Прошёл почти месяц после отмены ипотеки с господдержкой 8%, в комментариях к моим статьям разгораются нешуточные дискуссии на тему "что будет дальше?". Многие люди, которые далеки от рынка недвижимости, высказывают точку зрения, что застройщики уйдут в область и будут строить там... при чём речь идёт не про край городской агломерации, а про удалённость 100-200 км от областного центра. На мой взгляд, льготные программы в сельской местности работать не начнут и в этой статье я постараюсь объяснить почему.
Если говорить про льготные программы на покупку новостроек, то их(новостроек) в малых городах и сёлах просто нет, помимо городской агломерации. А раз нет новостроек, то и программа не работает))) Вспомнил фразу из фильма "1+1" : "Нет рук-нет конфетки". У нас с Вами по аналогии: "Нет новостроек - нет сделок по льготным программам".
Мы с Вами легко сможем догадаться почему не строят многоэтажные дома в глухом селе...- они там просто никому не нужны. В современном 25-этажном доме около 500 квартир. Количество жителей села "Новокукуево" Кировской области может быть намного меньше чем 500 семей, следовательно... нет спроса. Да и покупать жильё по раздутой заоблачной цене никто из местных жителей не будет. Ещё, я бы отметил проблему подключения к центральным коммуникациям. Для обслуживания большого многоквартирного дома в селах и малых городах просто нет мощностей. Можно сделать свою газовую котельную, чтобы решить вопрос с отоплением и трансформаторную подстанцию, чтобы закрыть вопрос со светом, но что делать например с водой и канализацией? Выгребную яму для 25-этажного дома сделать не получится)))
С льготными программами на покупку новостроек мы, в целом, разобрались. Давайте теперь перейдём к программам, которые допускают строительство частного жилого дома. Ведь жители с. Новокукуево должны быть заинтересованы в том, чтобы построить себе качественный комфортный дом при низкой ипотечной ставке. Но статистика, эта безжалостная дама, говорит, что тоже не заинтересованы. Давайте будем разбираться: почему? Что ещё этим этим привередам из Новокукуево надобно?))
Я напомню, какие сейчас действуют льготные ипотечные программы, которые допускают индивидуальное жилищное строительство(ИЖС).
Семейная ипотека 6%
Лимит ипотечного кредитования 6 000 т.р. Возможна комбо-ипотека для увеличения кредитного лимита. Комбо ипотека - это кредит, который выдан по средней ставке. Допустим, 6 000 т.р. со ставкой 6% и 3 000 т.р. со ставкой 22%. Всю сумму кредита 9 000 т.р. выдают по средневзвешенной ставке. До недавнего времени, семейная ипотека была одним из самых удобных кредитных инструментов для строительства жилого дома. Сейчас вводят эскроу счета, и данный кредитный продукт стремительно теряет преимущества. Ещё, одним из важных преимуществ семейной ипотеки для ИЖС, является её нетребовательность к земельным участкам. Можно построить дом на любом земельном участке, который в принципе допускает индивидуальное строительство: СНТ, ДНТ, я уже молчу про такие категории земель, как ИЖС и ЛПХ. Подводя итог: семейная ипотека - универсальный кредитный продукт, который позволял стоить жилой дом практически где угодно...Была. Посмотрим, как будет после обязательного введения эскроу счетов для строителей.
Сельская ипотека 3%
Исходя из названия можно сделать вывод, что сельская ипотека самый идеальный вариант для строительства жилого дома. И...это не так. Лимит по сельской ипотеке 6 000 т.р., так же как и по семейной. При этом, требования к участкам значительно жёстче. Только ИЖС/ЛПХ, если СНТ/ДНТ, то требуется справка от администрации, что этот участок относится к населенному пункту. Такую справку дадут далеко не всегда, потому что администрация поселка, выдав такую справку гарантирует, что будет чистить дороги до общества, и обеспечит проезд экстренных и коммунальных служб до участка. Если дачное общество прилегает к границе села, то обычно администрация идёт на встречу. Они заинтересованы, чтобы в посёлке проживало как можно большее количество людей, это и развитие поселения, и выделение бюджетных денег на социальные проекты -школы, детские сады и т.д.. Если же участок находится в 5 километрах от села, то никто несколько километров буераков чистить не будет ради одного участка. Вот и получается, что сельская ипотека хуже всего подходит для строительства жилого дома, несмотря на низкую ставку.
ИТ-ипотека 5%
По условиям похожа на семейную ипотеку, лимит 18 000 т.р. для Новосибирской области. Для строительства дома идеально подходит. Почему написал про ИТ-ипотеку в последнюю очередь? Да потому что круг пользователей крайне ограничен. Как бы ни развивалась ИТ-отрасль в России, сделок по ИТ-ипотеке в ИЖС менее 5% от общего количества. Возможно, что скоро ситуация изменится, а пока - что имеем...
Давайте вернёмся к поставленному в заголовке
вопросу.
Почему люди не строят дома по льготным программам и не покупают новостройки в сельской местности? На самом деле ответ прост - это жильё потом невозможно продать за его реальную стоимость... Именно поэтому люди отказываются вкладывать в него деньги.
Есть ещё байка на рынке, что в сельской местности все очень бедные и у людей нет денег чтобы построить себе хороший дом. Это неправда, могу сказать на примере своих родственников. Мой двоюродный брат работает на мясокомбинате в области, работа достаточно тяжелая, зарплата около 80-100 т.р. Супруга у него тоже работает, пусть половину его зп получает. Может ли он построить себе дом по сельской ипотеке? - Да может. Имеет ли смысл строить такой дом? - Нет, не имеет.
Вообще, сейчас зарплаты на сельхоз предприятиях сравнялись с городскими. Люди до сих пор уверены, благо что фильмы и сериалы дают почву, что смешной дедок в фуфайке, обрезанных валенках и с сигареткой, скрученной из газеты - это и есть портрет типичного сельского жителя. А на самом деле это не так. Много людей в сельской местности, кто хорошо зарабатывает.
Мы сейчас в отпуске в Караканском бору. Живём в гостевом доме, эдакий мини отель со всеми удобствами, включая посудомоечную машину, но это лирика... Когда идёшь по улице много домов свежей постройки, но строили в основном сами, а не силами подрядчика по льготной ипотеке. Много новых автомобилей припарковано у домов, почти в каждом доме, помимо совсем древних пенсионеров, есть мопеды квадроциклы и моторные лодки.
А теперь давайте посчитаем, сколько будет стоить построить дом для небольшой семьи, двое родителей и двое-трое детей. Возьмем проект Микея 107(внутренняя площадь 84,1 м2) от одного из самых крупных застройщиков по ИЖС в Новосибирской области. Дома из газобетона(Сибита). Не реклама этой компании если что: строят хорошо, но технология на мой взгляд, не идеальна.
Если подвести итог, то за 6 600 т.р. мы получаем готовый дом под самоотделку. Участки в сельской местности стоят недорого, можно вообще бесплатно в администрации получить, но это будет, мягко говоря, не центр посёлка. Мы же с Вами строим качественный хороший дом, поэтому будем считать что участок мы купили за 500 т.р. Чтобы жить не за лесом, где если электричество есть, то и хорошо. А желательно ближе к центру, там дети смогут в школу пешком ходить, и магазины с больницами недалеко. Итого, бюджет уже 7 100 т.р.
Далее у нас по расходам: чистовой ремонт, комплектация необходимой мебелью и бытовой техникой и терраса. Это всё можно смело посчитать 30 т.р./м2 площади, вместе с учётом террасы. Дешевле не получится, мы считали))) Соответственно: 107 м2 * 30 т.р.= 3 210 т.р. Уже набежал бюджет 7 100 т.р.+3 210 т.р. = 10 310 тр.. Думаете это всё?... Как бы не так. Давайте перейдём к завершающей части "домостроительства":
Забор
Посчитаем из профнастила - 400 т.р., если маленький участок 6-7 соток. 600-700 т.р. если 12-15 соток. Давайте 500 т.р. посчитаем, чтобы сильно не травмировать психику нашим читателям. Это самый бюджетный вариант забора.
Гараж
Согласитесь, странно, когда Вы живёте в собственном доме, а автомобиль гниёт на улице. Обычно все начинают строить гараж в первый же год проживания в загородном доме. Ещё расходов около 700 т.р. примерно. Это весьма средний ценник, с учётом того, что мы заливаем плиту, не на земле же у нас автомобиль будет стоять...внутри гаража.
Баня
Какой же деревенский дом без бани? Здесь считать сложно, кто во что горазд... Небольшая баня нормального размера, так чтобы в ней могли одновременно парится 4-5 человек, будет стоить 700-1000 т.р. С учетом того, что стоять она будет на ленточном фундаменте и построена из хорошего бруса. Давайте баню за 700 т.р. посчитаем. Если живут экономные ребята и толпой парится не планируют, то мы с Вами уложимся.
Обустройство участка
Участок, как минимум нужно ровнять после строительства. Обычно для этих целей высыпают несколько КАМАЗов чернозёма. Тротуарная плитка, незатейливый декор, элементарный маленький туалет и небольшой хозблок легко вытягивают ещё на 500 т.р.
Итого:
Давайте возьмём калькулятор и скрупулёзно посчитаем общие затраты. Дом с участком и чистовым ремонтом обойдётся 10 310 т.р.+ 500 т.р. забор+ 700 т.р. гараж+ 700 т.р. баня, и + 500 т.р. обустройство участка. В общем, небольшой домик для семьи из 4-5 человек будет стоить 12 710 т.р.
Как по вашему, дорогой читатель, есть ли вероятность продать дом за эту стоимость по стандартным ипотечным программам? Лично моё мнение - ни единого шанса.
В качестве примера могу привести клиентов из р.п. Краснозёрское(270 км от Новосибирска, население около 10 000 человек), которые хотели семьёй из 4 человек переехать в Новосибирск. Люди продают свой новый(относительно) дом из Сибита 100 м2 в центральной части посёлка за 3 500 т.р. и...не могут его продать. При чём, дом с баней, гаражом и хоз. постройками С чём связано такое ценообразование и разрыв цены между вторичным жильём и строительством?
Само собой - льготные программы. Которые должны были сделать жильё доступным и замотивировать людей перебраться в сельскую местность. Получаем сейчас ровно обратное: доступность жилья из-за раздутых цен упала, перебираться в сельскую местность вообще смысла нет, потому что дом построенный за 12 710 т.р., будешь потом продавать за 3 500 т.р., и не продашь ещё. Соответственно, получаем дикий разгон цен на строительство в городской агломерации, до 30 км от города, и падение строительства, в процентном соотношении, как раз в той местности(реально сельской), которая должна была развиваться. Всплывает в голове фраза Виктора Черномырдина: "Хотели как лучше, а получилось как всегда".
Как можно было сделать, чтобы корректно работали льготные программы? Сразу говорю, что это моё субъективное мнение, на истину в последней инстанции не претендую...любой риелтор с опытом 5-10 лет Вам скажет примерно то же самое. Итак:
1) Единая ставка на вторичное жильё и строительство. Не обязательно 3%, если сделать 8%, то тоже получится рабочий ипотечный инструмент. При таком раскладе, поднялась бы стоимость домов вторичной постройки. Дом в Краснозёрском стоил бы не 3 500, а допустим 5 000- 6 000 т.р. И конкуренция со вторичным жильём не давала бы строителям поднимать цены до небес. Думаю, что со стройкой нашей Микеи 107 мы бы вполне уложились в 10 000 т.р. Ведь при единой ставке нет особого преимущества в строительстве, если можно купить уже готовый дом дешевле. Те деньги, которые были бы выручены за продажу вторичного дома, можно использовать как первоначальный взнос для строительства.
2) Сельская ипотека должна быть сельской. Если говорить про город Новосибирск, то территории, на которые распространяется сельская ипотека должны начинаться в 50-70 км от города. Для Москвы и СПБ - 100 км. Это не дискриминация, просто агломерации этих городов раскинули свои щупальца куда дальше))) Во многих местах, в 50 км от Москвы, уже метро провели. На глухую деревню, где ходят овечки, коровы и лошади, эти локации совсем не похожи. Ещё я сделал это уточнение потому что многие строители, при обращении по запросу клиента, отказались(!!!) строить дальше чем 30-50 км от Новосибирска... Если в феврале многие готовы были строить на Алтае, или Купино(около 500 км от города). То в сезон только 30 км от центра Новосибирска))) Сельская ипотека рулит. Именно по этому все льготные программы должны быть продуманы заранее, иначе будем вместо развития сельских территории, будем дачи строить в 30 км от Новосибирска, по крайне раздутым льготными программами, ценам.
Вывод: льготные программы должны поддерживать весь(!) рынок, а не только новостройки. То что происходит у нас...очень странно. Это как тренировать в спортзале одну ногу и накачивать её различными способами и принципиально не тренировать другую, оставив её тощей и тщедушной. Сможет ваш организм быть в балансе? ...Вот и рынок новостроек будет ещё долго трясти.
Если взять и немного порассуждать на тему льготных ипотек на квартиры в сельской местности, то получится та же история, что и с ИЖС(домами). Огромная разница цен между вторичным жильём и новостройками, в пользу последних, полностью обнулила смысл покупки новостроек. Представьте, вы живете в р.п. Краснозёрское и Вам нужно приобрести детям жильё. Есть дом 100 м2 из Сибита за 3 500 т.р.. И есть квартира в краснозёрской новостройке, 85 м2 за 7 000 т.р. Почему такая цена квартиры? Примерно цена в городе -10 000 т.р., минус 30%, ниже стоимость участка и требования граждан к прилегающей территории, да и в целом к жилью. Совсем до нуля качество опускать тоже нельзя. Иначе дом за 3 500 с разгромом выиграет конкурентную битву. Вот и получается, что и застройщикам строить не выгодно, да и жителям эти квартиры не нужны, потому что продать их потом просто невозможно, особенно с учётом того, что ещё ремонт нужно делать, мебелью и техникой квартиру комплектовать. Люди дом 100 м2 за 3 500 т.р. продать не могут. А если сделать одну льготную ставку на всё жильё в сельской местности, пусть 8%, и сельскую ипотеку только в 70 км от города, то сразу движение в нужную сторону пойдёт. И дома на вторичном рынке начнут продаваться и квартиры строиться. Только кто же так сделает?)))
В общем, работаем с тем что имеем. По сельской ипотеке строим клиентам круглогодичные дачи в ближайшем пригороде. Рынок новостроек ещё долго будет в глубоком и... заслуженном упадке, если государство опять не придумает стимулирующих мер. В сельской местности сейчас строить совершенно не выгодно, цены на стройматериалы выросли за последний год в полтора-два раза. По поводу цен на работы и стройматериалы напишу отдельную статью.
Всем тем, кто справился и дочитал - удачи!
P.S. Не забывайте подписываться и ставить лайки.
