Это, если вкратце, описание ситуации вокруг Семейной ипотеки. Лимиты, которые по этой программе выписало правительство, у многих банков уже исчерпаны. А другие, чтобы хоть немного их растянуть, начали менять условия получения этого кредита. Что будет дальше со льготными ипотечными программами? И какие варианты купить жилье остались у тех, кто под эти программы вообще не подпадает? Давайте разбираться!
Для начала посчитаем деньги. Власти определили, что в общей сложности банки могут выдать Семейной ипотеки на 5,9 трлн рублей. Это с учётом дополнительного триллиона, который добавили летом. И на текущий момент россияне уже взяли таких кредитов на 5,4 трлн. Оставшиеся 500 миллиардов могут быть исчерпаны к концу месяца. В лучшем случае - в ноябре.
Тут стоит напомнить, как именно работает льготная ипотека. Ставка по семейной программе - 6%. Ставка по рыночной ипотеке - 20%. И вот эту разницу между ставками, то есть недополученный банками доход - государство им компенсирует. А в этом году рыночные ставки по ипотеке выросли как минимум дважды - вслед за ключевой ставкой ЦБ. Следовательно, те лимиты, что выделили банкам, пошли не только на выдачу ипотеки новым заемщикам, но и на компенсацию по старым кредитам. Как итог - совокупный лимит по семейной ипотеке выбран банками почти на 92%.
Если брать по самым крупным участникам данной программы, у Альфа-Банка и Россельхозбанка лимиты исчерпаны уже на 98,4%. Почти на 97% у Сбера. Чуть лучше ситуация, но ненамного, у Росбанка, МКБ и Уралсиба.
Отдельные банки - в частности, те же Сбер и Уралсиб - вообще остановили приём заявок по семейной ипотеке. А другие - к примеру, ВТБ и Газпромбанк - повысили первоначальный взнос по таким программам до 50% от стоимости квартиры. Большая часть оставшихся лимитов сосредоточена у мелких банков, и в Минфине уже заявили, что эти средства перераспределены между кредитными организациями.
Более того, в проекте бюджета на ближайшие три года на льготные ипотечные программы заложено почти 3 триллиона рублей. Из них полтора триллиона - на финансирование Семейной ипотеки.
И вот тут двоякая ситуация. С одной стороны есть однозначный указ Президента - семейная ипотека должна быть продлена до 2030 года. С другой - это серьезная нагрузка на бюджет, особенно при столь высокой ключевой ставке. Не исключено, кстати, что в октябре она может вырасти и до 20%. Кроме того, перед Минфином и ЦБ стоит задача - снизить долю льготной ипотеки в общем объеме сделок с жильём до 25%. А сейчас этот показатель - в три раза выше.
Так что участники рынка ожидают, что в следующем году нас ждет, как минимум, пересмотр условий семейной ипотеки. Есть вероятность, что главным изменением льготной программы будет повышение ставок. Какими они станут - сказать сложно. Но наверняка к их пересмотру подойдут максимально внимательно. Чтобы не допустить ошибок, как с массовой программой.
Тут счетная палата проанализировала выдачу льготных ипотек за последние годы и обнаружила, что 115 тысяч заемщиков оформили два и более льготных кредита на сумму свыше триллиона рублей. Еще полторы тысячи человек имеют по пять и больше ипотек с господдержкой. Общая сумма их обязательств составляет 42,5 миллиарда рублей.
Ну и два топа. Это гражданин, у которого было оформлено 26 льготных ипотек, и товарищ, который злоупотребил льготной ипотекой сразу на 196 млн рублей. При лимите в 12 млн.
Логично предположить, что если человек всего за пару лет оформил и обслуживает пять и больше ипотечных кредитов, то с доходами у него всё в порядке, и в поддержке от государства для улучшения жилищных условий он не нуждается. В общем, будут разбираться. А что делать тем, кто реально нуждается в поддержке при покупке квартиры? Какие остались варианты?
Вот тут очень тонкий момент. Кроме семейной программы, в стране продолжают действовать Сельская ипотека, Дальневосточная и Арктическая, а также ипотека для айтишников. Но последняя - на Москву и область больше не распространяется. Так что, для тех, кто желает обзавестись жильём именно в столице, застройщики в коллаборации с банками готовы предложить собственные схемы.
Во-первых, это рассрочка, которая каким-то магическим образом может трансформироваться в ипотеку. Это траншевая ипотека, когда платёж в какие-нибудь три с половиной тысячи рублей в месяц может через пару лет превратиться в 150 и даже 200 тысяч рублей. Это варианты без первоначального взноса и с кэшбеком по такому взносу. И даже варианты со льготной ставкой от самого застройщика. Схем много. В Центробанке заявили, что внешне они красивые и привлекательные, но все без исключения приводят к завышению цен на квартиры.
Поэтому регулятор с ними будет безжалостно бороться. Первый шаг уже сделан. Центробанк принял «Стандарт защиты прав ипотечных заёмщиков». Это документ, который с 1-го января прикроет все схемы застройщика по продаже квартир, если они ведут к увеличению стоимости жилья. Так что даже эти мутные варианты скоро станут покупателям недоступны.
Если так резюмировать по-честному, то - пока на Семейную ипотеку не выделят новых средств, или не появится каких-то иных программ господдержки, ситуация на рынке будет однозначной - снижение спроса. При рыночной ставке в 20% и таких ценах количество потенциальных покупателей невелико. Но в этом и кроется единственный позитив. Нет спроса - нет продаж - нет прибыли. А значит у застройщиков просто не останется выбора, кроме как снижать цены. Но пойдут ли они на такое? Или предпочтут разориться и обанкротиться, но не уступят и копейку? Я думаю, что уже совсем скоро мы это узнаем.
