В Российской империи на рубеже XIX – XX веков стали набирать обороты преобразования, о которых много говорили, но как-то руки не доходили. Под влиянием различных причин в стране началась научно-промышленная революция, которая принесла с собой много новых проблем. Одна из них заключалась в том, что жилья в крупных городах стало не хватать, а люди все прибывали.
В Санкт-Петербурге, а немного позже и в Москве стали строить доходные дома, которые должны были снять эту проблему. Отметим, что доходные дома для истории московской архитектуры стали своеобразным вектором развития всего домостроительства в Российской империи на рубеже XIX – XX веков. Изучая историю этих домов, становится хорошо видно, как здесь слилась экономика, коренные изменения во всем обществе, и в частности, в среде высшего слоя. А еще эти здания оставили глубокий, нестираемый отпечаток в литературе, стихах, картинах и даже рекламе.
Читайте также: Спецоперация России на Украине: причины, цели, задачи СВО
Начнем наш краткий обзор доходных домов с изменений в России.
Предыстория доходных домов
Первые доходные дома появились еще в древнем Риме. В вечный город приезжало все больше народа, здесь было больше возможностей для работы и развлечений. Но у приезжих появлялся острый вопрос – где жить? А люди все приезжали и приходили. Город разрастался, его даже стали называть «каменным мешком». Все старались устроиться поближе к центру, где проводились развлечения и проще найти высокооплачиваемую работу.
Вскоре построить там свой домик стало невозможно. К тому же, представители высших классов римского общества считали, что заниматься торговлей, это неблагородное занятие. Но зато владение землей, занятие сельским хозяйством, где работали рабы и вольнонаемные значительно повышало статус.
Римское доходные дома назывались инсулами и они принадлежали богатым и влиятельным римлянам. Сдавая в них квартиры и комнаты, они получали очень хорошие прибыли. Вернее, напрямую они не занимались этим, а поручали это дело специальным людям, как бы сейчас сказали – риелторам.
Читайте также: Музей-заповедник «Коломенское»
Первые доходные дома в Москве. Как все начиналось
В середине XVIII века в Англии, Франции Германии начался строительный бум доходных домов. В это время началась промышленная революция, города быстро росли, а рабочие нуждались в доступном жилье и тут вспомнили римский опыт.
В России арендный бизнес начался несколько позже, но быстро начал набирать обороты, это дело оказалось весьма выгодным. Первые доходные дома появились в Санкт-Петербурге еще в XVIII веке, в народе их называли «спекулятивными».
В Первопрестольной строительство таких зданий началось в 70-е годы XIX столетия. Но настоящий бум начался только спустя двадцать лет – в 1890-х годах, когда Москва активно превращалась в научный, учебный и промышленный центр страны. И этот процесс быстро развивался вплоть до начала Первой мировой войны, которая разразилась в 1914 году. Необходимо вспомнить, что за это столетие население Москвы увечилось с 300 тысяч до почти одного миллиона человек, так что жилищный вопрос встал весьма остро.
Официально считается, что один из первых доходных домов в Москве, который во всяком случае достоял до нашего времени, можно увидеть по адресу: ул. Ильинка дом 10/2, строение 1 – Доходный дом А.С. Павлова и Н.С. Калинина.
История началась с того, что еще в XVII веке на улице Ильинка, между церковью Дмитрия Сулонского, стоявшей в Рыбном переулке и Юшковым переулком был построен Посольский двор, который был предназначен для размещения иностранных послов со свитами. Внутри это каменное здание было разделено на несколько частей. Когда столица переехала в Санкт-Петербург, то здание свое предназначение утратило, но ее было крепким, поэтому его решили перепрофилировать под шелковую мануфактуру, впрочем, фабрика продолжала называться «Посольский двор».
В конце XVIII века большой земельный участок вместе со зданием купили купцы А.С. Павлов и Н.С. Калинин, но не для собственного пользования или последующей перепродажи, а для сдачи в наем помещений. Здание было спроектировано знаменитым архитектором М.Ф. Казаковым.
Отметим, что Матвей Федорович Казаков (1738 – 1812) был известным архитектором и считался родоначальником московской архитектурной школы. Являлся одним из основоположников классицизма в России.
В результате получились вместительное помещение, где без проблем разместились не только различные магазины и конторские помещения, но и доходный дом. Верхние этажи как раз и предназначались для последующей сдачи в аренду мелким и средним торговцам, которые бы смогли жить рядом со своей работой.
Дом бы построен по моде того времени, с массивным портиком, коринфскими колоннами, красиво декорированными арками. Москвичи поражались длине фасада, тогда строили еще небольшие усадьбы. Но длина здания была вызвана экономическими причинами, ведь чем больше дом, тем больше квартир, а значит, выше выгода.
Новое здание принадлежало двум владельцам, поэтому внутри оно было разделено капитальной стеной на две неравные части. Так оно и простояло до 1882 года, когда левую половину приобрел Московский торговый банк Н.А. Найденова. Между прочим, именно благодаря Николаю Алексеевичу была проведена фотосъемка всех значимых зданий Москвы, а позже выпущены альбомы «Москва. Соборы, монастыри и церкви» (1882).
Было решено перестроить здание, приспособив его под новые требования. За работу взялся архитектор Б.В. Фрейденберг.
Борис (Бернград) Викторович Фрейденберг (около 1850 – после 1917) к этому времени уже имел опыт строительства. Как отмечают историки архитектуры, он был мастером эклектики и псевдорусского стиля.
Зодчий сохранил плавный полукруглый угол, как бы уводящий здание в Юшков переулок. Так же ему удачно удалось совместить эклектику с классицизмом, во многом благодаря тому, что шло чередование окон и пилястр, а также своеобразному карнизу на крыше. Сначала крышу украшали гипсовые вазоны.
После революции здесь размещались различные государственные структуры, пока здание не передали в ведение ЦК КПСС. Сейчас в этих стенах работают подразделения администрации президента России.
Как были устроены доходные дома
К концу XIX века уже появились общие черты подобных зданий. В основном строили от 4 до 8 этажей. Это была одна из основных отличительных черт, ведь чем больше дом, тем дешевле он обходится при строительстве, и быстрее окупается.
Выгоднее всего было сдавать небольшие комнаты и даже углы многочисленным небогатым квартирантам, чем роскошные апартаменты нескольким богатым семьям. Поэтому так сложилось, что зданий с одинаковыми квартирами на всех этажах было построено немного.
Надо отметить, московские власти как могли поощряли и помогали при строительстве коммерческих зданий. Улицы, где они начинали строиться, начинали приводить в порядок, подключали к городскому электроснабжению, прокладывали водопровод и канализацию. Дело в том, что в городскую казну начинали поступать налоги, например, в 1913 году Москва получила 47 миллионов рублей, из которых 7 миллионов как раз были различные налоги с доходных домов.
Но не все дома строились только для извлечения выгоды, в России тогда было сильно развито меценатство, некоторые состоятельные домовладельцы строили дешевые дома под ночлежки, где угол стоил копейки, но люди и этому были рады.
Чем выше этаж, тем дешевле
В большинстве домов архитекторы закладывали два входа с лестницами клетками: парадной и черной. Вокруг парадной были сгруппированы передние, гостиные, столовые. А вот санитарные узлы, кухни и комнаты для прислуги располагались около черной лестницы.
Как правило, первый этаж арендовался магазинами и различными конторами, как сейчас бы сказали – офисы. Там располагались банки и даже рестораны. Второй этаж снимали служащие, работавшие в этих конторах или расположенных поблизости. Это им было удобно, к тому же не надо было тратится на извозчика.
Самым престижным этажом считался третий. Здесь снимали квартиры или даже целые этажи чиновники из дворян, банкиры и крупные купцы. Дело в том, что была проблема – инженерные коммуникации того времени были далеки от совершенства. Например, водяные насосы выше третьего этажа уже с трудом закачивали воду, а значит, была велика вероятность, что будут регулярные проблемы с водоснабжением.
Поэтому чем выше от второго или третьего этажей, тем проще селилась публика. А вот мансарды, флигели, чердаки и мезонины снимали отставные военные из низших чинов. Но эти помещения полюбились людям творческих профессий и студентам. Так и сложилась традиция, что художник должен жить под крышей.
Обязанности домовладельцев
Не надо думать, что домовладелец не нес никаких обязанностей. Еще начиная с Древнего Рима хозяева домов обязаны были соблюдать много правил.
Для обслуживания жильцов нанимали целый штат обслуживающего персонала: дворники, швейцары, консьержи. Обычно они жили здесь же, на чердаках или в подвалах, где им выделялась комната. А это тоже все расходы. Кроме этого ремонт и прочие расходы на содержание здания, тоже вменялись в обязанности владельцев. Им приходилось отчитываться перед городскими властями, для этого велись специальные домовые книги.
Даже было специальное правило, не чаще, чем один раз в год можно было повышать арендную ставку.
Обязанности и права жильцов
Все расходы оплачивались из кармана жильцов. Кроме аренды они обязаны были выплачивать городские сборы, кроме этого за их счет проводилось благоустройство и уборка прилегающих уличных тротуаров и территорий, уличное освещение, своевременная очистка ливневой канализации.
Арендаторы, если платили по всем счетам и не нарушали общественного порядка не могли быть выселены лишь по желанию хозяина дома. Кстати, они могли сдавать свои помещения в субаренду, это даже поощрялось некоторыми хозяевами.
Основные типы доходных квартир Москвы
Со временем сложилась градация квартир, когда практически любой мог снять жилье исходя из толщины кошелька. Дельцы, которые решили заниматься этим доходным делом, сразу же старались учесть, на какую категорию жильцов будет рассчитан дом. Даже были дома, рассчитанные специально на профессуру и научных работников, их строили около университета.
В начале XX века в древней столице было построено уже более 500 доходных домов, этот рынок недвижимости развивался быстрыми темпами, например, с 1911 по 1915 годы было построено 195 зданий. А всего же, к 1917 году, доходные дома составляли около 40% от всей городской недвижимости.
Барская квартира
Уже одно название говорит, что это элитное жилье. Были даже барские этажи, когда весь этаж снимал один человек или семья. Обычно уже на стадии проектирования приглашались лучшие архитекторы, дизайнеры, художники, скульпторы, старались нанять хороших строителей. Вложенные деньги быстро купались.
Между прочим, именно поэтому второй и третий этажи обычно украшали с фасада различными декоративными элементами, подчеркивая статус сдаваемого жилья. Там же обычно были более высокие потолки, красиво украшенные печи, лепнина на потолках и т.д. Комнат обычно было от 5 до 15, а общая площадь в некоторых хоромах доходила до 500 квадратных метров. Впрочем, обычно около 200 – 300 квадратов. Высота полков могла быть до 4,5 метров. В таких домах обычно было немного квартир.
В этих барских покоях проводили водопровод, вентиляцию, даже устанавливали электрические лифты, которые вошли в моду в конце XIX века в России. На этажах, где располагались эти элитные квартиры, обязательно делали балконы.
Квартирные двери были двустворчатыми за которыми находилась или прихожая, или коридор. Потом шли кабинет, гостиная, бальный зал и столовая. Мог быть еще один коридор, ведущий в спальни и детские комнаты. Пол застилался дорогим паркетом, во многих комнатах были камины. Стены украшали колонных, зеркала, лепнина и картины.
Такие апартаменты сдавались полностью меблированными, домовладельцы старались удовлетворить самый взыскательный вкус своих постояльцев. Но главным «писком» тогдашней моды были эркеры, где обычно устраивали зимний сад.
В таких домах обязательно были газовые плиты на кухне, нагревательные колонки для воды в ванных комнатах. И даже начали устанавливать общедомовые котельные и миниэлектростанции.
Оплата составляла от 100 до 500 рублей в месяц.
Яркие примеры доходных домов, где сдавались барские квартиры до сих пор можно увидеть в Москве:
- Дом страхового общества России, по адресу: Сретенский бульвар, 6, (подробнее об этом здании поговорим ниже);
- Доходный дом Исаакова: улица Пречистенка, 28;
- Дом Воскресенского: улица Забелина, 3.
Дома для среднего класса
Больше всего пользовались спросом квартиры среднего ценового сегмента. Стены таких зданий украшались попроще, без изысков. Их можно легко определить по длинному фасаду с длинным рядом окон.
Здесь была удобная планировка. Обычно в квартире было до 5 комнат. Проводились водопровод и канализация. Такие квартиры могли снять служащие банков, страховых и акционерных компаний, частные предприниматели, инженеры и интеллигенция.
На доходные дома средней руки можно посмотреть по следующим адресам:
- «Дом с рыцарями»: Арбат, 35;
- Доходный дом Бочаровых: ул. Забелина, д. 3, стр. 1;
- Дом Шереметева: Романов переулок, д. 3, строения 1, 6, 7.
Доходные каморки
Здания, которые были предназначены для людей, у которых «каждая копейка была на счету» выделялись тем, что украшений на стенах было мало, либо вовсе не было. Заказчики экономили на всем. Для жильцов предлагались одно- или двухкомнатные квартиры. Часто кухня не была предусмотрена в проекте. Этажи распланированы по типу коридорно-гостиничного, то есть длинный коридор, куда выходили двери квартир.
В народе такие здания называли «дом холостяков», «дом для вдов с детьми» и т.д. Часто там же устраивались общественные бани, прачечные, летний душ, столовая или амбулатория.
Наиболее типовые здания находятся по адресам:
Дом Нирнзее: переулок Большой Гнездниковский, 10, (подробнее об этом здании поговорим ниже);
Дом Солодовникова: улица Гиляровского, дома 61 и 65.
Ночлежки
В Москве, жили люди, у которых вообще за душой ничего не было, но им тоже необходимо было где-то жить. И эта прослойка общества была довольна велика. Для них строили так называемые ночлежные дома. Они, в свою очередь тоже делились: для временного проживания (ночлежки) и на продолжительный срок.
Между прочим, каждый шестой горожанин, а это около 200 тысяч человек, относились к так называемому коечно-каморочному населению.
В комнате могло жить от 2 до 30 человек. Все необходимые удобства находились на этаже или во дворе. Цена одного койко-места была около 3 копеек за ночь. Для сравнения, дворники в начале XX века получали 18 рублей. Для таких меценаты строили бесплатные ночлежки.
Историки, изучающие архитектурный облик Москвы, насчитывают около 800 доходных домов, но до наших дней сохранилось примерно третья часть.
XX век: от доходных домов к коммуналкам и квартирам
В первое же десятилетие после революции все дома в Москве и стране были национализированы, в том числе доходные. Именно их в первую очередь начали уплотнять, таким образом пытаясь решить квартирный вопрос в столице, который после революции обострился донельзя. Поэтому внутри проводили перепланировку, зачастую кардинальную.
После Великой Отечественной войны в столице начало строиться много дешевого и быстровозводимого жилья и коммуналки начали постепенно уходить в прошлое. В них снова стали появляться отдельные квартиры. Кстати, они до сих пор ценятся у жильцов, дело в том, что там сохранилась нестандартная планировка, высокие потолки придают помещениям дополнительный объем. Кроме того, что бывшие доходные дома сейчас располагаются в центре Москвы, у них отличная кладка стен, сделанная из кирпича, что дает хорошую шумоизоляцию, а для современного мегаполиса, это неоспоримое преимущество перед современными зданиями.
Мало кто знает, но в последние годы в России заговорили о строительстве доходных домов. Строительные организации, занимающиеся строительством коммерческих объектов недвижимости, решили воспользоваться опытом своих дореволюционных предшественников.
Две первые высотки Москвы
1912 год стал знаковым для Москвы – в городе началось высотное строительство.
Сразу же два человека решили построить высотки: польский архитектор Эрнст-Рихард Нирнзее и русский купец Андрей Игнатьевич Титов. Дело в том, что в Москве становилось все меньше свободных участков для строительства, цены на них поднимались, поэтому, как и во всем мире, город становился все выше. Вот и решили они выйти за рамки привычного градостроительства.
Титов планировал построить здание в 7 этажей, а Нирнзее замахнулся аж на 9. Специалисты утверждают, что его высотку можно сравнить с современными апартаментами в Сити. Здесь все было предусмотрено для нормальной жизни молодого человека. На крыше открыли ресторан, была смотровая площадка и даже кинотеатр. Надо сказать, что на следующий год иностранный архитектор сдал свой доходный дом и он стал официально считаться первой высоткой в Российской империи. Она расположена по адресу: Большой Гнездниковский переулок, д. 10. Позже, когда началась война и на немцев стали смотреть подозрительно Нирнзее продал свою высотку и уехал в Польшу.
А вот Титову не повезло. Он пригласил известного архитектора Николая Струкова. Стройка шла бойко, но на зиму ее остановили, а в марте произошло обрушение части дома. Выяснилось, что были нарушения во время возведения здания, к тому же были отклонения от первоначального проекта, что ослабило несущие конструкции дома. После судебных разбирательств Титова оштрафовали на 100 рублей, а вот Струкову пришлось отсидеть полтора месяца в тюрьме. После этого темпы строительства существенно замедлились, а потом в 1914 году начала Первая мировая война, в стране грянули социальные и экономические катаклизмы и «тучерез», как здание прозвали в народе, превратилось в долгострой.
Только в 1922 году здание передали Моссельпрому (московское губернское объединение предприятий по переработке сельскохозяйственной продукции) и в 1925 году оно вступило в строй. Кстати, в итоге став первой высоткой, построенной именно в Советском Союзе. А в историю градостроительной Москвы оно вошло как – Здание Моссельпрома. Его стены украшали знаменитые художники и даже стихи Маяковского были здесь запечатлены.
Здание находится по адресу: Калашный переулок, 2/10.
Известные доходные дома Москвы
В Москве сохранилось немало этих домов, которые оставили свой след в истории не только города, но и всей страны. Вспомним о некоторых из них.
Дом «Свободный гражданин»
Это здание было построено по завещанию крупного купца Гаврилы Гавриловича Солодовникова. Его заслуженно считают «крестным отцом» Московской консерватории, театра Оперетты и других значимых культурных объектов Москвы, все они были возведены за его счет. Несмотря что он был очень скуп, после смерти оставил городу более 20 миллионов рублей и на эти деньги его сын Петр, должен был построить два доходных дома. Надо отметить, что на роскошную отделку сын не поскупился, декору могли позавидовать многие именитые жители. Оба здания были электрофицированы, работали лифты. На нижних этажах, как и положено в доходных домах, были магазины, столовая, а еще баня и прачечная, библиотека, работал медицинский кабинет.
Первой здание назвали «Свободный гражданин». Планировалось, что там будут жить холостяки. Второе именовали «Красным ромбом», а вот оно предназначалось для семейных людей. Цена на аренду была символическая: однокомнатная квартира в «Свободном гражданине» 1 рубль 25 копеек в неделю, в «Красном кубе» – 2 рубля 50 копеек. Между тем как рабочий в Москве получал в это время около полутора рублей в день. Кстати, Солодовников хотел построить целый квартал доходных домов.
К сожалению, от былого великолепия мало что осталось. Посмотреть на них можно по адресу: улица Гиляровского, дом 57. Сейчас в нем размещается Центросоюз Российской Федерации.
Страховое общество «Россия»
Одним из самых красивых зданий, построенных до революции в Москве, специалисты называют доходный дом, который в 1902 году построило Первое российского страховое общество.
Одним авторов были архитектор Виктор Величкин. Он построил в городе несколько подобных зданий, а еще отель «Савой» расположенный на Рождественке. Кроме него над здание трудились архитекторы: Николай Михайлович Проскурин, штатный архитектор общества «Россия» и Александр Иванович фон Гоген.
Дом, вернее два корпуса, получились на славу, мало того, что это было одно из крупнейших жилых комплексов Москвы, так его фасад постарались украсить. На нем можно увидеть обителей животного мира: летучих мышей, львы, ящерицы, а еще представителей мифической фауны: драконов. Кроме этого фасад украшают женские маскароны, видны задумчивые юноши и полуголые амазонки, дети-трубадуры и т.д. А кто-то видит масонские символы. Все это размещено между многочисленных эркеров, готических башенок, шпилей и геральдических щитов. Решетки ворот и балконов также украшены витиеватой ковкой.
Дом на улице Сретенка был оснащен самой современной на то время системой вентиляции здания, даже было предусмотрено увлажнение воздуха. Кроме этого инженеры провели отопление, канализацию, из своей скважины подавалась питьевая вода. Небольшая электростанция снабжала электроэнергией здание, в том числе лифт.
Архитекторы разместили внутри здания почти полторы сотни квартир. После революции их разделили на коммуналки, по норме – каждый жилец получал 9 квадратных метров.
В здании работала редакция газеты «Гудок», где в штате писал Михаил Булгаков. После Великой Отечественной войны обосновалась поликлиника от Академии Наук СССР.
К сожалению, далеко не все элементы декоры дошли до наших дней. Он выкрашен оранжево-коричневый цвет. Сейчас на первых этажах размещаются различные фирмы, а на верхних этажах квартиры. В здании проводятся экскурсии.
Адрес: Сретенский бульвар, дом 6/1, строения 1 и 2.
Дом Чижиковой – жемчужина Садового кольца
Так называют доходный дом Чижиковой. Дом был построен в 1901 году. Его невозможно не заметить в череде зданий, выстроенных позднее. Архитектор придал ему стиль модерн. Сначала он был четырехэтажным, но при советской власти было решено надстроить еще три этажа. Был построен в стиле раннего модерна, столь популярного в Москве. На центральной части, на три этажа высотой, был сделан витраж с арочным завершением. Справа и слева выступали эркеры. До сих пор сохранился козырек над крыльцом, который опирается на затейливо изогнутые решетки. Внутри здания кое-что осталось от следов былой красоты. Например, плитка на полу, декоративная отделка лестничных перил, даже дверь в одной из квартир. От советских времен остался знак Осовиахима, прикрепленный над входным козырьком.
К сожалению, подробных сведений о доме и его владельцах мало, и некоторые недостоверны. Здание расположено по адресу: улица Садово-Кудринская, дом 23, строение 1.
Дом Перцовой – Дом-сказка
Это здание расположено на углу Пречистенской набережной и Соймоновского переулка, построено в 1907 году, недалеко от Красной площади.
Утверждают, что оно появилось из-за зависти. Дело в том, что железнодорожный инженер, богач Петр Николаевич Перцов как-то зашел в гости в «дом Цветкова», и из окон которого открывался отличный вид на Кремль. Он купил земельный участок на имя своей супруги Зинаиды Алексеевны. Кстати, в России тех времен это была обычная практика, когда недвижимость покупалась на имя жены. Перцов провел даже архитектурный конкурс, где в жюри были знаменитые русские художники: Суриков, Поленов, Шехтель и другие. Первый приз в 800 рублей получил Аполлинарий Васнецов, а второй, в размере 500 рублей, вручили Сергею Малютину. Но дело в том, что Петр Николаевич случайно нашел другой эскиз Малютина и пришел в восторг. Картинка была нарисована в сказочно-былинном стиле.
Когда он был достроен, то сразу горожане причислили его к самым оригинальным и красивым в Москве, по фасаду он был украшен майоликой с мифологическими и сказочными сюжетами.
В нем располагались квартиры, в том числе хозяина, а еще художественные мастерские. Дело в том, что хозяин задумал его как доходный дом для интеллигенции. В подвале два года давал спектакли театр «Летучая мышь». К ним заходили Владимир Немирович-Данченко и Константин Станиславский. После революции жил Лев Троцкий. Потом были мастерские художников, поэтому здание прозвали «русским Монпарнасом».
В 1970 годах дом перешел в распоряжение Министерства иностранных дел. Сейчас там работает Управление делами дипломатического корпуса России.
Дом Перцовой находится по адресу: Соймоновский проезд, дом 1/35, на углу Соймоновского проезда и Пречистенской набережной.
Это только малая часть доходных домов, которые сохранились до наших дней и оставивших глубокий след в архитектурном облике Москвы. На самом деле их много.
