Рынок участков притормаживает в верхней точке. Цены за год выросли от 12% (Выборгский) до 41% (Гатчинский район).
По данным экспертов «ЦИАН. Аналитика», стоимость участков увеличилась во всех районах Ленобласти. (См. табл. 1). Самая дорогая (в среднем) земля - во Всеволожском районе: 435 тысяч рублей за сотку. Более доступные наделы - в Приозерском (265 тысяч/сотка) и Гатчинском (229 тысяч/сотка) районах.
Причины повышения цен: достаточно активный спрос, по крайней мере, в первом полугодии; ограниченный, из-за экономической неопределенности, вывод новых проектов и общее сокращение предложения. На популярных территориях объем предложения за год сократился, и только в Приозерском - немного подрос.
В июле-августе до загородного рынка докатились негативные процессы, серьезно изменившие рынок жилья в целом: высокая ключевая ставка и «дорогие деньги», высокая доходность по депозитам, отнимающая часть клиентов у недвижимости, ограничения в сфере льготной ипотеки.
В телеграм-канале «Загородный девелопмент» ситуация рисуется в мрачных красках: «Июньский опрос на нашем канале показал более чем в половине поселков снижение продаж от 10% до 50%. На это повлияли изменения условий льготной ипотеки на ИЖС.
В августе продажи катастрофически упали у 65% строительных компаний: у большинства компаний продажи рухнули в три и более раза…».
Сразу оговоримся: в этой реплике речь идет о Подмосковье и только об организованной застройке.
В Ленобласти, по данным Росреестра, продажи частных домов на вторичном рынке и в июне, и в июле росли: 2763 договора купли-продажи и 3112 ДКП соответственно; по участкам рост в июле составил аж более 60% (14 812 сделок).
Тем не менее признаки спада в середине лета были уже заметны: риэлторы и девелоперы заговорили о снижении интереса и сокращении количества звонков.
«Пригород» разделяет точку зрения эксперта Максима Хансона (АН Insiders): отмена льготной ипотеки убрала с рынка основную часть покупателей, ориентированных на кредит, а клиенты со свободными средствами предпочитают зарабатывать на депозитах.
Так что сокращение спроса носит вполне органичный характер и обусловлено причинами, не имеющими непосредственного отношения к загородному рынку.
Где-то в среднесрочной перспективе есть еще «скрытый драйвер»: возможно, часть граждан решит, что в новых условиях домик площадью 100-120 кв. м уж всяко не хуже квартиры в 40 кв. м, а стоит примерно столько же. Но такое «переключение выбора» - процесс не быстрый. И даже в этом случае велик соблазн подождать, и не просто подождать, а под 18% годовых.
Не будем сбрасывать со счетов огромный денежный навес. В Петербурге у граждан на депозитных счетах лежат гигантская сумма: 3,7 трлн рублей. И в Ленобласти - около 320 млрд рублей. Но когда и как эти деньги потекут в экономику (и что в этом случае будет с инфляцией) - науке неизвестно.
Мнения экспертов
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Цыплят надо считать по осени, а не в промежутке. Сокращение предложения обусловлено сезонным фактором и внешними причинами. Участки - единственный товар, который сейчас продается. Объекты, дороже 20 млн рублей, почти не выхывают интереса у покупателей.
Сочетание ряда факторов заставило людей снизить активность. Дорогие депозиты оттягивают часть спроса. Свободные средства уходят в депозиты, а кредитные недоступны из-за изменения условий по ипотеке. Есть клиенты, которые прямо говорят: «Продавайте быстрее мои участки, я хочу переложить средства в депозиты».
В высоком сегменте небольшое количество новых объектов, купленных или наоборот, выведенных на рынок, может сильно влиять на средний уровень.
Я не вижу причин и оснований для роста цен до конца года.
Кроме того, надо учитывать, в недвижимости есть рекламная цена и цена сделки, в статистике мы чаще обращаемся к рекламным ценам; они могут оставаться на месте или даже расти, а реальные цены сделок будут снижаться за счет персональных дисконтов.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Цены за год действительно выросли. Именно по этой причине мы готовим к запуску сразу четыре новых проекта во Всеволожском районе (общая площадь 110 га) и Выборгском (общая площадь 60 га). Предложение и спрос будут плавно сокращаться в ближайшие полгода месяцев.
В ранее запущенных проектах работы идут по графику. В КП «Сосновские горки» уложили асфальтовую крошку на подъездной и центральной поселковой дорогах. Завершается благоустройство парковой зоны 3,5 Га.
В КП «Вишневский берег» установлено ограждение с внешней стороны и вдоль улиц, смонтированы откатные ворота на все 4 заезда. Выполнение плановых работ по инфраструктуре со временем будет сопровождаться повышением цен на участки.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
- Рынок год за годом меняет активность в зависимости от сезона. В начале года все начинают искать себе участки, их стоимость растет. К осени предложение сокращается, большинство потенциальных клиентов уже принимают решение о покупке.
Рост цен, как правило, приходится на первую половину года; в августе-сентябре рынок замедляется. Во втором полугодии рост составит максимум 10%. Мы не видим предпосылок для существенного скачка цен.
Готовятся к выходу новые проекты: в Ленинском, в районе Скотного и др. В дорогом сегменте новых проектов нет, и пока даже о подготовке новых поселков высокого класса ничего не слышно. Тема ИЖС активно обсуждается в СМИ, но в основном речь идет о массовом сегменте.
А в дорогом сегменте спрос будет расти. И оставшиеся лоты в дорогих поселках, скорее всего, поднимутся в цене. В проекте «Арт’Д ЭКО» на Суходольском озере планируется повышение цен на 10%.
