Москвичи много думают о квартирах: как сдать, как продать, как поменять, как купить и как инвестировать. И я не исключение. Мне судьба не дала много возможностей для инвестиций в недвижимость, но иногда я таки задумываюсь: «А не взять ли квартиру в ипотеку, ну чтоб была?»
Желания больше нет, как и возможностей
С повышением ключевой ставки ЦБ в воздухе начали витать не надежды, а стоны. Она резво начала расти во второй половине 2023 года и повысилась с 8% до 18% к середине 2024-го. Эксперты говорят, что рост этот замедляться не будет, и сценарий того, что ставка достигнет 20%, не так уж нереален.
Ключевая ставка — это тот процент, под который банки берут кредит у Центрального банка РФ, чтобы выдавать эти деньги нам в виде ипотек, автокредитов или потребительских кредитов. Чтобы получить какую-то выгоду от нехитрой схемы «у кого-то перезанять, чтобы кому-то переотдать», банкам приходится делать по своим кредитным продуктам ставку выше ключевой. Обычно это плюс 2–5%. ЦБ поднимает ключевую ставку — банки поднимают проценты по своим кредитам. Так ипотека из средних 9–10% годовых становится 18–20% годовых в своем базовом предложении. И если еще пару лет назад я могла теоретически предположить, что возьму еще одну квартиру в ипотеку, то сейчас открываю предложения по покупке новостроек, и у меня глаза лезут на лоб.
Предлагаю проделать это упражнение вместе. Для интереса проверим, как изменились рынок недвижимости и ипотечный рынок за последние 12 лет. В 2012 году я купила квартиру в ипотеку. Тогда на этапе стройки она обошлась мне в 3 млн рублей за 42 кв. м, из которых я больше 2 млн взяла в ипотеку под 11% на 10 лет. Сейчас сложно представить, что такие короткие ипотеки когда-то вообще были. Я платила 38 тыс. рублей ежемесячного взноса и выплатила кредит полностью в 2022 году.
Смотрим похожие квартиры в том же районе с идентичным метражом. Цена, естественно, оказывается уже выше, все же инфляция не шутка. Студия 42 кв. м стоит около 8 млн на этапе стройки со сдачей в конце 2024 года. Но вроде как подорожание понятно и объяснимо, а вот то, как выглядит предложение по ипотеке — уже пугает. Банк предлагает внести первый взнос в размере 30% (почти 2,5 млн), а ипотеку предлагает брать на 30 лет сразу. По идее, должен быть как минимум ежемесячный платеж поменьше. Но нет. При ставке 19,8% ежемесячный платеж составит более 90 тыс. рублей. Если сократить срок ипотеки до минимально возможного, платеж будет 103 тыс. рублей. Неплохо за студию в ближайшем Подмосковье, но как-то не хочется.
А ведь когда-то были льготы
Раньше спасали госпрограммы. Нам щедро раздавали ипотеки с господдержкой, льготные ипотеки и программы для айтишников. По ним процентные ставки всегда были ниже базовых. Моя подруга Вера так взяла в ипотеку квартиру на стадии котлована. Слово навевает мрачные воспоминания о повестях Платонова, но все вышло намного приятнее. Вера смогла оформить ипотеку на трехкомнатную квартиру сначала под 9,5%, а потом рефинансировала ее под 5%.
«Ипотеку мы взяли в 2017 году на 25 лет, — рассказывает Вера. — Сумма кредита была около 6,5 млн, а платеж — 60 тыс. ежемесячно. Но мы знали, что через год сможем воспользоваться льготной ставкой. Тогда основные расходы были на бывшем муже, но я, будучи в декрете, подрабатывала примерно на сумму ипотеки. После того как родился второй ребенок, мы рефинансировали кредит в своем же банке под ставку 5%, подпадая сразу и по льготе на семью с двумя детьми, и по инвалидности, так как младший родился с заболеванием. Ежемесячный платеж, таким образом, мы снизили на треть».
Сейчас Вера продолжает платить свою льготную ипотеку и забирает из семейного бюджета всего 40 тыс. рублей. Понятно, что для кого-то и это немаленькие деньги, но для московских реалий это цена аренды однокомнатной квартиры. Собственно, для Веры доход от сдачи в аренду старой квартиры покрывает эти выплаты.
«Без льготы и рефинансирования, конечно, выплачивать было бы очень сложно, — признается Вера. — А в нынешних реалиях ипотека без льготы выглядит утопией. Честно говоря, не понимаю, кто может себе ее позволить».
Это хороший вопрос, которым я задалась, когда увидела новости об отмене льготных условий по некоторым программам ипотек — тех, которые многим помогали приобретать собственное жилье. Самая масштабная программа льготной ипотеки действовала почти четыре года, она позволяла брать квартиру в новостройках не более чем под 8%. При этом сумма кредита ограничивалась по регионам. В Москве довольно долгое время она составляла 12 млн, в последний год была сокращена до 6 млн. Тем не менее многие успели воспользоваться этой программой.
По словам инвестиционного советника Юлии Кузнецовой, о популярности этой программы можно судить по финансовым документам банков. Крупнейший банк страны «Сбер» за июнь выдал рекордное количество ипотечных кредитов на сумму более 380 млрд рублей — это свидетельство возросшего спроса на ипотеку на панике от окончания действия программы.
За две недели цена квартиры выросла в пять раз
Майя как раз пыталась вбежать в последний вагон льготной ипотеки. Она рассказала, что попала аккурат на момент отмены программы, и уже согласованная сделка по покупке новостройки в САО сорвалась. В середине июня девушка посмотрела квартиру и сообщила в офис продаж, что готова подписать документы. Но было, по словам банка, уже поздно. Ни банк, ни менеджеры не отвечали, а в июле предложили уже новые расчеты, которые, мягко говоря, развеселили Майю: «Решиться можно было только по старой ставке. Дальше они мне предложили по новой — под 18%. Я просто ужаснулась и повесила трубку, потому что это просто нереально. Если раньше при стоимости квартиры 10,4 млн рублей переплата составляла около 5,8 млн, то под новый процент переплата выходит от 24 млн до 38 млн в зависимости от условий, а общая стоимость квартиры за 30 выплат доходила до 51 млн рублей».
Трудно себе представить человека, который захочет платить такие деньги за однушку за МКАД. Но эксперты считают, что московский рынок конкретно отмена льготной ипотеки затронет не сильно. «Программа почти потеряла актуальность еще после резкого ужесточения условий выдачи кредитов в конце прошлого года, — считает Дмитрий Голев, коммерческий директор компании Optima Development. — Лимит господдержки с учетом первоначального взноса 30% составлял 8,57 млн рублей без возможности комбинирования с рыночными кредитами. За эти деньги на первичном рынке старой Москвы можно было приобрести 1547 квартир (3,7% от общего объема предложения), в Новой Москве — 5269 (23%)».
А как покупать жилье?
Застройщики, по-видимому, все же будут искать пути заманить покупателей. А это значит, что сама стоимость жилья в ближайшее время расти не будет. Но и опуститься она, увы, не может.
«Девелоперам придется адаптироваться к новым условиям и искать способы привлечения покупателей, — считает Руслан Сырцов, управляющий директор компании “Метриум”. — Они будут активнее предлагать скидки, акции и льготные условия, а также работать с другими льготными программами, например для IT-специалистов. Однако это не компенсирует полностью потерю значительной части целевой аудитории. Снижение спроса на семейную ипотеку может создать предпосылки для корректировки цен на жилье. Тем не менее застройщики вряд ли пойдут на радикальное снижение цен, так как их издержки продолжают расти».
С ним согласен и генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко: «Застройщики сейчас станут предлагать покупателям бесплатные рассрочки, а также снова какие-то виды субсидированной и траншевой ипотеки, пока им снова не даст по рукам Центробанк. Кто-то будет предлагать акции и скидки, кто-то снизит цены, а те девелоперы, у которых финансовая модель устойчивая, будут стараться держать их на прежнем уровне как можно дольше».
Что делать тем, кто не подпадает ни под семейную ипотеку, ни под другие целевые, ведь хоть эксперты и пророчат, что новостройки резво дорожать не будут, за инфляцией они все равно будут подрастать, а жилье покупать нужно. Я поинтересовалась у Майи, какой, собственно, дальше план.
«Использовать такой первый взнос сейчас невыгодно. Планирую дальше копить. Возможно, пока откладываю, ситуация изменится и мне хватит либо на всю квартиру, либо ставки опустятся, и я смогу взять под меньший процент».
Возможностей остается не так уж много: попробовать вписаться в какую-то из оставшихся льготных программ (некоторые из них уже получили даты окончания), откладывать на покупку жилья полную стоимость или докопить до такого размера первого взноса, при котором размер кредита не будет критично отражаться на кошельке. В любом случае инвестиционный эксперт Юлия Кузнецова вписываться в ипотеку с текущими ставками не рекомендует: «Если говорить честно и откровенно, то эта ипотека очень дорогая и совершенно нецелесообразная. Аренда жилья получается намного более выгодной, чем выплаты по ипотеке. Рынок жилья сейчас очень дорогой и похож на некий пузырь. Цены на недвижимость все равно будут падать, хотя бы на вторичном рынке. Да и ставка будет снижаться. Прежние льготные программы закончились, и сейчас все ждут принятия какого-то нового решения, как будет выглядеть льготная ипотека дальше. Поэтому торопиться брать ипотеку сейчас под 18–20% не стоит. Лучше переждать этот кризис на съемном жилье».
Фото: Вольдемар Мааск/РИА Новости
