Рынок недвижимости Москвы всегда привлекал внимание инвесторов, стремящихся выгодно вложить свои средства. И в последние годы все больший интерес вызывают апартаменты — формат, который зачастую рассматривается как более доходная и перспективная альтернатива классическим квартирам. Действительно ли апартаменты являются выгодным объектом для инвестиций? Попробуем разобраться в этом вопросе вместе с экспертами рынка недвижимости.
Отличия апартаментов от квартиры
Для начала стоит отметить ключевые отличия апартаментов от квартир, которые во многом определяют их инвестиционную привлекательность.
Главное отличие заключается в правовом статусе. В отличие от квартир, апартаменты относятся к нежилым помещениям, а значит, на них не распространяется ряд законодательных норм, регулирующих жилую недвижимость. К примеру, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку), а перепланировка возможна только в рамках нежилого использования.
Эти особенности накладывают и определенные ограничения — апартаменты ограничивают некоторые возможности, связанные с отсутствием постоянной прописки и имеют особый порядок налогообложения. Но вместе с тем, они дают и преимущества, в первую очередь, в ценообразовании.
Как правило, апартаменты стоят на 15–20% дешевле аналогичных по классу и местоположению квартир. Это связано с тем, что при строительстве апарт-комплексов застройщики несут меньшую финансовую нагрузку, в частности, по взносам на социальную инфраструктуру. Эта экономия в итоге транслируется в более низкую стоимость для конечного покупателя.
Инвестиция и апартаменты: возможные риски
Безусловно, более низкая цена апартаментов является их явным плюсом с точки зрения инвестиций. Но вместе с тем нельзя не учитывать и некоторые специфические риски этого формата недвижимости.
Во-первых, как мы уже отмечали, апартаменты имеют ограничения по возможности регистрации. Это может создать определенные неудобства для жильцов, а также снизить ликвидность объекта при перепродаже. Особенно это актуально, если инвестор планирует сдавать апартаменты в долгосрочную аренду.
Во-вторых, существуют риски, связанные с правовым статусом. Законодательство в этой сфере находится в состоянии постоянной трансформации, и нельзя исключать, что в будущем могут быть введены дополнительные ограничения или обременения для владельцев. Это важно учитывать при принятии инвестиционного решения.
В-третьих, апартаменты могут быть менее ликвидны, особенно в периоды кризисов на рынке недвижимости. Покупатели, как правило, с большей осторожностью относятся к нежилым помещениям, предпочитая более «традиционные» квартиры.
Но, несмотря на эти риски, апартаменты по-прежнему остаются весьма привлекательным инвестиционным инструментом, о чем свидетельствует высокий и стабильный спрос на них.
Доходность
Ключевым фактором, определяющим инвестиционную привлекательность апартаментов, является их доходность. И здесь этот формат демонстрирует весьма впечатляющие показатели.
По оценкам экспертов, доходность от сдачи апартаментов в аренду в Москве в среднем на 20–30% выше, чем от квартир аналогичного класса. Это связано, в первую очередь, с более низкой стоимостью покупки самих апартаментов.
Кроме того, апартаменты зачастую более востребованы на рынке краткосрочной аренды. Они привлекательны для деловых туристов, которым нужны комфортабельные, но при этом более компактные и доступные по цене варианты размещения. А это позволяет собственникам получать более высокий доход с каждого кв. м. Разумеется, доходность в каждом конкретном случае будет зависеть от множества факторов — местоположения, качества отделки, набора инфраструктурных опций в апарт-комплексе и т. д. Но в целом, по оценкам экспертов, средняя годовая доходность инвестиций в апартаменты в Москве составляет 8–12% — существенно выше, чем, например, банковские депозиты.
Как это работает
Инвестиции в апартаменты могут быть реализованы по нескольким схемам. Самая распространенная — это приобретение апартаментов на этапе строительства по более низкой цене с последующей сдачей в аренду. Здесь ключевым моментом является грамотный выбор проекта и его местоположения — чем больше спрос на аренду в данном районе, тем выше доходность.
Также некоторые девелоперы предлагают программы доходности, когда они сами берут на себя управление апартамент-жильем и гарантируют инвесторам фиксированный процент дохода на вложенные средства. Такие схемы удобны для тех, кто не хочет самостоятельно заниматься управлением и поиском арендаторов.
Наконец, еще одна модель — покупка апартаментов для последующей перепродажи через определенный период времени. Здесь основной доход формируется за счет роста стоимости недвижимости. Для этого, как правило, выбираются проекты в активно развивающихся районах с высоким потенциалом роста цен.
Вместо заключения
Подводя итог, можно сказать, что апартаменты действительно представляют собой интересный и перспективный инвестиционный инструмент на рынке недвижимости Москвы. Более низкая стоимость и высокая доходность от сдачи в аренду делают их привлекательным объектом для вложения средств, особенно для инвесторов со средним и крупным капиталом.
При этом, конечно, следует тщательно просчитывать все риски и нюансы, связанные со специфическим правовым статусом апартаментов. Только комплексный подход и глубокий анализ позволят сформировать по-настоящему выгодный и надежный инвестиционный портфель.
В условиях нестабильной экономической ситуации и высоких инфляционных рисков вложения в качественную недвижимость, безусловно, являются одним из наиболее надежных способов сохранения и приумножения капитала. И апартаменты в этом смысле открывают весьма интересные возможности для инвесторов.
