Вся выгода в цифрах от инвестирования в жилую недвижимость. Прочитай и выскажи своё мнение! В чём я прав, а в чём нет!
Хочу поделиться с вами своим десятилетним опытом и знаниями, чтобы помочь вам разобраться в различных вопросах, связанных с недвижимостью.
Инвестировать в недвижимость хорошо, или плохо? Какая рентабельность? Что на выходе?
Думаю Вам знаком призыв: Инвестируя в недвижимость, Вы приумножаете свои сбережения.
Самое интересное, что многие руководители агенств недвижимости часто предлагают инвестировать в застройку самих риЕлторов, особенно тех, кто только начинает постигать это ремесло, а далее сами агенты начинают навязчиво предлагать своим клиентам инвестировать в недвижимость. Основной расклад в следующем!
Предлагают приобрести квартиру на этапе котлована. Да, квадратный метр может стоить немного дешевле, чем в том же комплексе на этапе сдачи.
Допустим, я купил эту квартиру, вложил в неё 5 000т.р. и я обычный человек, у которого есть эти 5 000т.р., доставшиеся мне в наследство от бабушки. Мне застройщик пообещал, прописал в ДКП срок сдачи ровно через год, но как мы знаем, застройщик имеет обыкновение переносить сроки сдачи. Возьмём срок, равный 30%, на выходе я получу ключи от квартиры через 16 месяцев.
Кто уже заработал на моей инвестиции?
1. Застройщик.
2. Агентство, через которое я купил, сколько получит агентство, я писал тут.
Получается, что на первом этапе моя инвестиция уже в минусе, за вычетом агентского вознаграждения её стоимость колеблется в следующих границах: 4500-4800т.р.
Спустя один год и четыре месяца получаю ключи! Ура, квартира моя, я не планирую в ней жить, так, а что делать? Вспоминаю! Это же моя инвестиция! Сажусь считать.
Имеем следующее: у застройщика квартира стоит уже 5 890 т.р., но у него остатки, и этих предложений осталось совсем немного. Естественно, в остатках у него самые неликвидные объекты, так происходит всегда!
Я же купил по совету агентства и собственным представлениям о прекрасном видовую квартиру с рядом преимуществ. Её стоимость выросла +/- в идеальном выражении на 24% и составляет 6 200т.р. ВАУ, нормально!
Откуда я взял 20%. В среднем выражении годовой доход от инвестиций может считаться "доходным" если он превысил инфляцию и заработал хотя бы столько же, да корявое обоснование, может немного больше/меньше, но ориентируемся на этой цифре.
Далее включаю рынок и вижу, что есть конкуренты, инвесторы, у них такая же квартира стоит: 5 580-5 952т.р. Кто будет себе в убыток продавать? И тут приходит озарение! Помните я выше говорил о агентствах и риелторах, которые мне предлагали инвестировать?
Верно, кто-то из них приобретал видовые квартиры для последующей перепродажи. Он заработал сразу, получив комиссионное вознаграждение, и по факту себестоимость его квартиры дешевле на 4-10%!
Получается сейчас моё предложение будет выше рынка и если я начну продавать по их цене я окажусь в минусе... ПОЧЕМУ? А вопрос на поверхности!
1. В процентном выражении я потеряю 4-10%, я же не знаю, какую комиссию заплатил застройщик моему агенту/агентству! Уже получается на выходе 14-20%
2. Налоги. Мне придётся заплатить 13% налога, я же на тот момент не знал, что нужно как минимум оформить ИП и обойтись в общей сложности 6%.
Понимаете теперь суть?
Хорошо, думаю я , что-то нужно делать, в убыток продавать нет смысла, т.к. те крохи, что я заработаю, их уже съела инфляция! В лучшем случае я сохраню бабушкино наследство, но ничего не заработаю!
А заработать нужно, и тут открывается 2 варианта.
1. Я просто занимаю выжидательную позицию, когда все инвестиционные объекты будут проданы, а я смогу продать свою квартиру и заработать.
2. Я делаю ремонт в этой квартире, сдаю её в аренду, а через 5 лет продаю!Если площадь моей квартиры составляет 40 м.кв., а стоимость ремонта 30т.р. за м.кв., цена моих вложений вырастает и составляет 6 200 т.р.
Что во втором случае мы имеем? Некоторое подобие доходности от инвестиций. Основной доход я буду получать от арендных платежей, он составит примерно 0.4% в рублёвом выражении, 24800 с вычетом 13% налога, если мы сдаём официально по договору я получаю в месяц 21 576т.р.
ЗАФИКСИРУЕМ ЭТУ СУММУ 21 576т.р. ежемесячная аренда
По счастливому стечению обстоятельств спустя 5 лет я сразу нахожу покупателя. Стоимость моей квартиры за это время выросла, но т.к. это уже вторичка, она прибавила в стоимости., пусть у нас инфляция составляет 10% в год.
СТОИМОСТЬ КВАРТИРЫ СПУСТЯ 5 ЛЕТ СОСТАВИЛА 9 300р.
Однако арендаторы имеют свойство жёстко уничтожать ремонт! Эх, делаем скидку в 10%. На выходе получаем 8 370 т.р.
Если я сам продам, то скорее всего, будет торг и я буду готов получить за неё 8 000р., думаю, примерно столько же будет стоить новая квартира у застройщика., ах да, я продал без услуг риелтора!
На выходе мой доход состоит из тех денег, что я получал от аренды. Этот доход составил 1 294т.р.
Вероятно, это пессимистический вариант развития событий, связанных с инвестиционными вложениями в жилую недвижимость. Поделитесь своими наблюдениями, что думаете и как считаете! В чём-то я вероятно не прав!
Всем спасибо! расскажу в следующей статье о том, какой доход может быть при инвестировании в нежилую недвижимость!
Будьте внимательны и рассудительны, когда Вам предлагают что-то инвестировать! Первый, кто заработает сразу, тот, кто Вам предложил это сделать!
Больше и ближе к автору, ответ на любой вопрос и все статьи в телеге
