре (ссылка ниже).
Так же ЦБ не хочет, чтобы рынок поголовно ушел в специфические схемы, как, например, длинные аккредитивы (как пример, Совкому дали проводить такие сделки, а Сберу - нет).
Важно понимать суть:
Государство было вынуждено поддерживать строительный сектор, как очень важную часть экономики, после начала СВО. Для этого все льготные программы и предоставление банкам и застройщикам определённой свободы в договорах субсидировпния.
По мере восстановления спроса, государстао просто подзакручивает гайки в своих целях.
Поэтому, конечно, ипотечные условия на новостройки, как ухудшались, так они и будут ухудшаться.