Представьте, что вы приобретаете роскошный особняк на берегу реки. Однако вскоре после покупки к вам приходят представители земельного контроля, администрации и другие проверяющие органы с требованием снести ваш дом.
Как избежать подобной ситуации и что делать, если она уже произошла? В этой статье мы рассмотрим практический пример и предложим вам эффективный инструмент для самостоятельной проверки недвижимости.
Один из наших клиентов приобрел дом площадью 500 квадратных метров в живописном месте на берегу реки. Спустя некоторое время выяснилось, что здание построено с нарушением сразу двух важных требований.
Во-первых, река, о которой идет речь, имеет протяженность более 10 километров, что делает полосу шириной 30 метров вдоль береговой линии, где запрещено любое капитальное строительство. Эта полоса называется береговой.
Участок, на котором стоит дом, относится к зоне для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а территория между участком и рекой — это рекреационная зона, где запрещено капитальное строительство. Возникает вопрос: как быть в такой ситуации? Если ничего не предпринять, то можно получить предписание о сносе дома.
Поскольку дом был построен давно, вероятно, первый собственник не особо задумывался о формальностях, таких как заступ на границы зон или близость к водоёму.
На первый взгляд ситуация кажется безвыходной. Как можно что-то изменить, если дом выходит за границы участков, которые нельзя передвинуть?
Было принято два решения. Во-первых, что касается территориальной зоны, мы пригласили кадастрового инженера, который уточнил местоположение дома относительно этих двух зон по координатам. Оказалось, что дом не заходит в рекреационную зону, поэтому в этой части риск был снят.
Однако расстояние от береговой линии до дома составляло менее 30 метров. Здесь уже ничего нельзя было сделать, потому что это расстояние легко определяется по спутниковым координатам, и для этого сейчас есть всё необходимое оборудование. Любой кадастровый инженер, в том числе тот, кого бы привлек земельный контроль или администрация, смог бы установить этот заступ.
Когда мы изучали документацию по этому объекту, мы обратили внимание на извилистое русло реки. Она неоднократно подвергалась антропогенному воздействию: были прорыты каналы, её течение сначала впадало в один водоём, а затем, после изменений, в другой. На пути реки появлялись карьеры и небольшие дамбы.
Как можно измерить длину такого сложного объекта с высокой точностью? Поэтому мы обратились к архивным документам. Длина этой реки была измерена в 60-х годах прошлого века, поскольку этот объект неоднократно подвергался изменениям — например, к нему пристраивались каналы, прокапывались новые — установить его первоначальную длину практически невозможно. Из этого следует, что в измерениях есть погрешность.
Было предложено организовать повторный замер реки. Существуют специализированные организации, которые могут выполнить эту работу с высокой точностью, используя современное оборудование. Если в результате река окажется короче на 10 километров, то ширина береговой полосы уменьшится с 30 до 5 метров, и заступ больше не потребуется.
Это оригинальное решение проблемы. Какой вывод можно сделать из всего вышесказанного? С одной стороны, нет безвыходных ситуаций.
С другой стороны, можно ли было предвидеть все эти проблемы до покупки? Да, это возможно. И важно понимать, как вы можете самостоятельно справиться с этой задачей. Ведь если вы рассматриваете 20 загородных домов, то вряд ли будете заказывать платную юридическую проверку каждого из них.
Чтобы помочь вам самостоятельно оценить объект недвижимости хотя бы на начальном этапе анализа, мы подготовили специальный инструмент — чек-лист для проверки недвижимости. Используйте его, чтобы из множества объектов выбрать те, которые не стоит рассматривать, так как они находятся в зоне риска.
✅ Чек-лист «Как самостоятельно оценить объект недвижимости»
В нашем чек-листе вы найдете полезные рекомендации, которые помогут вам подготовиться к покупке недвижимости.
Если у вас возникли вопросы по уже купленным объектам или вы рассматриваете возможность приобретения, но чувствуете, что ваших знаний недостаточно, мы с радостью окажем вам помощь в виде юридической проверки.
Наши специалисты проведут проверку на экспертном уровне, используя специальную методику, разработанную в 2018 году. Она постоянно совершенствуется и дополняется после каждой проведенной проверки.
Хотите узнать больше о проверке недвижимости? В моем телеграм-канале вы найдете множество интересных кейсов, которыми я с радостью поделюсь с вами.
