Чтобы стать полноправным владельцем квартиры или иного объекта недвижимости, недостаточно просто подписать договор купли-продажи. До тех пор, пока переход права собственности не будет зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), вы будете числиться лишь как покупатель.
Регистрация сделки в ЕГРН — это важный шаг, который позволяет вам стать законным владельцем приобретённого имущества. Она осуществляется на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 218-ФЗ.
Для ведения ЕГРН была создана специальная организация — Росреестр. Подразделения этой структуры есть во всех муниципалитетах страны. В регистрационных палатах на местах принимаются заявки как на государственную регистрацию объектов недвижимости и сделок с ними, так и на постановку на кадастровый учёт (снятие в определённых ситуациях).
Важно также помнить о другом важном моменте. Сведения обо всех зарегистрированных объектах передаются в налоговую службу. На основании данных о кадастровой стоимости налоговики начисляют налог на недвижимое имущество. Если вы не переоформите имущество на себя, вас могут обвинить в совершении налогового правонарушения. Это следует из Письма ФНС от 25.06.2021 года и пункта 2.1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации.
Есть ещё несколько причин, почему не стоит откладывать регистрацию права собственности. Во-первых, вы сможете воспользоваться налоговым вычетом при покупке. Во-вторых, если сделка не зарегистрирована в Росреестре, банк-кредитор не перечислит продавцу деньги по ипотечному займу. И наконец, вы не сможете прописаться на купленных квадратных метрах, так как своё согласие на эту процедуру должен дать официальный собственник (статья 6 Федерального закона «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства»).
Сведения из Росреестра, как способ защиты интересов покупателей и продавцов
Иногда достаточно только выписки из ЕГРН, чтобы избежать серьёзных проблем. Из неё потенциальный покупатель может узнать, кто на самом деле владеет выбранной квартирой, совпадает ли реальная планировка с той, что указана в документах. Также важно узнать о возможных ограничениях и обременениях.
В последнее время участились случаи мошенничества, связанные с продажей недвижимости. Например, продавец может представиться посторонним лицом, действующим по поддельным документам, и ввести в заблуждение покупателя. Если по независящим от покупателя причинам (как указано в статье 302 Гражданского кодекса РФ) он лишится купленной квартиры или другого объекта недвижимости, то имеет право через суд потребовать компенсацию от регионального казначейства. Это предусмотрено статьёй 68.1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Для этого нужно обратиться в суд с соответствующим иском. В зависимости от обстоятельств дела компенсация будет назначена либо в размере реально понесённого убытка, либо в размере кадастровой стоимости изъятого объекта. После этого государственные структуры будут требовать средства за спорную квартиру с виновного лица.
Как подтвердить, что право собственности на объект недвижимости зарегистрировано?
Человек, который приобрёл или иным образом получил право собственности на объект недвижимости, обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Сотрудники регистрационной палаты проверяют правильность заполнения заявления, вносят необходимые данные в Реестр и официально регистрируют право собственности на объект.
Основанием для регистрации служит статья 28 Закона № 218-ФЗ. На документе, подтверждающем переход права собственности, делаются соответствующие пометки. Дополнительные пометки могут указывать на аресты, обременения, сервитуты и другие ограничения.
Как собственник может подтвердить своё право на владение квартирой, частным домом или коммерческой недвижимостью? В Росреестре ему выдадут специальный документ, который подтверждает его право собственности. Вид, название и объём информации в этом документе неоднократно менялись. До сентября 2013 года подтверждением права собственности было свидетельство установленной формы. Затем были введены выписки из ЕГРН. В течение трёх лет владелец мог выбирать, какой документ получать. С 2016 года получить свидетельство стало невозможно.
Общая информация об объекте доступна всем желающим. Однако полную выписку с указанием всех переходов права собственности может заказать только владелец недвижимости.
Какие права на объекты недвижимости подлежат обязательной регистрации?
В соответствии с пунктами 6 и 7 статьи 1 Закона №218-ФЗ, в Реестр вносятся следующие данные:
* информация о собственнике объекта и основаниях возникновения права собственности;
* сведения о всех сделках, совершённых с данным объектом, независимо от их характера;
* информация о всех существующих обременениях, таких как сервитуты, ипотека, сдача в аренду на срок более года, и так далее. Также указывается, в пользу кого наложено обременение и на какой срок;
* данные, необходимые для постановки объекта на кадастровый учёт, например, при создании, объединении или разделении участков.
Когда требуется дополнительный кадастровый учёт?
До недавнего времени в России существовали отдельные структуры, занимающиеся кадастровым учётом и регистрацией имущественных прав. В 2017 году эти структуры были объединены. Теперь Росреестр принимает и обрабатывает заявления, связанные с постановкой на кадастровый учёт. Сведения о всех новых, реорганизованных или уничтоженных объектах вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) на основании пункта 1 статьи 8 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015.
Важно отметить, что каждому объекту недвижимости, будь то квартира, дача или другое имущество, присваивается уникальный номер, содержащий информацию о его местоположении.
В некоторых случаях данные об объекте необходимо вносить одновременно в ГКН и ЕГРН, например:
* если объект является вновь созданным, например, дом или коммерческое здание только что сдано в эксплуатацию;
* если произошло разделение или слияние нескольких отдельных объектов;
* если объект прекратил своё существование, например, здание снесено или участок стал частью другого, большего размера;
* если изменена конфигурация объекта, например, собственник увеличил его площадь за счёт пристройки или, наоборот, снёс часть из-за аварийного состояния.
Если объект уже существует и поставлен на кадастровый учёт, то при смене владельца регистрируется только переход права собственности без внесения изменений в ГКН. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 14 Федерального закона №218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Однако есть ситуации, когда требуется только кадастровый учёт объекта, например:
* при строительстве многоквартирного или офисного здания, которое нужно поставить на кадастровый учёт, а затем по мере продажи отдельных помещений собственники будут обращаться в Росреестр для регистрации права собственности на свои объекты;
* если собственник в установленном законом порядке изменяет категорию земель, выбирает иные виды разрешённого использования для объекта капитального строительства и так далее.
В случае с новыми объектами достаточно подать одно заявление, чтобы сразу поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности.
Перечень документов, подтверждающих право собственности на недвижимый объект
В соответствии со статьёй 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявитель обязан предоставить в Росреестр заявление установленной формы. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие законность совершаемых действий:
* акт, заверенный ответственным лицом местного муниципалитета или иной властной структуры, подтверждающий создание объекта. Например, участки земли были выделены льготным категориям граждан из муниципального резерва;
* договор купли-продажи, ренты, дарения и т.д.;
* свидетельство наследника;
* акт приёма-передачи жилого или коммерческого помещения, подписанный сторонами по сделке купли-продажи;
* свидетельство или постановление о приватизации жилого объекта или земельного участка;
* решения суда;
* технические планы, подтверждающие наличие перепланировки, реконструкции объекта или пристройки;
* акт обследования, выданный кадастровым инженером, в случае если объект или его часть прекратили своё существование;
* документы, подтверждающие передачу объекта в собственность и подписанные представителями уже несуществующих властных или иных структур. Например, после создания общества собственников земельных наделов каждый участник регистрировал своё право собственности в Росреестре;
* межевой план. Он необходим, если участок только создан и на него нет других документов;
* схема размещения объекта на публичной кадастровой карте. Она нужна тем, кто решил взять в пользование «дальневосточный гектар»;
* карта-схема, составленная для участка земли, переданного в комплексную разработку.
Как передать заявление и приложения к нему в Росреестр: доступные способы
В соответствии со статьёй 18 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015, собственник имеет право совершать регистрационные действия следующим образом:
1. Лично посетить регистрационную палату или многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Заявление и приложения к нему подаются на бумажных носителях.
2. Пригласить представителя Росреестра на дом. Бесплатно это могут сделать инвалиды с детства I или II группы, ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны. Всем остальным категориям данная услуга также доступна, но на возмездной основе. Тарифы устанавливаются на уровне конкретного региона.
3. Заполнить заявление в онлайн-формате (на портале Госуслуг или непосредственно на сайте Росреестра). Предварительно необходимо отсканировать все приложения и оформить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП).
4. Переслать пакет документов по почте. Письмо должно быть заказным с объявленной ценностью, а внутри должна быть опись документов. Само заявление нужно подписать в присутствии нотариуса.
Если документы были поданы в электронном формате, как узнать, зарегистрирована ли сделка?
Если собственник подаёт заявление лично (в Росреестре или МФЦ), ему выдают расписку, в которой указано, какие документы приняты и когда будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если есть желание, на сайтах Росреестра или МФЦ можно проверить, рассмотрены ли уже документы.
Если же заявитель выбирает электронный формат взаимодействия, вместо расписки на указанный электронный адрес будет выслано уведомление о приёме документов. Когда нормативное время рассмотрения заявления истекает, можно зайти в личный кабинет на сайте Росреестра. Если в нём отображается актуальная выписка, регистрация прошла успешно. За бумажной версией придётся посетить приёмную палату Росреестра или МФЦ.
Для чего оформлять УКЭП?
Если покупатель хочет зарегистрировать сделку в электронном формате, ему необходимо предварительно получить УКЭП (усиленную квалифицированную электронную подпись) через удостоверяющий центр Росреестра. После этого ему предоставят специальный файл с зашифрованными личными данными. Электронная подпись имеет такую же юридическую силу, как и собственноручная подпись.
Однако есть некоторые моменты, которые стоит учесть:
1. Если гражданин купил или иным образом приобрёл объект недвижимости, он может заверить заявление УКЭП и отправить его в Росреестр. В этом случае не требуется предварительное согласие регистратора на работу с ЭЦП.
2. Владельцу, чтобы работать с электронными документами, необходимо предварительно уведомить Росреестр о том, что заявление будет передано онлайн. В течение 5 рабочих дней в ЕГРН должна быть сделана соответствующая пометка. Если этого не сделать, Росреестр откажет в регистрации сделки.
3. Однако предварительное получение разрешения от Росреестра на использование УКЭП требуется не всегда. Работать без него могут сотрудники нотариата, органы государственной власти различных уровней и ответственные структуры муниципалитетов, а также кредитные организации.
4. УКЭП не потребуется и в том случае, если для заверения документов используется электронная подпись с сертификатом ключа проверки подписи.
Насколько безопасно передавать документы в Росреестр онлайн?
Если собственник объекта предварительно не уведомил Росреестр о том, что документы на регистрацию будут переданы онлайн, никто не будет рассматривать заявление.
Регистрация в удаленном режиме имеет как плюсы, так и минусы. Плюсами являются возможность не тратить время на посещение приемной палаты Росреестра или МФЦ, а также сокращение сроков рассмотрения заявок. Однако есть и минусы, например:
* Если УКЭП (неважно по каким причинам) окажется в руках злоумышленников, они могут распорядиться имуществом владельца электронной подписи.
* Были случаи, когда удостоверяющие центры оформляли УКЭП только при наличии скан-копии паспорта, не проверяя оригинал, что является нарушением законодательства.
Регистрация сделок только при личном присутствии заявителя
В августе 2019 года из-за многочисленных случаев мошенничества в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 внесли изменения. Теперь Росреестр не регистрирует сделки, если документы были поданы онлайн, без предварительного уведомления.
Собственник объекта может установить запрет на регистрацию сделок, которые совершаются только при личном присутствии владельца. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ и подать заявление. В течение 5 рабочих дней в государственный реестр будет внесена соответствующая запись.
Согласно этой записи, все операции, связанные с изменением статуса объекта (продажа, дарение, наложение обременений), могут проводиться только при личном присутствии владельца.
Однако в некоторых ситуациях запрет может быть снят:
* если требование поступило непосредственно от владельца;
* если собственник подаёт заявление и сообщает, что объект был продан или иным образом передан третьим лицам;
* если такое решение вынес суд.
Госпошлина за совершение регистрационных действий
Согласно статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, физические и юридические лица должны платить государственную пошлину за регистрацию права собственности или совершение иных юридически значимых действий с недвижимостью.
Для физических лиц-покупателей размер госпошлины составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Если собственников несколько, то пошлина делится между ними пропорционально их долям в праве собственности.
Однако существуют категории граждан, которые освобождены от уплаты пошлины. К ним относятся:
* лица, которым присвоено звание Героя России или Советского Союза;
* ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;
* граждане, имеющие статус малоимущих и подтвердившие это справкой из органов социальной защиты;
* лица, получившие новое жильё в результате утраты старого из-за чрезвычайной ситуации. Для подтверждения этого факта необходимо предоставить документы от компетентных органов;
* граждане, купившие или получившие жильё в рамках столичной программы реновации.
Важно отметить, что пока платёж (госпошлина) не будет отражён в базе Росреестра, регистрационные действия не будут проведены. Однако заявитель не обязан самостоятельно подтверждать факт оплаты.
Также следует обратить внимание на правильность указания реквизитов при оплате пошлины. Даже одна ошибка в цифре кода бюджетной классификации (КБК) может привести к тому, что платёж не будет принят к зачёту. Поэтому рекомендуется запрашивать реквизиты непосредственно в Росреестре или скачивать их на сайте Росреестра, указав свой регион.
Если документы передаются на регистрацию онлайн, то заявителю на электронную почту будет выслана квитанция на оплату с указанием срока оплаты. В этом случае самый важный реквизит — УИН (уникальный идентификатор начисления). Именно его нужно знать для оплаты госпошлины через мобильный банк или кассу финансового учреждения.
Если заявитель не оплатил пошлину без законных оснований, внёс не всю сумму или ошибся с реквизитами, то его заявление в Росреестре рассматривать не будут.
В какие сроки Росреестр обязан провести регистрационные действия?
Ключевой фактор в этом вопросе — способ подачи заявления:
* при личном обращении в Росреестр или отправке заявления через электронные каналы — 7 рабочих дней;
* через МФЦ — срок увеличивается ещё на 2 рабочих дня (на подготовку и передачу документов между ведомствами);
* по решению суда — в течение 5 рабочих дней;
* при отправке через Почту России — 7 дней. Однако к этому времени нужно добавить дни на пересылку корреспонденции.
Срок рассмотрения может быть продлён, если на момент подачи заявления госпошлина ещё не поступила на счёт Росреестра. В таком случае заявление будет оставлено без движения до момента предоставления полного пакета документов или исправления ошибок в самом заявлении. Это регулируется статьёй 16 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015.
Основания для приостановки регистрации сделки с недвижимостью или возврата заявления
Статья 63 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года содержит перечень причин, по которым регистрационные действия могут быть приостановлены:
1. Отсутствие необходимых документов.
2. На квартиру или иной объект наложен арест приставами или судом.
3. В заявлении указаны неверные данные об объекте. Это может касаться адреса, количества комнат, площади квартиры и так далее. В таком случае потребуется технический план от БТИ для сравнения.
4. В договоре купли-продажи отсутствуют важные пункты, например, не указано, кто будет владельцем объекта.
5. Заявление поступило от лица, не имеющего на это должных полномочий.
6. В Росреестр не поступили необходимые данные, запрошенные по каналам межведомственного взаимодействия.
7. Не соблюдены требования к форме договора, например, его нужно было подписывать в присутствии нотариуса.
Если возникает любое из перечисленных обстоятельств, Росреестр информирует стороны (через МФЦ, лично или по электронной почте), указанные в заявлении, о том, что регистрация будет приостановлена. Обязательно указывается основание и срок, в течение которого нужно устранить причину.
Обычно для приведения документов в порядок или предоставления недостающих документов даётся три месяца. После этого регистрация проводится в соответствии с законом. Если заявитель не смог устранить недочёты, заявление будет возвращено без рассмотрения. Госпошлина в этом случае не возвращается. Основание — статья 27 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
В такой ситуации у заявителя есть два варианта действий:
1. Устранить недочёты и повторно обратиться в Росреестр с новым заявлением и квитанцией об оплате госпошлины.
2. Обратиться в суд для обжалования отказа.
Если заявитель понимает, что заявление подано с ошибками, он может его отозвать. В этом случае он может вернуть 50% от суммы госпошлины в соответствии со статьёй 31 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года.
Обобщение информации о регистрации сделок с недвижимостью
Только собственник недвижимости может совершать юридически значимые действия с ней. При регистрации сделки в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) фиксируются изменения в праве собственности. Проверить актуальность данных можно в выписке из ЕГРН.
Регистрационные действия с недвижимостью осуществляются на платной основе. Размеры пошлин указаны в статье 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.
Существует риск столкнуться с мошенником, который продаёт недвижимость. Если он оспаривает сделку, покупатель может обратиться в суд и потребовать компенсацию от государства.
Заявление о регистрации сделки можно подать любым удобным способом. При отправке заявления по почте его необходимо подписать в присутствии нотариуса. Если заявление подаётся онлайн, нужно предварительно оформить усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП). Важно следить за тем, чтобы её сертификат не попал в руки посторонних людей. Электронная подпись равноценна собственноручной.
Если продавец не информирует Росреестр о том, что документы будут поданы онлайн, в регистрации сделки может быть отказано. Также любой гражданин может потребовать, чтобы сделки с его имуществом не регистрировали, если документы поступают через сайты.
Росреестр обязан завершить регистрацию в среднем за 7-9 рабочих дней. Однако если регистратор обнаружит хотя бы одно основание для приостановки регистрации, обозначенное в статье 63 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года, регистрация будет приостановлена на срок до трёх месяцев. Сторонам направляется соответствующее уведомление с указанием причины. Если недостаток будет устранён, регистрация будет завершена. Если же причины для приостановки останутся, заявление вернут без исполнения. Обжаловать отказ можно только в судебном порядке.
Если заявитель понимает, что документы подготовлены неверно, он может самостоятельно отозвать заявление, устранить ошибки и заново обратиться в Росреестр. В этом случае, согласно статье 31 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года, можно подать заявление о возврате 50% от суммы ранее уплаченной госпошлины.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
