Владельцы арендных апартаментов в городе Севастополе в очередной раз доказали, что никакие Storm Shadow не в состоянии заштормить рынок арендного жилья в курортном Севастополе. Несмотря на ракетные обстрелы и снижение туристического потока, цены на жилые помещения в комплексах апартаментов продолжили расти, пусть и не так интенсивно, как вторичный рынок в целом.
Жилые помещения в комплексах апартаментов на территории города федерального значения Севастополь в июне 2024 года в среднем стоили 211,1 тыс. руб. за кв.м., что оказалось на 3,4% выше соответствующего показателя стоимости апартаментов в конце 2023 года (204,2 тыс. руб. за кв.м.), но лишь на 1,8% выше соответствующего показателя в марте 2024 года. Апартаменты-студии по итогам второго квартале 2024 года в среднем стоят 202,3 тыс. руб. за кв.м., 1-комнатные – 219,6 тыс. руб. за кв.м.
Всего в рамках маркетингового исследования рынка гостиничной недвижимости Севастополя, экспертами маркетингового агентства «Маркет-Крым» в июне 2024 года на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя было выявлено 416 объявлений о продаже помещений в комплексах апартаментов.
Отметим, что в объявлениях продавцов недвижимости в Севастополе апартаментами часто называют обычные квартиры, а необычное название служит лишь для привлечения туристов. Однако в данном обзоре мы остановимся на несколько ином сегмента рынка жилой недвижимости курортных регионов Российской Федерации. Речь пойдёт о ценах на помещения в комплексах апартаментов.
Комплексы апартаментов – это не совсем многоквартирные жилые дома, а коммерческая недвижимость. Прежде всего это выражается в том, что по законодательству Российской Федерации земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, является собственностью его жильцов. Землю под строительство комплексов апартаментов передают застройщику в аренду, чаще всего лет на 25, по истечении которых государство может эту землю забрать. С другой стороны, в 100-метровой охранной зоне Чёрного моря нельзя построить многоквартирный дом, но можно построить гостиницу, назвать её комплексом апартаментов и начать продавать в нём жилые помещения по цене квартир, а точнее намного дороже, так как здание расположено на первой линии от моря.
История появления комплексов апартаментов в Севастополе включает несколько этапов. В период туристического бума нулевых апартаменты строились на земельных участках бывших рыболовецких колхозов. Позднее апартаменты стали «берегоукрепительными сооружениями», а также строились на землях бывших «советских» баз отдыха и пансионатов. После 2014 года строить комплексы апартаментов в Севастополе стало можно только одной компании, и то видимо только потому, что владелец этой компании в 2014 году, занимая ну очень высокий пост в украинской армии, проявил фантастически правильное бездействие во время событий Крымской весны. Жители Севастополя поймут о ком речь, а потенциальным иногородним покупателям не всё ли равно кто является застройщиком. Правда в 2023 году, с появлением проекта строительства комплекса апартаментов в Любимовке, монополия на апартаменты у данного застройщика вроде как закончилась, «но это не точно», потому что строительные работы на участке нового застройщика пока особо не наблюдаются. Но это я малость отклонился от темы.
Юридически, апартаменты являются гостиничными номерами с кухней и приобретаются преимущественно в инвестиционных целях. Посуточная сдача в аренду в высокий туристический сезон при правильной организации позволяет со временем отбить деньги, которые были вложены в покупку апартаментов. По этой причине наиболее распространёнными типами апартаментов являются апартаменты-студии (56,7% выявленных предложений о продаже) и 1-комнатные (с отдельной кухней) (27,6% выявленных предложений о продаже). Оставшиеся 15,7% предложений приходятся на двух, трёх и более комнатные помещения.
Многокомнатные апартаменты – это как правило отдельные домики (или их этажи) на территориях бывших советских санаторно-курортных объектов. Отсюда и разнобой в ценовых тенденциях. 3-комнатные апартаменты на рынке вторичной жилой недвижимости Севастополя оказались самыми дорогостоящими – 267,1 тыс. руб. за кв.м., правда в настоящий момент выставлено на продажу всего 11 трёхкомнатных и 4 многокомнатных апартамента и цены на них не являются показательными.
Наиболее ходовые – студии за половину 2024 года прибавили в цене лишь 2,8%, в то время как 1-комнатные апартаменты в среднем прибавили в цене лишь 0,2%. Динамика цен в сегменте двух- и трёхкомнатных апартаментов не показательна, ввиду ограниченности предложения. Продавцы зачастую не могут сложить цену и корректируют объявления по ходу пьесы.
Второй квартал 2024 года также показал слабую ценовую динамику. Студии выросли на 2,8% стоимости, достигнув показателя в 202,3 тыс. руб. за кв.м. Однокомнатные апартаменты за квартал подорожали на 1,1% показав в итоге среднюю стоимость в 219,6 тыс. руб.
При этом количество выставленных на продажу апартаментов выросло на 6,9% по сравнению с декабрём 2023 года и на 11,8% по сравнению с мартом 2024 года.
Однако следует понимать, что рост количества предложения может быть связан не столько с пессимизмом владельцев помещений в комплексах апартаментов, а сколько с увеличением количества этих самых комплексов. В частности, в настоящее время застройщиком на продажу выставлены апартаменты в 9-этажном комплексе «Акватория» в микрорайоне «Бухта Омега» (1 корпус, 9 этажей). Также открыты продажи в комплексе апартаментов «Юга» в Любимовке (10 корпусов). Некоторая часть апартаментов в новых проектах впоследствии перепродаётся на вторичном рынке.
Подводя итог, скажем, что, судя по текущим ценовым ожиданиям, владельцы помещений в комплексах апартаментов на территории города Севастополя не планируют их распродажу несмотря на то, что из каждого телевизора страны их систематично пугают ракетными обстрелами со стороны Украины. Правда, не очень прибыльный туристический сезон всё же оказал своё влияние и апартаменты в Севастополе дорожают медленнее обычных квартир.
