1575 подписчиков

Как разделить ипотечную квартиру?

4 октября 20244 окт 2024

4 мин

Супруги приобрели квартиру в ипотеку. Однако впоследствии они развелись, и теперь встал вопрос о разделе имущества. Как можно разделить ипотечную квартиру?

Ипотека, оформленная в браке, действительно может стать причиной сложностей при разводе. Ведь необходимо не только разделить саму квартиру, но и определить, как будут распределяться кредитные выплаты. При этом нужно учесть интересы всех сторон: бывших супругов, банка и несовершеннолетних детей.

Важно понимать, что развод не освобождает супругов от обязательств перед банком. Даже если они больше не живут вместе, они всё равно должны отвечать по общим кредитным обязательствам.

Банки обычно подстраховываются, оформляя ипотеку. В таких случаях супруги могут выступать как созаёмщики или один из них становится поручителем. В случае неисполнения обязательств банк может предъявить претензии к любому из супругов (так называемая солидарная ответственность).

👆 В итоге банк сам решает, к кому из супругов предъявить претензии в случае невыплат (ст. 45 СК РФ, ст. 322 ГК РФ).

Все выплаты по ипотечному кредиту в браке считаются общесемейными, независимо от того, какой вклад внёс каждый из супругов. При разделе ипотечных обязательств каждый супруг имеет право требовать:

— либо половину уплаченных по кредиту денежных средств;

— либо половину самой квартиры (которая находится в залоге у банка до полного погашения долга) (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39 СК РФ, п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г. N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»).

Разделить долг по ипотечному кредиту без согласия банка невозможно (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Супругам придётся договариваться с банком о возможных вариантах.

Это правило действует и в случае раздела долгов в суде. Однако в этом случае к суду привлекается банк в качестве третьего лица, но без самостоятельных требований (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

Как можно разделить ипотечную квартиру?

Существует несколько вариантов решения этой проблемы. Рассмотрим их подробнее.

Без банка, но в суде

Можно обратиться в суд с иском о разделе оставшейся задолженности и процентов по ипотечному кредиту.

👉 В этом случае супруги продолжат выплачивать ипотеку, но каждый из них будет платить свою часть. При этом квартира будет находиться в общей собственности.

Важно понимать, что это не освобождает банк от права потребовать долг с неплательщиков. Банк также может обратить взыскание на заложенное жильё и привлечь бывших супругов к солидарной ответственности. Это значит, что если один из супругов перестанет платить свою часть, то банк может потребовать эту сумму с другого супруга. А затем бывший супруг может взыскать эту сумму с неплательщика в порядке регресса.

С банком, но без суда

✅ Оптимальным вариантом является мирное урегулирование вопроса с банком. Для этого нужно обратиться в банк и уведомить его о разводе. Затем следует попросить пересмотреть условия кредитного договора и договориться о том, кто будет оплачивать ежемесячные платежи, кто станет собственником жилья и какую компенсацию получит другой супруг.

Например, можно договориться о том, что один из супругов будет оплачивать все платежи по ипотеке, брать на себя все риски и получать жильё в собственность, а другой супруг получит денежную компенсацию.

С банком, в суде

К сожалению, вместо мирных переговоров между супругами часто начинаются судебные баталии за жильё. В этом случае можно обратиться в суд и требовать оптимальные для себя варианты раздела, а также рассказать об интересах несовершеннолетних детей и доказать необходимость жилья. Суд оценит доводы и решит, насколько они обоснованы, чтобы отступить от общего принципа раздела имущества — всё пополам (п. 1 ст. 39 СК РФ).

Продажа квартиры по инициативе супругов

Если супруги не хотят больше тянуть на себе ипотеку, они могут предложить банку продать жильё и разделить полученные деньги. Важно понимать, что продажа заложенного жилья возможна только с согласия банка и при согласовании всех условий (ст. 59 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 38 СК РФ).

Продажа квартиры по инициативе банка

Если супруги не могут договориться о разделе ипотечной квартиры, банк может подать иск в суд и обратить взыскание на жильё. В этом случае жильё будет выставлено на торги, а вырученные деньги пойдут на погашение кредита. Оставшаяся сумма будет разделена между супругами (подробнее о процедуре см. гл. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

❗ Важно обратить внимание на дату оформления ипотечного кредита. Ипотека должна быть оформлена после регистрации брака и до его расторжения. Только в этом случае долги по ней будут считаться общесемейными. Если кредит был оформлен до брака на одного из супругов, то жилье является его единоличной собственностью, несмотря на то что ежемесячные платежи по ипотеке выплачивались уже в браке. Долги также будут присуждены стороне по договору (то есть тому супругу, который подписал ипотеку (п. 1 ст. 45 СК РФ, пп. 15-16 постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака").