Расчет пассивного дохода от коммерческой недвижимости включает несколько основных шагов и формул. В основе лежит анализ доходов и расходов объекта недвижимости. Основные этапы расчетов могут быть следующими:
- Расчет валового дохода (Gross Income):
Валовой доход - это общая сумма денег, получаемая от сдачи недвижимости в аренду до вычета расходов.
Формула:
[ \text{Валовой доход} = \text{Доход от аренды} + \text{Прочие доходы} ]
Пример:
Если арендная плата составляет 100,000 рублей в месяц, и дополнительные доходы (например, доход от рекламы на объекте) составляют 10,000 рублей в месяц:
[ \text{Валовой доход в год} = (100,000 + 10,000) \times 12 = 1,320,000 \, \text{рублей} ]
- Расчет операционных расходов (Operating Expenses):
Эксплуатационные расходы включают коммунальные платежи, страхование, налоги на имущество, обслуживание и ремонт, управленческие расходы и прочее.
Пример:
Если ежегодные эксплуатационные расходы составляют 300,000 рублей, то:
[ \text{Операционные расходы в год} = 300,000 \, \text{рублей} ]
- Чистый операционный доход (Net Operating Income, NOI):
Чистый операционный доход определяется как валовой доход за вычетом эксплуатационных расходов.
Формула:
[ \text{NOI} = \text{Валовой доход} - \text{Операционные расходы} ]
Пример:
Если валовой доход составляет 1,320,000 рублей, а операционные расходы - 300,000 рублей:
[ \text{NOI} = 1,320,000 - 300,000 = 1,020,000 \, \text{рублей} ]
- Расчет потока денежной наличности (Cash Flow):
Сначала определяются расходы на финансирование, если есть заемные средства. Включают платежи по кредитам.
Пример:
Если платежи по кредитам составляют 500,000 рублей в год:
[ \text{Поток денежной наличности} = \text{NOI} - \text{Платежи по кредиту} ]
[ \text{Поток денежной наличности} = 1,020,000 - 500,000 = 520,000 \, \text{рублей} ]
- Определение коэффициента капитализации (Capitalization Rate, Cap Rate):
Этот показатель помогает понять, какую доходность вы получите от инвестиций в недвижимость.
Формула:
[ \text{Cap Rate} = \frac{\text{NOI}}{\text{Стоимость недвижимости}} \times 100\% ]
Пример:
Если рыночная стоимость недвижимости составляет 10,000,000 рублей:
[ \text{Cap Rate} = \frac{1,020,000}{10,000,000} \times 100\% = 10.2\% ]
Так вы можете рассчитать основной пассивный доход от коммерческой недвижимости и проанализировать его эффективность. Конечно, это упрощенная модель, и каждый случай может требовать дополнительного учета специфических факторов и расходов.
