Постоянная часть арендной платы - это плата непосредственно за владение и пользование помещением в отличии от арендной платы переменной, которая подразумевает компенсацию расходов на содержание помещения (коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, капитальный ремонт и пр.).
Договор аренды может не предусматривать переменную часть аренды, но отсутствие условия о постоянной части арендной платы влечет его незаключенность!
Возможные варианты арендной платы установлены частью 2 ст.614 Гражданского кодекса.
«Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды».
Предлагаю классифицировать постоянную арендную плату с практической стороны, наиболее часто встречающейся в арендных отношениях:
1) Твердая фиксированная арендная плата
Стороны фиксируют размер аренды в твёрдой цифре, без привязки к площади помещения. Во избежание спорных ситуаций рекомендуется именно такой вариант начисления аренды против расчетного метода. Дополнительно в договоре рекомендуется прямо указывать, что изменение площади помещения в результате перепланировки, отделочных работ, уточнения размеров и пр. не влияет на размер ежемесячной арендной платы.
Можно предположить, что установление арендной платы в виде стоимости квадратного метра с указанием, что цена аренды не меняется связи с изменением площади также является разновидностью фиксированной арендной платы.
2) Расчетная фиксированная арендная плата
В данном случае стороны привязываются к каким-то расчетным единицам, например, к курсу валюты или к количеству квадратных метров (наиболее распространенная практика). Изменение расчетных параметров автоматически влечёт за собой изменение стоимости аренды. Такой способ расчета может использоваться, например, на начальном этапе, если границы помещения не сформированы, в последующем (после определения границ помещения проведения замеров) стороны могут перейти к твердому размеру арендной платы. Важно понимать, что речь не идёт об изменении предмета Договора (стороны исключили ряд помещений или, наоборот, добавили).
Проблема такого исчисления стоимости аренды - возможные споры между сторонами в случае отличия расчетных параметров от параметров, зафиксированных в договоре. Например, площадь помещения по документам составляет 100 кв.метров, указанная площадь учитывается в договоре как расчетная. При повторных же обмерах площадь может составить 95 метров или 105 метров. Причины такого несоответствия различны: неучтенная перепланировка (снос перегородок), ремонт (обшивка стен гипсокартоном). По итогу мы получим потенциальный спор и необходимость перерасчета арендной платы за период действия договора.
3) Привязка к товарообороту
В данном случае выплата арендной платы зависит об объемов продаж. На такой вариант расчётов все больше переходят федеральные операторы, такой способ начисления выгоден арендаторам, но не всегда позволяет собственнику обеспечить нормальный денежный поток.
Обращайте внимание на следующее:
- Какая сумма берётся за основу расчета - с НДС или после вычета НДС.
- Процедура (порядок и сроки) предоставления отчетности по товарообороту.
- Процедура проверки предоставляемых арендатором данных.
- Ответственность арендатора за предоставление недостоверных данных по товарообороту.
Также важно учитывать, что непрофессиональный подход к управлению магазином (например, неправильный для данного месторасположения ассортимент товара, а в продуктовых сетях этим занимаются директора магазинов), приведёт к падению товарооборота (читай арендной платы). И вот за ошибки арендатора уже отвечает собственник. Почему-то крупные компании-арендаторы не учитываю этого, когда навязывают собственникам свои условия договоров.
В моём понимании в чистом виде такой подход к формированию цены договора нарушает паритет сторон.
4) Смешанный подход к формированию арендной платы
Подразумевает привязку к товарообороту, но не менее определенного сторонами фиксированного размера арендной платы. С одной стороны собственник защищён определенным минимумом, с другой стороны он заинтересован в увеличении товарооборота арендатора (увеличение трафика ТЦ, предоставление дополнительных рекламных площадей и т.д.). Также отчетность арендатора по товарообороту позволяет собственнику оценить - насколько хорошо/плохо идут дела у арендатора. Указанная информация в совокупности с другими данными может помочь сторонам в решении вопросов об изменении размера арендной платы (определение размера индексации, снижение арендной платы в случае падения товарооборота по объективным причинам (например, пандемия).
В следующих статьях я раскрою вопросы арендных каникул, переменной части арендной платы и индексации.
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35
