Экспертная группа Urban Awards и «Поселок года» провела масштабное исследование по всей России и выяснила, что приносит большую доходность для инвесторов в недвижимость – частные дома или квартиры. По его итогам было установлено, что максимальный потенциал доходности характерен для небольших коттеджей площадью 100-150 кв. м - в среднем 10-12% годовых. Окупить такую инвестицию можно за 8-10 лет, тогда как квартиры могут приносить только от 7% годовых и окупиться в перспективе 14-22 лет. Интересно, что самую высокую доходность среди регионов России продемонстрировали как раз компактные коттеджи в Рязанской и Тверской области - 14,5-15,2% годовых, а также большие дома 200-300 кв. м в Сочи – 11,8% годовых.
«Интенсивный рост цен на первичном рынке в 2022-23 гг. отрицательно сказался на арендном потенциале нового жилья, снизив потенциальную доходность квартир. Вторичное предложение также испытало на себе влияние ценовой горячки. Частные дома (прежде всего, объекты 100-150 кв. м) гораздо стабильнее и в плане ценовых колебаний, и в перспективе доходности. Однако аудитория на рынке загородной аренды гораздо малочисленнее, чем у городских квартир, и найти постояльцев куда сложнее, хотя есть стабильно востребованные направления, особенно для туризма и сезонного проживания», – подчеркивает Ольга Хасанова, руководитель премий «Поселок года»
В большинстве исследуемых регионов России аренда загородного дома площадью 100-150 кв. м стоит от 40-50 до 80-100 тыс. рублей в месяц. Самый большой разброс показателей наблюдается на Кубани. В Сочи и его окрестностях затраты на проживание варьируются от 120 до 300 тыс. рублей в месяц. Расценки во внутренних локациях края втрое ниже – от 35 до 110 тыс. рублей в месяц. Для курортов к северу от Сочи свойственен более узкий коридор месячных ставок – от 50 до 100 тыс. рублей. Зарабатывать от 100 тыс. рублей в месяц на аренде вполне реально для владельцев небольших домов рядом с Екатеринбургом, Нижним Новгородом, Санкт-Петербургом, а также в некоторых центральных областях – Владимирской, Калужской и Тверской. Аренда коттеджа с габаритами 200-300 кв. м обойдется приблизительно в полтора раза дороже: от 60-80 до 120-150 тыс. рублей в месяц. Прайс в 200+ тыс. рублей за месяц проживания распространен в Краснодарском крае и Ленинградской области. Для Сочи вполне нормальным считается и ценник в 500 тыс. рублей.
В целом по стране нижняя ценовая граница в сегменте частных домов (100-150 кв. м) – это одновременно «потолок» для городских «однушек». Самым доступным предложением по аренде малогабаритных квартир отличаются Рязань (15-20 тыс. рублей в месяц), Калуга (15-22 тыс. рублей в месяц), Уфа (17-26 тыс. рублей в месяц) и Тверь (18-25 тыс. рублей в месяц). Высоко держится прайс арендных квартир площадью 30-40 кв. м в Екатеринбурге: за месяц проживания в среднем нужно отдать от 24 до 39 тыс. рублей. Санкт-Петербург по уровню ставок в этой категории лотов находится примерно на одном уровне с Анапой и минимально уступает Сочи. Двухкомнатные квартиры с габаритами 45-55 кв. м, как правило, сдаются за 20-35 тыс. рублей в месяц. Подобные ценники устоялись во Владимире, Калуге, Рязани, Самаре, Твери, Уфе и Ярославле. В большинстве городов-«миллионников» на аренду среднестатистической «двушки» ежемесячно будут уходит от 30 до 55 тыс. рублей. Выше этой планки начинается сочинское предложение (55-112 тыс. рублей в месяц). Отдельно следует остановиться на показателях Санкт-Петербурга. Чтобы снять двухкомнатную квартиру в северной столице, потребуются 38-80 тыс. рублей в месяц. Столько же стоит аренда компактного коттеджа в Самарской области или Башкортостане.
В среднем частный дом площадью 100-150 кв. м способен окупиться за 8-10 лет, дом с габаритами 200-300 кв. м – за 11-15 лет. У однокомнатных и двухкомнатных квартир, купленных в новостройках, этот период обычно равен от 14 до 22 лет (в некоторых локациях он растягивается еще сильнее). Если брать вторичное жилье, то потраченные средства удастся вернуть через 12-18 лет.
Почти повсеместно самым выгодным вариантом для инвестирования выступают коттеджи площадью 100-150 кв. м. Их доходность колеблется от 9,5-9,7% (внутренние районы Краснодарского края, Свердловская область) до 14,5-15,2% (Тверская и Рязанская области). Стандартный показатель доходности коттеджей измеряется 10-12% годовых.
Специфическая ситуация сложилась на юге страны. В Сочи на вершину рейтинга инвестиционного рейтинга поднялись дома с габаритами 200-300 кв. м. Ежегодно они приносят по 11,8% от вложенной в них суммы. Этот продукт лидирует и на остальном побережье, правда к северу от Сочи его доходность существенно ниже – 7,5% в год. К слову, в предместьях Краснодара коттеджи крупного формата совсем немного отстают от более компактных объектов – 9,2% против 9,5%. В ряде регионов дома площадью 200-300 кв. м занимают второе место по инвестиционной привлекательности. Это Владимирская (доходность 8,8%), Калужская (доходность 7,0%), Нижегородская (доходность 8,5%), Самарская (доходность 9,4%), Ярославская (доходность 9,0%) области и Республика Башкортостан (доходность 8,1%),
В некоторых случаях альтернативой частным домам служат квартиры, приобретенные на вторичном рынке. Так, в Санкт-Петербурге однокомнатные лоты площадью 30-40 кв. м при сдаче в аренду генерируют 7,1% годового дохода, в Твери – 7,2%, в Екатеринбурге – 8,2%, в Ростове-на-Дону двухкомнатная квартира площадью 45-55 кв. м позволяет заработать 7,8% годовых. Это больше, чем могут дать коттеджи площадью 200-300 кв. м в прилегающих загородных локациях. В Рязанской области «двушки» со вторичного рынка в плане доходности держатся на равных с крупноформатными домами – у них 7,9% годовых. А вот лоты из новостроек всюду оказываются на положении аутсайдеров. Есть локации (черноморский курорты, Нижний Новгород), где возврата вложенных в них средств придется ждать до 26-29 лет.
