Теперь поговорим о минусах. Для арендатора-покупателя недостаток схемы, во-первых, заключается в том, что не всякую квартиру можно арендовать с правом выкупа. Всё-таки большинство арендодателей нацелены именно на сдачу своего жилья, а не на продажу. А собственники, которые продают свои квартиры, обычно хотят сделать это побыстрее, а не растягивать процесс на месяцы, а то и годы. Так что выбор у арендатора очень невелик.
Во-вторых, заключение договора аренды с правом последующего выкупа не делает квартиранта собственником. Он продолжает быть только арендатором, пока не выплатит всю выкупную стоимость жилья. И здесь важное отличие этой схемы от ипотеки. Ведь заключая ипотечную сделку, покупатель оформляет право собственности сразу. Грубо говоря, при ипотеке человек выкупает у банка уже своё жильё (по закону заёмщик считается собственником, а банк – держателем залога), а при аренде с последующим выкупом – чужое. В ипотечной квартире заёмщик (как собственник) может зарегистрировать себя и свою семью, а в арендованной квартире – нет. Кроме того, арендатор может долго выплачивать большие выкупные суммы, но так и не стать собственником, если владелец передумает продавать жильё: выплаченные деньги вернутся, но время будет потеряно. И это мы рассматриваем идеальный вариант, при котором владелец готов в полном объёме и единомоментно вернуть арендатору всю сумму. Но ведь нет гарантий, что возврат средств не затянется или добиваться его не придётся через суд.
В-третьих, проверять юридическую чистоту квартиры арендатору-покупателю придётся самому или с привлечением юриста, тогда как в случае с ипотекой за него это сделает банк.
В-четвёртых, выкупная стоимость может быть не окончательной, если владелец настоит на корректировке стоимости недвижимости с учётом инфляции или роста цен на недвижимость. А при ипотечных сделках стоимость всегда фиксируется и изменению не подлежит.
Недостатки у аренды с последующим выкупом есть и с точки зрения владельца. И основной как раз связан с выкупной ценой. Договор аренды с последующим выкупом – долгосрочный. И фиксированная выкупная цена может оказаться невыгодной собственнику. Если рыночные цены за это время вырастут, получится, что он продаёт жильё дешевле, чем в среднем по рынку. Юристы советуют владельцам вносить в договор пункт о возможных корректировках выкупной цены, но арендатор может с этим не согласиться и отказаться от сделки.
