🔔Анализ рисков ЖК Подольские кварталы.
⭕️ ЦИФРЫ И ФАКТЫ:
🔹Специализированный застройщики СЗ Рязановское 1 (Самолёт) ведёт строительство 4-х домов ЖК Подольские кварталы. Других объектов у него в работе нет.
🔹Соответственно, в отчетности СЗ все сведения относятся только к этим домам.
🔹Окончание строительства дома 1, дома 2, дома 3 (так они обозначены в проектных декларациях) определено 1-м кварталом 2025 года. Окончание строительства дома 4 перенесено с 1-го квартала на 3-й квартал 2025 года, то есть застройщик объявил о задержке на 2 квартала.
По всем 4 объектам возникают сомнения, что сроки будут исполнены.
Почему?
🔹🔹🔹🔹🔹
⭕️АНАЛИЗ:
♨️Общая сметная стоимость строительства четырех домов 10,637 млрд.руб.
♨️Согласно балансу, выполнение, - фактические затраты, на 2-й квартал (30 июня) составили 6,053 млрд. Соответственно, за оставшиеся 9 месяцев до сдачи домов 1, 2 и 3, и 15 месяцев до сдачи дома 4, нужно освоить ещё 4,584 млрд.
♨️Нужно отметить, что затраты по проекту застройщик несёт третий год. По состоянию на 31 декабря 2022 года было освоено 1,332 млрд. На 31 декабря 2023 года 4,549 млрд. На 30 июня 2024 года 6,053 млрд.
♨️Фактические работы по строительству, согласно фотоотчёту, начались в июле прошлого года. Так как застройщик является собственником земельного участка, затраты 2022 года можно отнести на покупку земли и подготовку проектно-сметной и исполнительной документации. Затраты же по строительству рассчитываются, как разница между затратами на конец 2022 (подготовительные работы) и 2023 год (активная фаза строительства). Это 3,217 млрд.
♨️Фактические работы начались в июле прошлого года, значит сумма в 3,2 млрд. была освоена в течении 6 месяцев, с июля по декабрь.
♨️Отметив это, констатируем следующее обстоятельство, - в 2024 году резко замедлилось выполнение (темпы работ). С января по июнь (за 6 месяцев), было освоено только лишь 1,504 млрд. (на 30 июня этого года выполнение 6,053 млрд, на 31 декабря прошлого года 4,549 млрд). То есть темпы работ замедлились более чем в два раза в сравнении с прошлогодними. И этих темпов явно недостаточно.
♨️Сметная стоимость всех четырех корпусов приблизительно одинаковая: от 2,6 до 2,8 млрд. Оставшееся до сдачи объектов выполнение после 2-го квартала 4,6 млрд. (см. выше).
Делаем расчёты, какую сумму нужно осваивать в месяц, чтобы работы по всем корпусам были закончены в срок.
1. 4,6 млрд. делим на 4 корпуса. Получаем 1,15 млрд, которые приходится на каждый корпус.
2. Делим 1,15 млрд. на 9 месяцев. Такую сумму в месяц застройщик должен осваивать на домах 1, 2, и 3, чтобы сдать их в 1 кв. 2025 года. Получается по 130 млн. руб. на каждый из домов. На три дома, соответственно, 390 млн. в месяц.
3. Делим 1,15 млрд. на 15 месяцев. Столько застройщик должен осваивать в месяц на доме 4, чтобы сдать его в 3 квартале 2025 года. Получается 80 млн. руб.
4. Таким образом, до 1 квартала следующего года, пока не будут сданы дома 1, 2 и 3, ежемесячное выполнение должно составлять не менее 470 млн., чтобы застройщик укладывался в заявленный график.
♨️Между тем за 1-е полугодие ежемесячное выполнение не превышало 250 млн. руб. (1,5 млрд. за 6 месяцев).
♨️То есть темпы работ фактически вдвое меньше тех, которые необходимы для сдачи объектов по графику.
♨️Причина очевидна. Она заключается не просто в недостаточном финансировании со стороны банка (Всероссийского банка развития регионов), но и в отсутствие всяческого финансирования в последние месяцы. А также в том, что значительных сумм финансирования из других источников у застройщика нет.
♨️На 30 июня, согласно балансу, застройщик получил долгосрочных кредитов на 3,603 млрд. Ровно такая же сумма фигурирует в сентябрьской проектной декларации – 3,603 млрд, как проектное финансирование банка. Получается, что уже 3 месяца банковское финансирование строительства отсутствует.
♨️Но сумма 3,6 млрд. слишком маленькая, исходя из сметной стоимости четырёх объектов в 10,5 млрд., и имея ввиду, что 3 объекта из 4-х сдавать уже через 6 месяцев после сентября, к моменту которого получено это финансирование.
♨️На 30 июня в балансе фигурирует ещё одна сумма - 418 млн. долгосрочных займов, полученная возможно от родственных структур. Это сумма слишком небольшая, чтобы исправить ситуацию с недостаточным финансированием строящихся объектов.
📌ВЫВОД:
🔰В этом году застройщик значительно снизил темпы выполнения работ. Они вдвое меньше прошлогодних.
🔰Три дома из четырех должны быть сданы в 1-м квартале следующего года, один в 3 квартале следующего года с переносом на 2 квартала от изначально запланированного срока. Однако для того, чтобы это произошло ежемесячное выполнение до момента сдачи должно увеличиться вдвое.
🔰Это невозможно из-за недостаточного финансирования со стороны банка. Выделенная сумма ПФ слишком мала. К тому же последние 3 месяца финансирование строительства вообще не производится.
🔰Значительных иных источников поступления средств у застройщика нет, как минимум, на 1-е полугодие.
🔰Пока ситуация складывается так, что окончание строительства будет перенесено и в следующем году, причём на неопределённое время, потому что по состоянию на сентябрь не ясно, когда банк возобновит финансирование строительства.
🔰Также не известно, привлекает ли застройщик иное финансирование в настоящий момент, кроме банковского. Это станет ясно после публикации баланса за 3-й квартал в конце октября.
🔰Анализ перечисленных фактов позволяет сделать вывод, - строительство домов ЖК Подольские кварталы осуществляется недостаточными темпами, вдвое медленнее необходимого, застройщик испытывает сложности с финансированием работ, а значит вероятен перенос не только по дому 4, который уже произошел, но и по домам 1, 2 и 3, по которым пока используется формулировка по срокам сдачи «Без изменений».
............................................................................................................
🔹
©️ Проверьте свою новостройку на риски
©️ Полную информацию по этой и другим новостройкам можно посмотреть здесь
🔹
