Что лучше: доход со сдачи квартиры или доход с дивидендов?
Для начала скажу: «Это ни в коем случае не руководство к действию, это размышления вслух».
Возьмём однокомнатную квартиру в Питере, относительно недорогую, за 6 000 000. Её можно сдавать за 30 000 рублей в месяц, что составляет 360 000 рублей в год (при условии, что арендатор не меняется в течении года, тк на поиск нового арендатора тоже нужно время, а это минус месяц). Теперь, возьмём примерно на такую же сумму (6 000 000) акций и облигаций в пропорции 50 на 50. Возьмём среднюю доходность с диверсифицированного портфеля 8% в год, и получаем: 480 000 рублей в год в виде дохода. Итак, уже на первый взгляд сдавать в найм квартиру менее выгодно.
Хорошо если есть квартира, которую можно сдавать, или свободные средства на её покупку, а если мы с нуля решаем стартовать?
Если мы решаем купить для этих целей квартиру, с использованием ипотечного займа.
Нам понадобится первоначальный взнос, в большинстве случаев 20%, то есть для покупки квартиры стоимостью 6 000 000 рублей – это 1 200 000.
В среднем, ипотечный займ берут под 12%. Да, знаю, что на сегодня (август 2024 года) на вторичный рынок процентная ставка около 20%, но так было не всегда и самое главное – так будет не всегда. Придёт время, Центробанк снизит ключевую ставку, и ипотечные ставки тоже снизятся.
Итак: нам нужен первоначальный взнос 1 200 000 + займ 4 800 000 под 12% на 15 лет, например.
Получаем ежемесячный платеж 57 608 руб 07 коп. Переплата за 15 лет составит: 5 569 452 руб 60 копеек.
Итог: чтоб получать доход от сдачи квартиры, нам нужно потратить: 1 200 000(пв) + 4 800 000(займ) + 5 569 452 (% по ипотеке) = 11 569 452 рубля. И это за 15 лет, при этом ещё не учитываем обязательные ежегодные страховки.
Теперь рассмотрим, как собрать портфель на 6 000 000 на фондовом рынке.
Допустим, решили откладывать по 57 608 рублей в месяц (берём такую же сумму, как и ежемесячный платёж по ипотеке), получаем 57 608 х 12= 691296 рублей в год. При этом за год получаем дивиденды и среднестатистический рост акций, за счёт волатильности. При консервативном и удачно диверсифицированном портфеле этот рост будет примерно 10% годовых. Считаем:
1 год - 691 296 (хотя, чуть больше, тк акции купленные в начале года, дадут прирост к концу года)
2 год – 691 296 + 10% (доход за прошлый год) + 691 296 (вложений за текущий год) = 1 451 721,6 р
3 год – 1 451 721,6 + 10% + 691 296 = 2 288 189,76 р
4 год – 2 288 189,76 + 10% + 691 296 = 3 208 304,74 р
5 год – 3 208 304,74 + 10% + 691 296 = 4 220 431,21 р
6 год – 4 220 431,21 + 10% + 691 296 = 5 333 770,33 р
7 год – 5 333 770,33 + 10% + 691 296 = 6 558 443,36 р
Итог, нам понадобилось 7 лет, чтоб прийти к сумме большей 6 000 000, при этом фактически затратив 691 296 х 7 = 4 839 072 рубля. Надо, конечно, учесть волатильность рынка, он не всегда растёт, иногда проваливается. Тут, на свой страх и риск.
Получается, что собрать портфель на фондовом рынке равный стоимости однушки быстрее и дешевле, чем купить ту самую однушку под сдачу.
