Покупка квартиры подразумевает определенный алгоритм действий. Нельзя прийти к застройщику, положить на стол деньги и сказать: "Беру вот эту квартиру!". Конечно, все зависит от конкретной ситуации, но можно выделить общую канву. Ниже я напишу обязательные шаги, которые должен будет пройти покупатель квартиры в новостройке.
По большому счёту, всё сведено к двум главным этапам: регистрация договора и оплата. Но законодательство (Федеральный Закон 214) вносит свои корректировки в эту простую схему. А также есть подводящие этапы, на которые уходит время, и без которых не подойти к главному. Плюс в сделке всегда участвует "банк-эскроу" (даже если покупка за наличные) и, если сделка ипотечная, банк-кредитор (кто даёт ипотеку). Эти два банка могут быть разными.
Покупка квартиры в новостройке – совместная работа и последовательное взаимодействие всех участников сделки (покупатель, застройщик, банк).
На самом деле, ничего сложного нет, нужно лишь придерживаться основных этапов и их очерёдности.
- Внесение платной брони – на этом этапе нужно внести в кассу застройщика фиксированную сумму денег, показывая серьезность своих намерений. Эти деньги входят в стоимость квартиры. Бронь фиксирует цену квартиры и с момента внесения брони в кассу застройщика есть от 7 до 30 дней для подачи основного договора на регистрацию в Росреестр. Внесение брони – это как задаток на вторичном рынке.
- Подготовка основного договора – Договор долевого участия (ДДУ), договор уступки прав требования (ДУПТ, уступка). На этом этапе застройщик готовит основной договор для его подачи на регистрацию в Росреестр. На это уходит от 1 до 5 дней.
- Открытие эскроу счета. Сначала он резервируется застройщиком на имя покупателя, и только потом покупатель его открывает (идет в банк с паспортом и говорит: "Покупаю квартиру в новостройке, застройщик поставил в резерв эскроу счёт на моё имя. Вот мой паспорт, как мне его открыть?". В некоторых банках эта система упрощена – покупателю просто приходит СМС со ссылкой на открытие эскроу счета. В этом случае визит в банк не обязателен. Деньги на этом счете будут храниться до тех пор, пока застройщик не достроит дом. Это страховка от «недостроя» или просто обмана (ФЗ 214).
- Регистрация. Основной договор передается на регистрацию в Росреестр. Как правило, это или электронная регистрация, или через МФЦ. На этом этапе участвуют 2 стороны: покупатель и продавец. Проходит она за 1-14 дней. Все сделки с недвижимостью проходят через регистрацию в Росреестре!
- Полная оплата. После того, как прошла регистрация основного договора в Росреестре, получены выписка ЕГРН и зарегистрированный договор, покупателю необходимо разместить деньги за квартиру на ранее открытом эскроу счёте. В случае, если покупка квартиры идет с применением ипотечного кредитования, банк-кредитор сам переводит деньги на эскроу счет.
- Финансовая справка. После оплаты покупателю нужно заказать и забрать фин. справку у застройщика. В ней говориться о том, что квартира оплачена, задолженности за квартиру нет.
- *Остаётся просто спокойно дождаться ввода в эксплуатацию и передачи ключей.
Тут описаны основные этапы сделки для покупки недвижимости у застройщика за наличные по эскроу счету. В случае ипотечного кредитования добавляется один этап – подписание кредитного договора между 3 и 4 этапом!
Существует еще одна схема покупки квартиры за наличные, но я не уверен, что об этом можно открыто говорить))). Часто застройщик дает скидки на квартиры, если идти по этой "серой" схеме.