У земли могут быть неверные границы, обременения, а еще там может быть запрещено строительство дома. Разберём как действовать, если вы планируете покупку земельного участка?
Первоначально покупателю нужно удостовериться, что участок действительно принадлежит продавцу, для этого нужны документы подтверждающие право собственности на участок. На руках у собственника могут быть разные документы в зависимости от года регистрации:
с 21.01.1998 до 01.09.2013 выдавались свидетельства о регистрации права собственности;
с 01.09.2013 по 15.07.2016 права подтверждались свидетельством о регистрации или выпиской из ЕГРН;
с 15.07.2016 по настоящее время выдается только выписка из ЕГРН.
Чтобы себя обезопасить перед сделкой необходимо заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в которой отражена актуальная информация на текущую дату.
Далее нужно удостовериться, что на участок не наложен арест, нет сервитута или другого обременения. Обременение земельного участка — это ограничения, наложенные на его возможное использование: аренда, сервитут, арест, в силу закона или договора. Итак, обременение земельного участка — это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее: ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах); обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут); ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека, арест и т. д.).
Также бывает, что площадь, адрес и границы участка не соответствуют заявленным продавцом. Также имеются земельные участки, права на которые зарегистрированы, но они не проходили кадастровый учет. Приобретать их до постановки на кадастровый учет и определения границ опасно, поскольку защитить свои права потом будет сложно. Вполне возможно, что, по данным реестра, на месте этих участков уже располагаются границы других земельных участков.
Важно, чтобы разрешенное использование участка и категория земель, на которых он расположен, отвечали целям покупки. Если надо построить дом, это должно быть разрешено. Здесь нужно обратить внимание на категорию и вид земельного участка. Если вы заинтересованы в строительстве дома на участке. Для этого подойдут земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, так как в таком доме можно будет жить постоянно и оформить прописку. Кроме того, возводить жилой дом можно и в садовом некоммерческом товариществе на земельных участках для садоводства.
При этом строить жилые дома на земельных участках для личного подсобного хозяйства, но, уже с категорией «земли сельскохозяйственного назначения» нельзя.
Границы участка не должны пересекаться с красными линиями. Красные линии означают зону земель общего пользования, куда входят линии электропередач (ЛЭП), прокладываемые железные дороги, автомобильные дороги, парки и скверы, площади — то есть все, чем может пользоваться неограниченный круг людей. Если красная линия проходит по территории земельного участка, то она делит его на ту часть, которая является землями общего пользования (где строительство объектов ИЖС запрещено), и ту часть, где можно возводить объекты капитального строительства.
Красные линии могут пересекать земельный участок или проходить по касательной. Земли, которые попадают в зону красных линий, становятся землями, находящимися в ограниченной собственности — это накладывает ограничения на право собственника пользоваться земельным участком.
По общему правилу, сам факт расположения участка в границах как в существующих, так и проектируемых красных линий является основанием для отказа в предоставлении участка в частную собственность. Исключением являются ситуации, когда участок находится в проектируемых красных линиях, утверждённых ППТ, по которому истек шестилетний срок на изъятие участка.
Также при рассмотрении вопроса о выкупе участка стоит учесть, что в судебной практике есть позиция, что признаком территории общего пользования является не столько наличие красных линий, сколько факт использования территории неограниченным кругом лиц в общих интересах. То есть даже при отсутствии пересечения участка с красными линиями в предоставлении участка в собственность может быть отказано, если подтверждено его расположение на существующей территории общего пользования.
Территория участка может попадать в охранную зону или зону регулирования застройки. Закон предусматривает такое понятие, как «зона с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ). Попадание земельного участка в границы такой зоны означает, что его владелец должен соблюдать ряд дополнительных ограничений при его использовании. Прежде всего, это касается ограничения строительства и использования объектов недвижимости на таких участках.
На каких ресурсах можно проверить земельный участок перед покупкой?
Получить выписку ЕГРН можно через МФЦ или через Госуслуги. Если за выпиской обратится посторонний человек, персональные данные правообладателя в выписке не укажут. Они будут видны только в выписке, которую получит сам собственник или его представитель по доверенности. Существуют разные виды выписок ЕГРН: об объекте недвижимости, об основных характеристиках, о кадастровой стоимости, о переходе прав и т.д.
Помимо выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), можно воспользоваться «Публичной кадастровой картой». С помощью неё можно бесплатно узнать такие общедоступные характеристики земельного участка, как площадь, статус, категория и вид разрешенного использования, кадастровая стоимость, форма собственности. Карта позволит посмотреть близлежащие участки и постройки. Информация об «охранных зонах» также размещена в разделе «Публичная кадастровая карта» на сайте Росреестра, если карта выдаст сразу несколько номеров ЗОУИТ, это означает, что участок входит в границы сразу нескольких «охранных зон». Купив участок, информация о котором размещена на Публичной кадастровой карте, впоследствии нельзя будет доказать, что вы добросовестный приобретатель и не знали, что участок отнесен к ЗОУИТ.
Провести проверку земельного участка на наличие обременений, можно на сайте Росреестра (rosreestr.ru). Для этого необходимо с главной страницы сайта rosreestr.ru перейти в раздел «Сервис» и выбрать вкладку «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн», указать в поисковой строке кадастровый номер или адрес объекта и получить результат.
Посмотреть информацию о земельном участке можно на портале "Национальная система пространственных данных" (через поиск по кадастровому номеру). Госпрограмма "Национальная система пространственных данных" объединяет всю информацию о земельных участках на федеральном, региональном и муниципальном уровнях.
