Кратко напомню, что считается активом и пассивом в недвижимости:
Активы - это ресурсы с определённой стоимостью, которые приносят своему владельцу доход или могут дать его в будущем.
Пассив - собственность, которая приносит расходы (долги, ипотечный платеж, коммунальные и налоговые расходы).
Это официальные определения.
Недвижимость считается материальным активом только, если приносит доход своему владельцу. Доход с квартиры можно получить либо сдав ее, либо продав с прибылью. Вот о втором варианте и пойдет сегодня речь.
Сейчас фактически в любом новом жилом комплексе без проблем можно найти собственников, которые покупали квартиру с целью ее дальнейшей перепродажи с прибылью. Уже 2-й год пошел, как их нельзя назвать инвесторами, т.к. реальные инвесторы вышли из своей недвижимости в новостройках еще пару лет назад. Последние сделали это прошлым летом, как только стало известно, что ЦБ будет повышать ключевую ставку.
Так вот сидят сейчас эти самые собственники в своем бетоне и их каждый день все больше «душит жаба». Большинство из них «повелись за толпой», накупив себе студий и однокомнатных квартир, совершив «Ошибку №7. Инвестировать в то, что кажется более простым». О ней я писала в двух частях статей «10 типичных ошибок инвестора. На заметку всем тем, кто планирует им стать или уже стал», которые ожидаемо мной, были многими проигнорированы.
А почему? А потому, что народ у нас привык «учиться на своих ошибках», а не на чужих. Не нужна нам теория с примерами из чужой жизни. Нам свои «шишки» ближе набивать. Ок, ваша жизнь, ваши правила. Продолжим лучше про «жабу», может она наглядней будет.
Так вот, накупили они себе самых, на их взгляд, высоко маржинальных квартир. А то, что их в жилом комплексе большинство и стоимость метра самая дорогая, понимают только теперь. Когда из 10 предложений на продажу в комплексе, 9 именно такие. Демпинг цен при такой ситуации самый большой. А в голове у этого собственника сидит «цифра», которую он грезил получить, когда побежал оформлять льготную ипотеку.
И фактически каждый второй талдычит одно и тоже на просмотре – «застройщик в новом корпусе продает квартиры дороже, так он еще строится, а я вам готовое предлагаю». Только и у застройщиков «сладкая жизнь» к концу подходит, но при этом ему хоть есть, что сейчас предложить – рассрочку, траншевую ипотеку, ну, или хорошую скидку при наличной оплате. У вас же остается один вариант – снижать цену. Но «жаба» и «цифра» в голове продолжают вас «душить».
Самое интересное в том, что сейчас еще есть последний шанс продать эту квартиру с дисконтом, но все равно выйти из своей «инвестиции» в плюс. Да, возможно доходность вы получите меньше, чем другие люди сейчас со вкладов получают, но потом вам и этого никто не даст.
Вообще рассуждение о доходности в инвестициях достаточно обширная и объемная тема. Например, на портале «Индикаторов рынка недвижимости» есть понятие «Индекс доходности жилья», если интересно, что это такое, то напишу отдельную статью. Пока просто посмотрите, как он выглядит за последние 3 года:
Выше я написала про инвесторов, вышедших с рынка 2 года назад, это прекрасно видно на графике за 2022 год. Более эту отметку мы не достигали. Для людей, разбирающихся в инвестициях – это один из главных индикаторов.
А всех остальных от инвестиций в недвижимость ждет только разочарование, т.к. если «душит жаба», то к инвестициям вы просто не готовы.
Для людей же, покупающих квартиры «для себя» эта «жаба» открывает «окно дополнительных возможностей». Потому что эти собственники не могут все сразу просто взять и снять свои квартиры сейчас с продажи, т.к. многие не удосужились просчитать финансовую модель до покупки. Проще говоря, у них есть только план «А» - продать дороже, а плана «Б», что буду делать, если не продам нет. И рано или поздно, продавать придется. Только совсем не по «цифре» из головы.
На НТВ есть передача, там раньше была рубрика про ошибки Васи и в конце звучала фраза: «Будьте умнее, не будьте, как Вася». На ней и закончу. Каждый делает свои выводы.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.