Отказ в признании самовольных построек, суд решил все снести

Читайте в статье как избежать рисков при покупке земли и коммерческих объектов.

Статья подготовлена на основании реального дела.

Собственника земельного участка обязали снести самовольные постройки в виде пристроек. Заключение эксперта, согласно которому пристройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не помогло.

Снос самовольной постройки

На данном примере посмотрим, какие ошибки могут привести к такому плачевному результату.

Основные события

Индивидуальный предприниматель приобрел земельный участок, на котором находился жилой дом и пристройки к нему, возведенные предыдущим собственником.

Справка: Пристройки не были легализованы - построены без разрешений. Кроме того, на участке находилась линия электропередач (ЛЭП).

Вид разрешенного использования земельного участка - для ведения личного подсобного хозяйства.

Индивидуальный предприниматель открыл в пристройках магазин, однако, ВРИ участка не позволял осуществлять такую деятельность - поэтому он обратился в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ.

Но для изменения ВРИ Росреестр потребовал разрешение администрации, а та, в свою очередь, документы на пристройки.

Новый собственник обращался в администрацию за вводом в эксплуатацию пристроек, но получил отказ.

Поэтому наш герой обратился в суд с иском о признании права собственности на пристройки как самовольные постройки.

Однако, администрация тоже не сидела сложа руки, и обратилась в суд уже со встречным иском к собственнику о сносе пристроек.

Наступившие последствия

В итоге суд не только отказал в признании права собственности на пристройки, но и обязал их снести. А это само по себе достаточно затратное мероприятие, не говоря уже об убытках, которые индивидуальный предприниматель понес, вложившись в открытие магазина.

Ход судебного разбирательства

Судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза самовольных построек.

Экспертизой были установлены следующие нарушения:

• несоответствие внутренней отделки противопожарным требованиям;
• недостаточное противопожарное расстояние между жилым домом и соседними объектами строительства.

Однако, эксперты указали, что нарушения не влекут угрозы жизни и здоровья людей в случае соблюдения описанных экспертами рекомендаций. Причем в заключении было указано, что демонтаж нежилых зданий невозможен без несоразмерного ущерба и ущерба несущей способности несущих конструкций дома.

Но в дело в качестве третьего лица вступили ПАО “Россети” в связи с находящейся на участке ЛЭП.

Ввиду наличия ЛЭП на участке имеется охранная зона, и при строительстве пристроек не были соблюдены требования правил устройства подобных электроустановок и ограничения охранной зоны.

Вывод суда

С учетом всех обстоятельств, суд несмотря на заключение экспертов решил, что угроза жизни и здоровью граждан все-таки есть, и нарушения противопожарных правил слишком существенны.

Не смутили суд и выводы экспертов о наличии угрозы при демонтаже пристроек. Как указано в решении, факт наличия угрозы не свидетельствует о невозможности демонтажа, а лишь влечет необходимость привлечения специалистов для безопасного демонтажа.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.02.2023 по делу N А32-50078/2019 - Отказано в удовлетворении требований собственника, исковые требования администрации удовлетворены

Обжалование решения вплоть до Верховного суда РФ не принесло результатов.

Комментарий партнера, юриста по спорам с коммерческой собственностью Самсоновой С.В. компании Мой Источник Права

Споров о самовольных постройках достаточно много, и указанный случай демонстрирует, что положительное заключение экспертов не гарантирует признание права собственности на самовольную постройку.

Были выделены основные ошибки собственника в рассматриваемой ситуации, ознакомившись с которыми, вы сможете свести к минимуму подобные риски.

ВЫЯВЛЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ В ДАННОМ КЕЙСЕ

1. Новый собственник не смог оформить право собственности на нежилые здания (пристройки) с целью их эксплуатации под магазины.
2. Новый собственник не смог изменить ВРИ земельного участка.
3. Собственник теперь обязан снести нежилые здания (пристройки)
4. Собственнику придется терпеть убытки, связанные с демонтажом и невозможностью использования помещений по желаемому назначению (под магазин).

КАКИЕ ОШИБКИ ПРИВЕЛИ К ТАКОМУ РЕЗУЛЬТАТУ?

1. Индивидуальный предприниматель не проявил должной осмотрительности при приобретении земельного участка и дома, построек, а именно:

• не учел наличие ЛЭП и охранной зоны на земельном участке;
• не учел, что постройки не оформлены в собственность;
• не оценил возможность их оформления в собственность с учетом СНИП и риски возможного обращения в суд для признания права собственности на них;
• не знал ВРИ участка, не оценил возможность изменения ВРИ.

1. Новый собственник обратился в суд преждевременно, не оценив риски отказа в признании права собственности на самовольные постройки.

СОВЕТЫ

1. При приобретении любого объекта недвижимого имущества, в том числе земельного участка, необходимо проводить качественный и всесторонний анализ перед заключением сделки, в том числе:

• проверить регистрацию в ЕГРН права собственности на земельный участок и все постройки на нем;
• проверить наличие обременений, притязаний третьих лиц, судебных споров и т.д.;
• проверить правоустанавливающие документы лица, отчуждающего имущество;
• узнать ВРИ земельного участка, подходит ли он под планируемую деятельность, можно ли его изменить и насколько это будет сложно;
• если на участке находятся самовольные постройки - можно ли их легализовать, какие проблемы могут возникнуть, можно сразу заказать экспертное заключение о наличии угрозы для жизни и здоровья людей;
• осмотреть земельный участок на предмет наличия ЛЭП, водоемов и прочих объектов - не влечет ли их нахождение охранной зоны и какие в связи с этим могут быть ограничения в пользовании земельным участком.

1. Перед обращением в суд с иском о признании права собственности, чтобы не допустить противоположного результата - необходимости сноса объектов, оценить все риски, провести юридическую экспертизу, включающую в себя заключение технической экспертизы.
2. При наличии ЛЭП на участке - сначала попробовать договориться с сетевой организацией и перенести ЛЭП в другое место, в идеале - вообще убрать ее с территории участка, так как охранная зона ЛЭП может влечь за собой достаточно существенные ограничения.

Для проверки приобретаемого объекта следует привлечь профессиональных юристов, которые смогут просчитать все риски и оценить стратегию действий, если вы все-таки решитесь на покупку проблемного объекта.

Рассмотренный кейс демонстрирует, как важно тщательно проверять объект перед его приобретением и оценивать, стоит ли обращаться в суд в подобной ситуации. Правильная стратегия и своевременное обращение к юристу помогут избежать серьезных финансовых и юридических проблем в будущем.