Нередко зарубежную недвижимость покупают на эмоциях, из соображений престижа или моды. Особенно в тех странах, где спрос и цены стремительно растут – надеясь, что этот рост продолжится. Риэлторы приводят цифры и показывают: если бы вы вложились год назад, заработали бы 30%. И уверяют, что через год будет еще +30%.
Конечно, бывает и так – но чаще нет. Будущего не дано знать никому из нас, и на любом рынке тенденции прошлых лет не гарантируют будущих цен. А если на рынке ажиотаж, то скорее всего вы купите по максимальным ценам.
Например, по данным Global Property Guide за последние пять лет по росту цен в нацвалюте с учетом инфляции уверенно лидирует Турция (+112%), но в последний год местный рынок переживает серьезную коррекцию. И если вы покупали недвижимость здесь в прошлом году, то вряд ли довольны сейчас.
Мы не рекомендуем стремиться поймать бурный рост и через год заработать на перепродаже. Недвижимость – это долгосрочный актив, а на любом рынке существуют объективные параметры, на которые действительно можно ориентироваться.
Выделим четыре:
- Доходность при сдаче в аренду.
- Потери на сделке.
- Расходы при сдаче в аренду.
- Законодательство.
Доходность от аренды
Это актуально не только в том случае, если вы собираетесь зарабатывать именно на аренде. Чем лучше доходность, то у недвижимости есть как минимум хороший потенциал для роста. А если доходность уже близка к нулю, то куда еще расти ценам?
Лидеры по среднему соотношению годового дохода от долгосрочной аренды к стоимости объекта (данные Global Property Guide):
- ЮАР – 10,15% от стоимости объекта
- Латвия – 8,06%
- Ирландия – 7,85%
- Грузия – 7,85%
- Италия – 7,38%
- Колумбия – 7,24%
- Турция – 7,13%
В Испании этот показатель составляет 6,17%, в Португалии – 5,85%, в ОАЭ – 5,27%, в Греции – только 4,82%, в Болгарии 4,65, а во Франции – 4,52%.
Казалось бы, и 5% годовых не так уж плохо для такого консервативного актива как недвижимость. Только вот реальная доходность будет гораздо ниже из-за налогов и других дополнительных расходов.
Расходы на сделке
Global Property Guide ведет отдельную статистику по параметру round trip costs, который охватывает расходы, понесенные при покупке и последующей продаже недвижимости. Это, как правило, налоги на передачу собственности, гербовый сбор или регистрационные сборы, нотариальные расходы и агентские комиссионные.
Так вот, в Италии, Испании и во Франции такие потери составляют от 10 до 20% от стоимости объекта! Ну как, вы все еще хотите виллу на Лазурном берегу?
Для сравнения, в Грузии round trip costs составляет 3-6%, аналогичные цифры и во Вьетнаме. В ЮАР разброс довольно велик – от 5 до 20%. Наиболее предсказуемы в этом плане Эмираты, где потери составляют около 10% практически с нулевым разбросом.
Разумеется, существует много нюансов. Так, во многих странах налог при продаже не взимается при долгосрочном владении. Особенно гуманна в этом плане Грузия – уже после двух лет после покупки можно продавать объект и не платить никаких налогов.
Расходы при аренде
Оценить этот пункт сложнее. В любой стране необходимо закладывать примерно одни и те же расходы на амортизацию, косметический ремонт, обновление мебели и комиссию управляющему (если не сдаете самостоятельно).
А вот налоги (прежде всего подоходный и имущественный) могут серьезно отличаться. В этом плане лучшие условия предлагают Эмираты с нулевой ставкой, а в аутсайдерах многие страны Западной Европы.
К счастью, существуют многочисленные налоговые вычеты и другие способы избежать дополнительной нагрузки. При неофициальной аренде, например, подоходный налог платить не придется – но и риски для владельца при этом гораздо выше.
Законодательство
В каждой стране свои нюансы, но важно знать ответ на самый главный вопрос: кого именно защищает закон? В Западной Европе он практически целиком стоит на стороне арендатора и очень сильно ограничивает права владельца.
Вплоть до того, что из собственного объекта вам будет крайне сложно выселить не только неплательщиков, но даже настоящих захватчиков. Особенно ярко это проявляется в Испании, где местные сквоттеры-окупасы заняли десятки, а может быть и сотни тысяч квартир и домов.
Конечно, застраховаться от большинства рисков можно. Но разве не проще избежать их вовсе и покупать недвижимость там, где закон защищает владельца – то есть вас?
Лучшие страны
Наконец-то мы добрались до самой сути. Уже понятно, что Западная Европа по всем параметрам в аутсайдерах. К низкой доходности добавляются высокие налоги и недружелюбное для владельцев законодательство. В результате вы заработаете жалкие крохи, а в некоторых случаях можете вовсе уйти в минус.
Европейская недвижимость это способ не заработать, а сберечь. Хотя в условиях санкций и это под вопросом.
Выбирать же самые интересные направления каждый может для себя. Мы здесь выделим три:
- ЮАР – лидер по доходности с умеренными налогами.
- Грузия – высокая доходность и низкие налоги.
- ОАЭ – минимальные потери при сдаче в аренду.
Разумеется, выбор страны – это еще не все, важно определиться и с конкретной локацией. Во всех трех странах наиболее интересны туристические регионы. В ЮАР это Кейптаун и его окрестности, в Грузии – Аджария (прежде всего Батуми).
Зато в ОАЭ раскрученный Дубай многие эксперты считают перекупленным и рекомендуют инвесторам обращать внимание на другие эмираты.
А что думаете по этому поводу вы? Может быть есть и более перспективные страны для вложений в недвижимость?
