13 сентября ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 19%.
Решение регулятора связано с тем, что текущая инфляция превышает прогноз Банка России в 6,5–7% на 2024 год. Предпосылок для её замедления пока мало — сохраняются сильная динамика кредитования, высокий потребительский спрос и рост инфляционных ожиданий.
По мнению ЦБ, кроме прежних проинфляционных рисков, добавились новые, связанные с ухудшением условий внешней торговли. В этих условиях ЦБ допускает повышение ставки на ближайших заседаниях.
Аналитики считают, что ЦБ поднимет ключевую ставку до 20% в октябре и будет удерживать её на этом уровне до второго квартала 2025 года.
В первую очередь рост ставки приведёт к дальнейшему росту ипотечных ставок. И для городского первичного рынка квартир это по сути уже заградительная ставка.
Разница между ежемесячными платежами по ипотеке за городскую квартиру и платежами за аренду квартиры станет ещё больше. Это подтолкнёт к росту спроса на аренду квартир как в городе, так и ближнем пригороде. Граждане будут предпочитать арендовать квартиры, а не покупать их. Соответственно это создаст ещё больший стимул инвесторам строить дома за городом для сдачи в аренду.
Далеко не все граждане одинаково доверяют банкам. Есть те, которые предпочитают деньги хранить в недвижимости. И в настоящих условиях ещё более выгодной становится инвестиция в землю. Благодаря широкому ценовому разбросу можно купить земельные участки от 600 000 рублей и до нескольких миллионов. Соответственно это даёт возможность для инвестиций инвесторам с разным уровнем капитала. В то время, как в городе инвестиции в квартиру это суммы уже около 10 миллионов и выше. Инвесторы из города будут переходить за город. И инвестиционных возможностей за городом для микро инвесторов гораздо больше, чем в городе, а суммы требуются относительно не большие.
Загородный рынок наименьшим образом и ранее зависел от ипотечного кредитования. В среднем у разных девелоперов эти цифры калеблятся, но при покупке земельных участков ипотечными программами пользовалось всего около 20% покупателей. А по строительству домов или покупке новых домов этот процент был существенно выше и у некоторых девелоперов в их посёлках около 60 % сделок по домам шли по ипотеке. Поэтому следует ожидать сохранение активности на рынке земельных участков и даже небольшой рост, который ещё будет поддерживаться и сезонным фактором.
А вот по продаже готовых домов и строительству новых следует ожидать спад. Но это не на долго. Как только примерно через год ЦБ РФ начнёт понижать ставку, сработает механизм отложенного спроса и резко начнут расти показатели по индивидуальным домам.
Что касается строительства домов для сдачи в аренду, как долгосрочную, так и посуточную, то это направление почти не испытает спада. Сегодня арендный бизнес приносит хороший стабильный, растущий доход. И инвесторы будут находить деньги вне банков для того, чтобы строить дома под сдачу в аренду.
Из четырех направлений инвестиционной загородной активности:
- покупка участков ИЖС или СНТ на ранней стадии строительства коттеджного посёлка и продажа после введения посёлка в эксплуатацию
- покупка участка на завершающей стадии строительства посёлка с целью "поймать" момент, когда девелопер завершил продажи земельных участков в первичке. И во вторичке цены начинают вырастать на 30-70%.
- строительство дома для сдачи в аренду
- строительство дома для продажи
мы считаем, что сохраниться высокая инвестиционная активность по первому и третьему варианту инвестиций.
Поскольку на загородном рынке в коттеджных посёлках последнее время количество "покупателей для себя" примерно сравнялось с количеством инвесторов, то следует ожидать поддержку рынка как за счёт инвестиционной активности по покупке участков на ранней стадии и строительства домов под аренду. Так и за счёт "конечных" покупателей. Продажи для себя были, есть и будут. Они шли и по высоким ипотечным ставкам. И будут продолжаться.
А вот покупки инвесторов по льготным программам с оплатой только 20% или 30% первоначального взноса и по сути использования банковских денег с плечом 1:4 заметно сократятся.
Также при снижении ставки в будущем, граждане начнут закрывать депозиты и направлять деньги в недвижимость. По нашим прогнозам из банков на рынок может прийти от 1 до 2 триллионов рублей. Это очень большая денежная масса, которая может привести к очередному скачку роста цен на загородную недвижимость
Что касается мер поддержки покупателей со стороны девелоперов, то здесь можно ожидать предложений по рассрочкам с процентами и без на сроки от нескольких месяцев и до 5 лет.
Аналитика за июль и август при ставке в 18% показали пока малую зависимость загородного рынка от высокой ключевой ставки. Увеличение её на 1 % не окажет существенно влияния на показатели рынка в краткосрочной перспективе.
#ИЖС #СНТ #коттеджныйпосёлок #загородныйрынок #земельныйучасток
