Консалтинговая компания Colliers подвела итоги в сегменте офисной недвижимости за II квартал 2024 г. Эксперты сообщают о продолжении положительных тенденций в данном сегменте коммерческой недвижимости. Наблюдается рост интереса арендаторов к новым объектам, сделки становятся крупнее, а вакантность снижается.
Новые объекты на подходе
Как отмечают аналитики Colliers, непростая ситуация, которая складывалась на рынке офисной недвижимости в 2022–2023 гг., и последующая адаптация участников к новым реалиями сформировали новые стандарты арендных отношений. И эти стандарты все больше соответствуют развитым рынкам: собственники все чаще выражают готовность изменить формат помещения под запрос арендатора, девелоперы могут взять на себя чистовую отделку офиса, а также предоставить мебель, а коммерческие условия все чаще предусматривают гибкость в зависимости от ситуации на рынке. Рынок положительно реагирует на такие изменения: ставки стабилизируются, вакантность снижается, сделки укрупняются. Продолжение данной тенденции можно ожидать и в последующие месяцы текущего года с выходом на равновесное состояние.
Объем текущего предложения специалисты Colliers оценивают на уровне 1071,5 тыс. кв. м арендной площади в классифицированных бизнес-центрах. Напомним, что за пределами данного объема находятся порядка 750 тыс. кв. м административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости, а также более 430 тыс. кв. м арендной площади в коммерческих офисных объектах класса «С» и качественных, но небольших по площади офисных зданиях, не имеющих классификации, и в получивших распространение в последние годы лофтах.
Во II квартале 2024 г. новые объекты не вводились. Зато во 2-м полугодии текущего года на рынке ожидается большой прирост за счет ввода новых площадей: в высокой степени готовности – более 60 тыс. кв. м в МФК Prizma, МФК на пр. Победителей, 63Б, МФК Golden Pearl и БЦ «Левада». В 2025 г. тенденция увеличения предложения сохранится: аналитики ожидают, что объем ввода новых площадей офисной недвижимости в следующем году составит более 100 тыс. кв. м.
Вакантность продолжает снижаться
Что касается тенденций спроса, эксперты отмечают рост интереса арендаторов к новым объектам, находящимся в хороших локациях с доступом к различным видам транспорта и инфраструктуре, высоким уровнем технологической оснащенности и инновационным дизайном. В тех объектах, которые обеспечивают комфортные условия для сотрудников или повышают эффективность бизнес-процессов, арендаторы готовы рассматривать более высокие арендные ставки.
Данные тенденции можно с осторожностью рассматривать как предпосылки для вывода на рынок качественно новых офисных проектов. Текущий спрос оценивается на уровне 25–35 тыс. кв. м при объеме вакантных площадей 150 тыс. кв. м. При этом, как отмечалось выше, на подходе еще 163 тыс. кв. м арендных площадей, ввод которых ожидается в 2024–2025 гг.
Вакантность в офисной недвижимости во II квартале 2024 г. продолжила снижаться, достигнув отметки в 14%, что на 3 п.п. меньше предыдущего квартала. Особенно заметно она сокращается в классе B1, где становится ниже на 5 п.п. и составляет 17%. В классе B2 вакантность снижается всего на 1 п.п. и достигает 11%, что близко к равновесному уровню.
Таким образом, изменение вакантности отражает рост спроса при сохранении объема предложения. В то же время ввод новых площадей может замедлить восстановительную динамику.
Арендные ставки пытаются подрасти
Положительные тенденции в сегменте нашли отражение и на уровне арендных ставок. Основные параметры сохраняются, но их средние значения выросли на 3% за II квартал 2024 г. и составляют 10,2 EUR за кв. м в месяц для класса В1 и 7,2 EUR за кв. м в месяц для класса В2. Сокращение диапазона ставок класса В1 свидетельствует об их постепенном выравнивании. Девелоперы повышают ставку предыдущих двух лет при пролонгации договоров.
При этом ставки аренды приведены в евро исключительно ради удобства и сопоставления с данными предыдущих лет, поскольку цены в договорах аренды формируются в белорусских рублях без какой-либо привязки к иностранной валюте или иным эквивалентам. Кроме того, ставки традиционно указываются без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных платежей для офисных площадей 50–250 кв. м.
Сделки купли-продажи
Наиболее ярким проявлением дальнейшего восстановления рынка офисной недвижимости является увеличение количества сделок купли продажи в физическом и ценовом выражении. Во II квартале 2024 г. число сделок заметно прибавилось: площадь в сделках стала больше в 10 раз, стоимость – в 20 раз. При этом аналитика, которой оперирует консалтинговое агентство, охватывает крупные объекты площадью от 500 кв. м, офисы меньшей площади в аналитику не попали.
Общий объем сделок за апрель-июнь 2024 г. составил 4,7 млн USD, площадь – 8,8 тыс. кв. м, а их расчетная капитализация (доходность) составила 11% годовых.
Самая крупная сделка на сумму 1,6 млн USD заключена по трем помещениям общей площадью 1,1 тыс. кв. м, расположенным на Логойском тракте, 15/4 (два помещения) и ул. М. Богдановича, 122, которые приобретены «Банком РРБ» у застройщика «Арэса-сервис». Интересная сделка заключена по двум зданиям на ул. Раковская, 18 и 18/1 (1889 и 1917 гг. постройки) общей площадью 1,4 тыс. кв. м. Компания «ПрофЛегал-Сервис» приобретает их у ликвидируемого ГП «Торговый дом «Легпром» за 0,9 млн USD. Годом ранее эта же компания в результате аукциона стала собственником другого помещения в том же районе по адресу ул. Раковская, 19а, ранее принадлежавшего компании «Трайпл».
***
Представленные данные говорят о том, что во II квартале 2024 г. вакантность продолжила восстанавливаться к уровню начала 2022 г., а средняя ставка аренды выросла на 3%. Крупные арендные сделки IT-компаний и ритейлеров положительно сказываются на снижении вакантности и являются маркером оживления рынка в целом.
До конца 2024 г. можно ожидать дальнейшего восстановительного роста ставок и стабилизации вакантности на уровне 10–12%, однако все будет зависеть от того, насколько легко рынок сможет «переварить» вводимые во 2-м полугодии текущего года объемы.
Читайте также:
Рынок офисной недвижимости: ажиотажа нет, но интерес к объектам появился
