Собственники недвижимости часто не предполагают, что их здание является объектом культурного наследия (далее ОКН). Из-за этого на этапе перепланировки и ремонта возникает ряд сложностей и ограничений. Предлагаем разобраться со всем на берегу и избежать неприятных сюрпризов.
Чем отличается историческое здание от объекта культурного наследия?
Закон Санкт-Петербурга от 19 января 2009 г. N 820-7 чётко разъясняет понятия, связанные с историческими зданиями.
Попробуем кратко резюмировать.
В Санкт-Петербурге историческим считается здание, построенное до 1917 года в центральных районах и до 1954 года на периферии.
Объекты культурного наследия – памятники истории и культуры, недвижимое имущество с территориями, произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, науки и техники, возникшие в результате исторических событий и представляющие собой ценность с точки зрения архитектуры, искусства, градостроительства и т.д. В 99% случаев их выявляют из числа исторических зданий.
Зачем нужно знать статус вашего здания?
Статус объекта накладывает ряд ограничений, которые существенно влияют на все «можно» и «нельзя». С тех пор как ваш дом стал памятником, все действия по ремонту, перепланировкам и даже замена окон проводится только после согласования работ с уполномоченными органами, а выполнение проектной документации возможно только на основании полученного задания на ее разработку.
Как выяснить является ли здание объектом культурного наследия?
Если вы только планируете покупку объекта, лучше заранее выяснить его статус. Наивно полагать, что если на здании не висит табличка с информационной надписью, то оно не является памятником. Установка стендов – это дополнительные расходы и получение согласований, на которые не готовы многие жильцы, управляющие компании и др.
Достоверная информация об объекте находится в выписке ЕГРН, если сведения о том, что здание является ОКН отправлены в Росреестр.
Если данных нет, вы можете обратиться к публичным ресурсам. В Санкт-Петербурге это сайты КГИОП и РГИС, в других субъектах – сайт Минкульта.
Можно ли изменять, ремонтировать, демонтировать историческое здание и ОКН?
Можно, но существует определенный регламент:
- В историческом здании требуется получение разрешений при изменении внешнего облика (капитальный ремонт, реконструкция и др). Работы внутри объекта можно выполнять, получив только согласования уполномоченных органов, например, районной межведомственной комиссии (МВК).
- Внутренние и внешние изменения объектов культурного наследия согласовываются в комитетах, вне зависимости от того затрагивают они предметы охраны (окна, дверные проемы, детали интерьера) или нет.
Если ремонт или перепланировка уже проведены, а после выяснилось, что здание является ОКН, то за порчу/изменение памятника и его предметов охраны, собственник привлекается к административной ответственности. Помимо этого, он обязан привести всё в первоначальный вид или согласовать произведенные изменения (по возможности).
Обоснование строительных работ на объекте культурного наследия
Любые строительные «манипуляции» в исторических зданиях и на ОКН должны быть подкреплены реальными, четкими обоснованиями того, почему нужно выполнить конкретный вид работ. Если вам хочется снести кирпичную стену и возвести ее, например, из пенобетона, есть большая вероятность, что это будет нереализуемо. Несущие конструкции часто являются предметом охраны, а значит согласующие органы тщательно проверят все обследования. Вам нужно обосновать тот факт, что стена является аварийной и подлежит сносу.
Кроме того, многие инвесторы пренебрегают мнением градозащитников. Эти общественные деятели болеют за сохранность исторических зданий в их первозданном виде. «Хулиганство» может привести к очень широкой огласке, так как результаты государственной историко-культурной экспертизы объекта находятся в публичном доступе на сайте уполномоченного органа (в Санкт-Петербурге – КГИОП).
Если все манипуляции надуманы, то их не удастся осуществить. Все кривые схемы для экономии приводят к большей потере средств. Время 90-х закончилось, сейчас система получения разрешений и согласований стала намного прозрачнее. Поэтому важно планомерно проводить все работы с соблюдением требований законодательства.
Больше экспертного мнения здесь:
