Шалом, дамы и господа. Будет неверно утверждать, что после 1 июля 2024 года всё рухнуло, и теперь всему населению недоступна ипотека, как это представляют некоторые всепропальщики. В данной статье мы рассмотрим историю рынка недвижимости, его текущее состояние и какие льготные ипотеки нам предлагают, доходы застройщиков и банков, изменение цен и возможные сценарии развития рынка в будущем. Следует помнить, что значительная часть россиян уже обладает собственным жильём. По последним данным, около 70% (без учета 2024 года) населения России является владельцами недвижимости. Это означает, что, владельцы недвижимости увеличили свои активы.
История рынка недвижимости
Рынок недвижимости в России прошел через многочисленные трансформации с момента распада СССР, пережив как периоды экономических кризисов, так и этапы бурного роста.
90-е годы: Период перехода от плановой экономики к рыночной. Началась массовая приватизация государственного жилья, что привело к увеличению числа частных собственников. Рынок был хаотичным, с высокой инфляцией и нестабильностью.
Начало 2000-х: Экономическая стабилизация и рост. Рынок недвижимости начал активно развиваться благодаря улучшению экономической ситуации и росту доходов населения. Появились первые профессиональные агентства недвижимости и строительные компании, что способствовало развитию рынка.
Мировой финансовый кризис 2008 года оказал существенное влияние на рынок недвижимости, вызвав падение цен и снижение спроса. Однако уже к 2010 году рынок начал восстанавливаться, и цены на жилье снова начали расти.
В 2014 году рынок столкнулся с новыми вызовами из-за экономических санкций и падения цен на нефть, что привело к девальвации рубля и снижению покупательной способности населения. Несмотря на эти вызовы, рынок продолжал развиваться, и в 2018 году была введена семейная ипотека, что дало новый импульс росту.
В 2020 году, на фоне глобальной пандемии COVID-19, Россия приняла решение о введении льготной ипотеки, направленной на поддержку населения и активацию рынка недвижимости. Эта мера была продиктована несколькими стратегическими причинами:
- Поддержка молодых семей: Льготная ипотека стала важным инструментом для молодых семей, стремящихся улучшить свои жилищные условия, но сталкивающихся с высокими процентными ставками.
- Стимулирование рынка недвижимости: В условиях высокой стоимости кредитов и снижения спроса на жилье, льготная ипотека стала ключевым фактором возрождения рынка.
- Увеличение доступности жилья: Целью программы было сделать жилье более доступным, особенно для социально уязвимых групп населения.
- Поддержка экономического роста: Рынок недвижимости рассматривается как один из ведущих секторов экономики, и льготная ипотека была частью стратегии его поддержки.
В целом, льготная ипотека стала многофункциональным инструментом, способствующим не только улучшению жилищных условий, но и стимулированию экономической активности в условиях пандемии.
Изменение цен на жилье
Цены на жилье в России за последние годы показали значительный рост, особенно в крупных городах. В 2020 году средняя цена квадратного метра жилья в Москве составляла около 250 000 рублей, а в 2023 году эта цифра выросла до 400 000 рублей. В Санкт-Петербурге цены увеличились с 120 000 до 230 000 рублей за квадратный метр.
В регионах темпы роста цен несколько ниже, но также значительны. Например, в Ростове-на-Дону цены выросли с 65 000 до 120 000 рублей за квадратный метр, а в Уфе — с 70 000 до 100 000 рублей. Этот рост цен частично объясняется введением льготной ипотеки и высоким спросом на жилье.
Льготные ипотечные программы после 1 июля 2024 года
После отмены льготной ипотеки для всех категорий граждан, остались следующие льготные ипотечные программы:
1. Семейная ипотека
- Ставка: 6% годовых.
- Доступность: Семьи с детьми до 6 лет, семьи с инвалидами, семьи в малых городах и регионах с индивидуальными программами развития.
- Сумма кредита: 12 млн руб. для Москвы и Питера, 6 млн руб. для других регионов.
- Первый взнос: 20%.
- Срок действия: До 2030 года.
2. IT-ипотека
- Ставка: 5% годовых.
- Доступность: Работники аккредитованных IT-компаний.
- Сумма кредита: 18 млн руб. для городов-миллионников, 9 млн руб. для других городов.
- Первый взнос: 20%.
- Срок действия: До конца 2024 года (возможно продление).
3. Сельская ипотека
- Ставка: 3% годовых.
- Доступность: Любой россиянин, проживающий в населенных пунктах до 30 тыс. человек.
- Сумма кредита: 6 млн руб.
- Первый взнос: 20%.
- Срок действия: Бессрочно.
4. Дальневосточная и арктическая ипотека
- Ставка: 2% годовых.
- Доступность: Молодые семьи, учителя, медработники, работники ОПК и другие категории в регионах Дальнего Востока и Арктики.
- Сумма кредита: 6 млн руб. (до 9 млн руб. при строительстве дома более 60 кв. м).
- Первый взнос: 20%.
- Срок действия: До 31 декабря 2030 года.
5. Ипотека для участников СВО
- Ставка: 2% годовых.
- Доступность: Участники и ветераны боевых действий, принимавшие участие в специальной военной операции, а также лица, осуществляющие деятельность в отдельных федеральных органах власти и социальной сфере.
- Сумма кредита: Не указана.
- Первый взнос: Не указан.
- Срок действия: Не указан.
Доля льготных ипотек на рынке
Доля льготных ипотек на рынке может варьироваться в зависимости от различных факторов, таких как спрос, предложение, экономические условия и другие. Однако, по данным различных источников, можно предположить следующую долю льготных ипотек:
- Семейная ипотека: 20-30% от общего объема ипотечного рынка.
- IT-ипотека: 10-20% от общего объема ипотечного рынка.
- Сельская ипотека: 5-10% от общего объема ипотечного рынка.
- Дальневосточная и арктическая ипотека: 5-10% от общего объема ипотечного рынка.
- Ипотека для участников СВО: 1-5% от общего объема ипотечного рынка.
Общая доля льготных ипотек на рынке может составлять около 50-60%. Однако, эти данные могут варьироваться в зависимости от различных факторов и могут изменяться со временем.
Банковский сектор России: Доходы и роль ипотеки в период 2020-2024 годов
За период с 2020 по 2024 год банковский сектор России продемонстрировал устойчивый рост доходов, что подтверждает его высокую прибыльность и важность для экономики страны. В частности, ключевые банки показали значительное увеличение своих финансовых результатов:
Рост доходов крупнейших банков
- Сбербанк: Доходы Сбербанка выросли с 1,3 трлн рублей в 2020 году до 2,0 трлн рублей в 2024 году, демонстрируя стабильный прирост.
- ВТБ: ВТБ также показал рост доходов, увеличив их с 544 млрд рублей в 2020 году до 844 млрд рублей в 2024 году.
- Газпромбанк: Газпромбанк увеличил свои доходы с 343 млрд рублей в 2020 году до 587 млрд рублей в 2024 году.
- Альфа-Банк: Альфа-Банк продемонстрировал рост доходов с 243 млрд рублей в 2020 году до 443 млрд рублей в 2024 году.
Роль ипотеки в портфелях банков
Ипотека играет значительную роль в кредитных портфелях российских банков, что подтверждается следующими данными:
- Сбербанк: Доля ипотечных кредитов в общем портфеле кредитов Сбербанка увеличилась с 35-40% в 2020 году до 45-50% в 2024 году.
- ВТБ: ВТБ также увеличил долю ипотеки в своем портфеле с 25-30% в 2020 году до 35-40% в 2024 году.
- Газпромбанк: Газпромбанк увеличил долю ипотечных кредитов с 20-25% в 2020 году до 28-33% в 2024 году.
- Альфа-Банк: Альфа-Банк показал рост доли ипотеки с 15-20% в 2020 году до 23-28% в 2024 году.
Доходы и капитализация крупнейших застройщиков России
Ниже представлен срез данных за 2020-2024 год по доходам и капитализации крупнейших застройщиков России:
Доходы застройщиков
· 2020 год:
- ПИК: 73,6 млрд рублей
- ЛСР: 34,6 млрд рублей
- Группа Эталон: 23,4 млрд рублей
· 2021 год:
- ПИК: 83,2 млрд рублей
- ЛСР: 40,2 млрд рублей
- Группа Эталон: 26,5 млрд рублей
· 2022 год:
- ПИК: 93,8 млрд рублей
- ЛСР: 46,8 млрд рублей
- Группа Эталон: 30,6 млрд рублей
· 2023 год (1 квартал):
- ПИК: 20,4 млрд рублей (+12% к 1 кварталу 2022 года)
- ЛСР: 9,3 млрд рублей (+10% к 1 кварталу 2022 года)
- Группа Эталон: 6,3 млрд рублей (+15% к 1 кварталу 2022 года)
· 2024 год (прогноз):
- ПИК: 115,0 млрд рублей
- ЛСР: 60,0 млрд рублей
- Группа Эталон: 38,0 млрд рублей
Капитализация застройщиков
· 2020 год:
- ПИК: 340 млрд рублей
- ЛСР: 140 млрд рублей
- Группа Эталон: 120 млрд рублей
· 2021 год:
- ПИК: 400 млрд рублей
- ЛСР: 160 млрд рублей
- Группа Эталон: 140 млрд рублей
· 2022 год:
- ПИК: 460 млрд рублей
- ЛСР: 180 млрд рублей
- Группа Эталон: 160 млрд рублей
· 2023 год (на конец января):
- ПИК: 740 млрд рублей
- ЛСР: 320 млрд рублей
- Группа Эталон: 280 млрд рублей
· 2024 год (прогноз):
- ПИК: 920 млрд рублей
- ЛСР: 400 млрд рублей
- Группа Эталон: 360 млрд рублей
Банковский сектор России продолжает демонстрировать значительные финансовые результаты, несмотря на экономические вызовы. Ипотечное кредитование занимает важное место в портфелях банков, способствуя их доходам. Застройщики также показывают стабильный рост доходов и капитализации, что отражает позитивные тенденции на рынке недвижимости.
Итоги программы льготной ипотеки в России
Программа льготной ипотеки была создана для поддержки спроса на жильё и доступности кредитов, однако её результаты оказались неоднозначными.
Победители:
1. Застройщики: Они получили значительную выгоду от программы, поскольку спрос на новостройки увеличился. Субсидированные ипотечные ставки сделали покупку жилья доступнее для большего числа людей, что привело к увеличению продаж.
2. Банки: Они тоже выиграли, так как общий объём выдачи ипотечных кредитов значительно вырос. В 2023 году банки выдали рекордное количество ипотечных кредитов (IZ.RU) (Banki.ru).
Проигравшие:
1. Покупатели: Несмотря на доступность льготных ипотечных программ, они столкнулись с ростом цен на жильё. Это увеличение частично нивелировало выгоды от низких процентных ставок, что сделало покупку жилья более дорогой в конечном итоге.
2. Рынок аренды: С ростом спроса на покупку жилья, цены на аренду тоже выросли, что особенно ощутили те, кто не может позволить себе купить жильё даже по льготной ипотеке(IZ.RU) (Banki.ru).
Таким образом, застройщики и банки в целом выиграли от программы льготной ипотеки, в то время как покупатели столкнулись с ростом цен, что свело на нет многие из преимуществ, предоставляемых льготной ипотекой.
Возможные сценарии развития рынка недвижимости с учетом льготных ипотек
Программа льготной ипотеки оказала значительное влияние на рынок недвижимости в России. Рассмотрим, как эти льготные ипотеки могут повлиять на дальнейшее развитие рынка.
- Поддержка определённых категорий населения
Льготные ипотеки, такие как семейная ипотека, ипотека для военнослужащих, инвалидов и работников IT-индустрии, направлены на поддержку определённых социальных групп. Это поможет сохранить спрос на жильё среди этих категорий, даже если общий спрос на рынке снизится.
- Стабилизация рынка
Льготные ипотеки, составляющие около 50-60% ипотечного рынка, могут помочь стабилизировать рынок недвижимости, предотвращая резкое падение цен и спроса. Семейная ипотека, как одна из наиболее популярных программ, будет особенно способствовать поддержанию стабильности рынка.
- Изменение структуры спроса
Наличие льготных ипотек может изменить структуру спроса на жильё, сфокусировав его на определённых сегментах рынка, обслуживаемых этими программами. Например, рост спроса на жильё для семей с детьми может привести к увеличению строительства многокомнатных квартир.
- Влияние на цены
Льготные ипотеки могут поддерживать спрос и способствовать росту цен на жильё в сегментах, которые обслуживаются этими программами. Если льготные ипотеки останутся популярными, это может привести к повышению стоимости жилья в этих категориях.
- Долгосрочные последствия
Срок действия льготных ипотек до 2024 года обеспечит поддержку рынка недвижимости. Однако после окончания этих программ рынок может столкнуться с новыми вызовами, если не будут разработаны дополнительные меры поддержки.
Потери от отмены льготной ипотеки в смежных отраслях
- Строительная отрасль
- Жилищное строительство: Снижение спроса на жилье может привести к уменьшению объемов строительства новых объектов, что повлияет на строительные компании, подрядчиков и поставщиков строительных материалов.
- Производители строительных материалов: Меньший объем строительства приведет к снижению спроса на цемент, кирпич, арматуру и другие строительные материалы.
- Рынок недвижимости
- Риэлторские компании: Снижение количества сделок купли-продажи недвижимости приведет к уменьшению доходов риэлторских компаний и агентств недвижимости.
- Застройщики: Меньший спрос на новое жилье может привести к снижению продаж и, как следствие, к уменьшению доходов и прибыли застройщиков.
- Финансовый сектор
- Банки: Снижение спроса на ипотечные кредиты приведет к уменьшению объемов кредитования и снижению доходов от процентов по ипотеке.
- Мебельная и интерьерная отрасль
- Производители мебели и товаров для дома: Меньшее количество новых домов и квартир означает снижение спроса на мебель, бытовую технику и товары для интерьера, что негативно скажется на производителях и розничных продавцах этих товаров.
Выигрыши от отмены льготной ипотеки в смежных отраслях
- Рынок аренды жилья
- Арендодатели: Снижение доступности ипотечных кредитов может привести к увеличению спроса на аренду жилья, что может поднять арендные ставки и доходы арендодателей.
- Агентства недвижимости: Увеличение числа арендуемых объектов может привести к росту спроса на услуги агентств недвижимости, специализирующихся на аренде.
- Ремонтно-строительные компании
- Ремонт жилья: Снижение объемов нового строительства может привести к увеличению спроса на ремонт и реконструкцию существующего жилья, что положительно скажется на ремонтно-строительных компаниях.
- Инвестиционные компании
- Альтернативные инвестиции: Снижение спроса на ипотечное кредитование может побудить инвесторов искать альтернативные инвестиционные возможности, такие как коммерческая недвижимость или иностранные инвестиции.
- Ритейл и сфера услуг
- Торговля и услуги: Высвобождение средств, ранее направляемых на ипотечные платежи, может привести к увеличению расходов потребителей на другие товары и услуги, что поддержит розничную торговлю и сферу услуг.
Всё будет хорошо, надо лишь немного подождать.
Вывод на 2025 год с учетом льготных ипотек
В 2025 году рынок недвижимости в России может столкнуться с несколькими ключевыми изменениями:
- Цены на жильё должны немного снизиться благодаря отмены льготных ипотек и сокращению спроса. Но это может произойти не раньше весны 2025 года, из за запаса прочности и жадности застройщиков, которые уже начали закладывать минимум 10-15% в строительство, после новости о отмене льготной ипотеки(они об этом узнали сильно раньше чем простые люди).
- Спрос на жильё упадет на 20-30%, пока ЦБ будет держать высокую ставку, для стабильности рынка. Кто не попадает не под одну программу льгот, придется ждать снижение ключевой ставки и находить деньги на стороне (об этом будем писать в следующих статьях).
- Вторичный рынок жилья может стабилизироваться, поскольку льготные ипотеки будут стимулировать спрос на новостройки, особенно среди семей с детьми и молодых семей.
- Продлевая семейную ипотеку до 2030 года, правительство стимулирует молодых людей на создание семьи и рождению детей.
С Вами был канал Мысли в слух, смотрите на цену квадрата сделки, а не на сумму объекта. Подписывайся, чтобы не пропустить не чего интересного.
