Все уже привыкли, что в России ипотеку могут выдавать только банки. Но ведь ипотека - это лишь ссуда на жилье. Так кто же мог бы выдавать ипотеку и какой она могла бы быть?
Для начала - прибыльной и неприбыльной. Она может даваться ради получения прибыли под определенный процент - или даваться вообще беспроцентно, а то и под отрицательный процент. Тогда получается, что цель ипотеки не всегда - именно получение прибыли, а может быть вполне себе обеспечение жильем населения.
Далее, ипотека может быть частной, государственной и негосударственной некоммерческой.
Частная ипотека - через коммерческие агентства, имеющие для этого средства. Процентные ставки устанавливаются произвольно и конкурентно, рыночными средствами.
Государственная ипотека - через специальный государственный орган, выдающий ссуды, которые потом, по мере выплаты ипотеки, возвращаются обратно и запускают выдачу ипотеки для новых желающих. Проценты как могут быть, например, 1-2%, так и могут не быть вообще. Государство выделяет фонд ипотеки на определенную сумму, например, на основе средств ФНБ, и выдает на эту сумму ипотеку определенному количеству желающих в течение года. В следующем году сумма корректируется как от величины доступных средств ФНБ, так и от размера уже выплаченных за год платежей тех, кто взяли ипотеку в том году.
Негосударственная некоммерческая ипотека - через определенного агента, учрежденного правительством, но не являющегося госучреждением, при котором ему либо дается определенный капитал, либо передаются объекты жилой недвижимости, и тогда в зависимости от ситуации будущий собственник либо получает беспроцентный денежный заем, который он возвращает, пополняя капитал, как в прошлом случае, либо получает в собственность объект недвижимости, за который вносит установленную беспроцентную оплату, и та пополняет капитал для выдачи новой ипотеки.
В двух последних описанных случаях органы вообще не заинтересованы в максимальной жесткости выполнения требований и отъеме собственности через механизм нарушения коммерческого договора, когда ты, например, платишь 7-9 лет из 10, но в последние годы по независящим от тебя причинам можешь потерять работу, или доход упадет, или случится несчастный случай, болезнь, инвалидность и т.д.
То есть цель состоит в том, чтобы у человека появилось собственное жилье, и поэтому вместо жестких требований - мягкие условия, подстраивающиеся под проблемы человека, вполне возможны как отсрочка платежей на 1-2 года, или снижение суммы ежемесячной выплаты, даже существенное, или даже временный переход на сумму оплаты чисто символическую, которая немного покрывает аренду, возможно, даже передача части выплаты долга по наследству или, при неимении родственников, другому человеку, причем ему не придется начинать платить сначала, а лишь доплатить тот остаток, что недоплатил предыдущий собственник (например, по типу договора ренты).
Каким может быть размер капитала для последних двух случаев? Ну пусть условно хотя бы по 100 000 выдаваемых ипотек среднего размера в 5 млн рублей (потому что примерно 80% будут из регионов, а там недвижимость все же дешевле в основном, и только 20% - из Москвы и Петербурга, где в среднем недвижимость дороже) дают нам 500 млрд рублей средств, оборачиваемых и ежегодно пополняемых.
То есть при сохранении того же капитала количество людей, получающих по такой программе жилье, будет расти ежегодно, не требуя привлечения новых средств. Точно не знаю, сколько у нас людей пока не имеют своего жилья или хотят улучшить свои жилищные условия, но с учетом кумулятивного эффекта решить свои проблемы смогут миллионы человек, причем в весьма прогнозируемом периоде в течение 10 лет, и это только при сумме в 1/10 ликвидной части ФНБ. А можно ведь взять объем и побольше.
Автор - a.zaikin1985